Договор субаренды налогообложение

Кто платит налог за сдачу в субаренду помещения?

Здравствуйте! Арендовала помещение 42 кв м под парикмахерскую, при этом всего заняла 25кв м , а остальные 17 кв м планирую сдать в субаренду, причем по цене арендодателя ( т.е никаких доходов я с этого иметь не буду). Субарендатор физическое лицо, не зарегистрированный как ИП. Я применяю УСН (доходы). Арендодатель дал согласие на субаренду.

Вопрос: какая налоговая нагрузка? Как не платить полученный доход от сдачи в субаренду ( т.е никаких доходов я с этого иметь не буду). нужно ли будет платить за физическое лицо (субарендатор) ндфл?

14 Октября 2016, 13:33 Эмма, г. Москва

Ответы юристов (3)

Добрый день! Какая у вас система налогообложения?

Уточнение клиента

Упрощенная система налогообложения (доходы) 6%

14 Октября 2016, 13:49

Есть вопрос к юристу?

Если вы заключаете договор субаренды, то обязаны с суммы арендной платы уплачивать налог по УСН 6%. Расходы на аренду вы при этом не учитываете.

нужно ли будет платить за физическое лицо (субарендатор) ндфл?
Эмма

За субарендатора вы налог не уплачиваете, так как это его расходы, а не доход. А вот в отношении физ. лица-арендодателя вы должны выступать налоговым агентом и уплачивать за него НДФЛ, предварительно удерживая из суммы полученной им арендной платы. Также вы должны за него ежеквартально сдавать отчет 6-НДФЛ и ежегодно справку 2-НДФЛ.

Как не платить полученный доход от сдачи в субаренду
Эмма

Можете не уплачивать налог, только если сам арендодатель заключит договор аренды с физ. лицом.

Уточнение клиента

Нужно открывать для субаренды вид деятельности ?

14 Октября 2016, 14:04

Желательно зарегистрировать в ЕГРИП новый вид деятельности с кодом 68.20

«Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом».

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Безвозмездная субаренда. Возможна ли?

Здравствуйте! В результате переговоров с собственником одного помещения он сказал, что предоставит нам помещение для наших целей в безвозмездное пользование. Сейчас, во время подготовки пакета документов бухгалтерия с его стороны говорит, что передать нам помещение безвозмездно они не могут, так как на самом деле, они его тоже снимают (не являются собственниками) + идет аргумент, что основной деятельностью коммерческой фирмы является получение прибыли и у налоговых органов могут возникнуть вопросы — почему именно эти арендаторы ничего не платят.

Бухгалтерия говорит, что им самим в таком случае придется платить НДС по средней ставке, по которой они сдают квадратный метр подобных помещений.

Основной вопрос — как сделать так, чтобы и нам было хорошо (мы готовы платить минимальные деньги, потому что есть договоренность с владельцем), и арендодателю было не накладно, и проверяющие органы были довольны. Какие есть варианты?

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 541 вопрос .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

Основной вопрос — как сделать так, чтобы и нам было хорошо (мы готовы платить минимальные деньги, потому что есть договоренность с владельцем), и арендодателю было не накладно, и проверяющие органы были довольны. Какие есть варианты?

Действительно, от безвозмездности лучше отказаться.

Во-первых, безвозмездная передача прав облагается НДС (пп.1 п.1 ст.146 НК РФ). Во-вторых, если они передают объект в безвозмездное пользование, то они не могут признаться у себя расходы на аренду этого объекта, так как он не удовлетворяет условиям ст.252 НК РФ (расход не направлен на получение дохода)

Поэтому можно выбрать некоторую минимальную цену. Если между вами нет взаимозависимости, то эта цена будет признана рыночной и будет применяться в целях налогообложения.

Статья 105.3. Общие положения о налогообложении в сделках между взаимозависимыми лицами
3. При определении налоговой базы с учетом цены товара (работы, услуги), примененной сторонами сделки для целей налогообложения (далее в настоящем разделе — цена, примененная в сделке), указанная цена признается рыночной, если федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, не доказано обратное либо если налогоплательщик не произвел самостоятельно корректировку сумм налога (убытка) в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи.

Заключение и налогообложение договора аренды нежилого помещения

Объект — нежилое помещение

Собственник этого помещения — физлицо.

Собственник оформил нотариальную доверенность на другое физлицо (доверенное лицо) — (статус — ИП). В доверенности прописаны полномочия Доверенного лица по заключению сделок по Объекту, в том числе заключение договора аренды, получение денежных средств в рамках заключенного договора аренды.

Собственник в лице Доверенного лица, действующего на основании вышеуказанной доверенности, заключил договор аренды Объекта.

Законно ли получение доверенном лицом-ИП денежных средств на свой банковский счет от Арендатора в рамках заключенного по доверенности договора аренды?

Если законно, то какой системе налогообложения оптимально быть ИП? (доходы минус расходы 15%; доходы 6%; патент).

Если незаконно, то как можно легализовать получение денежных средств ИП? (субаренда не подходит; доверительное управление не подходит; собственник-физлицо сам напрямую арендодателем быть не может).

Ответы юристов (3)

Законно ли получение доверенном лицом-ИП денежных средств на свой банковский счет от Арендатора в рамках заключенного по доверенности договора аренды?

Да, законно. В данном случае доверенное лицо может участвовать в расчетах. Но желательно чтобы это было прямо предусмотрено доверенностью.

Если законно, то какой системе налогообложения оптимально быть ИП? (доходы минус расходы 15%; доходы 6%; патент).

Он может быть на любой системе налогообложения. Но все что он получает по этой сделке, он должен передать собственнику. И уже у собственника этот доход будет облагаться налогом.

ИП может получить только некоторое вознаграждение, если оно предусмотрено договором (например, отдельно заключенным агентским договором)

Если незаконно, то как можно легализовать получение денежных средств ИП? (субаренда не подходит; доверительное управление не подходит; собственник-физлицо сам напрямую арендодателем быть не может).

Только субаренда. Или договор безвозмездного пользования — что фактически является частным случаем субаренды. Еще можно просто продать объект ИП.

Есть вопрос к юристу?

По доверенности другое физическое лицо может заключить сделку вместо Вас, но стороной данной сделки (арендодателем) будете все равно Вы, а не данное физическое лицо (статус ИП тут значения не имеет). Поэтому это будут не доходы ИП, а Ваши доходы, которые ИП обязан будет передать Вам.

Если Вы хотите, чтобы именно ИП получал доходы от сдачи в аренду, то тут без сдачи ему в аренду с Вашей стороны или, как вариант в безвозмездное пользование, не обойтись. Но в случае передачи в в безвозмездное пользование у ИП еще в дополнение к доходам от аренды возникнет внереализационный доход от безвозмездного пользования, поэтому все-таки лучше, если Вы сдадите в аренду на символическую арендную плату, а ИП уже сдаст в субаренду.

С Уважением,
Олег Рябинин.

Это не как не влияет на налогообложения объекта 6% или 15%, вы просто себе путаете.

Это просто соб-к уполномочил др. лицо вести эту часть бизнеса. Вы платите деньги поступают а там они сами решают между собой.

Указано ли в договоре аренды что на основании именно этой доверенности действует ИП от этого соб-ка?

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Кто платит налог с субаренды?

Здравствуйте! Арендовала помещение 40 кв м под реализацию продуктов питания, при этом всего заняла 10 кв м , а остальные 30 кв м планирую сдать в субаренду, причем по цене арендодателя ( т.е никаких доходов я с этого иметь не буду). Вопрос: Как мне отчитываться перед налоговой за кв метры? Я плачу ЕНВД за свои 10 кв м, и если я заключу договора субаренды, кто будет платить за остальные кв метры? Субарендаторы? если нет, то какой налог они будут платить?

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 541 вопрос .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

Здравствуйте Татьяна.Для заключения договора субаренды необходимо согласие собственника.(п. 2 ст. 615 ГК РФ «Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.») не соблюдение этого условия делает договор ничтожным (ст. 168 ГК РФ»1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.»)

.Кроме этого необходимо дополнить коды видов деятельности (ОКВЭД) вписав 70.20 «Сдача в аренду собственной жилой и нежилой недвижимости» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственных или арендованных объектов недвижимости»… Налоги будете платить ВЫ а не субарендатор. Объектом налогообложения у ВАС будут доходы, а расходом у ВАС будет арендная плата собственнику помещения.

Гражданский Кодекс РФ прцетирован по Консультант Плюс.

Консультация юриста бесплатно

Здравствуйте, вы платите налог в отношении полученной выручки. В зависимости от выбранной системы налогообложения. Если у вас ОСНО или УСН «доход-расходы», то и налога к уплате не будет. Но декларацию подавать надо будет.

Налоги субарендатора к вам отношения не имеют, за свои налоговые обязательства каждый налогоплательщик отчитывается самостоятельно.

Похожие вопросы

Кто плати налог я или Агенство в лице ИП?

Как не платить налог по УСН при приеме платежей по договору аренды и субаренды?

Кто из трех участников платит налог?

Когда у меня появилась право собственности на квартиру и обязан ли я платить налог пр продаже данной квартиры

Как платить налоги с прибыли, заработанной на Upwork в 2017 году?

Арендатор с согласия арендодателя хочет сдать в субаренду нежилое помещение организации. Какие налоги должна оплатить организация-арендатор?

Арендатор применяет общую систему налогообложения, арендодатель – УСН.

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В данном случае организация должна уплачивать налог на прибыль и НДС в общем порядке.

Исходя из принципа свободы договора, закрепленного в гражданском законодательстве, участники гражданских правоотношений (граждане и юридические лица) вправе заключить любой договор и определить его условия по своему усмотрению, кроме случаев, когда содержание того или иного условия предписано императивными нормами законодательства (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдать арендованное имущество в субаренду (поднаем). В этом случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Налог на прибыль

В налоговом учете в зависимости от того, осуществляет организация операции по передаче имущества в аренду на постоянной основе или нет, доходы арендодателя от сдачи имущества в аренду (здесь и далее — в том числе, субаренду) в соответствии с положениями главы 25 НК РФ могут быть отнесены к доходам от реализации (ст. 249 НК РФ) или к внереализационным доходам (ст. 250 НК РФ).

При этом виды основной деятельности, а также критерии их определения необходимо отразить в учетной политике для целей налогообложения. Если аренда — основной вид деятельности организации, то арендная плата в соответствии со ст. 249 НК РФ признается доходом от реализации.

Если аренда не является основным видом деятельности, то согласно п. 4 ст. 250 НК РФ доходы от сдачи имущества в аренду являются внереализационными доходами. В этом случае датой получения дохода будет являться дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров или предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода (пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ).

Соответственно, расходы, связанные с арендой переданного по договору субаренды имущества, в зависимости от того, на какой основе предоставляется имущество в аренду, включаются в состав внереализационных расходов (п. 1 ст. 265 НК РФ), либо в состав расходов, связанных с производством и реализацией.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ операции по реализации услуг на территории РФ признаются объектом налогообложения НДС. Согласно п. 5 ст. 38 НК РФ услугой признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе ее осуществления. Для целей налогообложения сдача имущества в аренду признается оказанием услуги (письмо УФНС России по г. Москве от 30.06.2008 N 20-12/061162).

Таким образом, сдача имущества в аренду (субаренду) признается объектом обложения НДС, а следовательно, сумма арендной платы является объектом обложения НДС. Указанные операции подлежат налогообложению по ставке 18% исходя из суммы доходов в виде арендной платы без включения в нее НДС (п. 1 ст. 154, п. 3 ст. 164 НК РФ). Тот факт, что субарендатор применяет УСН и плательщиком НДС не является, значения не имеет.

Исключением является ситуация, при которой в аренду на территории РФ предоставляется помещение иностранным гражданам или организациям аккредитованным в РФ. Данная операция не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) в соответствии с положениями п. 1 ст. 149 НК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из дат:

— день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

— день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Моментом определения налоговой базы по НДС при оказании услуг в течение длительного срока (такая ситуация обычно и складывается при аренде) следует считать наиболее раннюю из дат: день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего оказания услуг либо последний день налогового периода, в котором оказываются эти услуги. При этом налогоплательщик вправе выставить счет-фактуру не позднее 5 дней считая со дня окончания квартала (письма Минфина России от 28.02.2013 N 03-07-11/5941, от 25.06.2008 N 07-05-06/142, от 04.04.2007 N 03-07-15/47).

Поскольку арендатор применяет УСН, о каких-либо вычетах по НДС речь не идет.

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

профессиональный бухгалтер Молчанов Валерий

Особенности договора субаренды нежилого помещения

Коммерческая деятельность отдельных лиц вынуждает из-за отсутствия собственных нежилых помещений использовать чужую.

Чтобы ее обрести они заключают договор с владельцем нежилого помещения о его найме.

Заинтересованные в сделке лица устанавливают предмет договора на свое усмотрение.

По своей сути договор субаренды нежилого помещения есть соглашение о предоставлении его нанимателю за определенную денежную сумму во временное владение и пользование.

Положение о заключении договора, его содержании предусмотрены в статье 606 Гражданского кодекса.

К основным элементам договора относятся данные, которые позволяют установить передаваемое в аренду нежилое помещение сообразно статье 607 ГК и размер платы за наем, определяемый по указаниям статьи 654 ГК.

Если в договоре субаренды не указан размер арендной платы, то он считается не заключенным. При заключении договора субарендатором предъявляется арендатору:

• выписка с указанием банковских реквизитов;
• официальная бумага с изображением подписи главного бухгалтера и печати юрлица;
• выписка из ЕГРЮЛ месячной давности;
• разрешение на осуществление определенного вида деятельности;
• разрешение на заключение сделки с правом подписи договора субаренды.

Правоотношения по сделке субаренды предусмотрены в Гражданском кодексе. В соответствии с его указаниями нежилое помещение либо его часть, находящееся в аренде сдается в повторную аренду третьему лицу на определенных условиях.

Например, сдача нежилого помещения в качестве производственного цеха, товарных складов, гаражей для парковки автотранспорта.

По своей сути нежилое помещение есть некая выделенная часть здания вне зависимости от его назначения.

Оно отличается от жилого помещения своими характерными признаками, основным из которых является непригодность к постоянному проживанию в нем человека. Нежилое помещение проектируется в каждом здании с определенной целью.

Характеристики нежилого помещения:

Нежилое помещение должно быть зарегистрировано в ФКП Росреестр с последующим оформлением права собственности.

Мера осуществляется в соответствии с указаниями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Акт издан 21 июля 1997 года под номером 122-ФЗ.

Она позволяет установить его недвижимость с учетом привязки, вследствие чего определяется связь с конкретным земельным участком.

Возникающие сложности

Под термином «субаренда» подразумевается передача нанимателем в аренду третьему лицу некой части занимаемого им нежилого помещения.

В сложившейся ситуации он обретает статус арендодателя по отношению к лицу, которому он сдал часть помещения.

Подобного рода сделка осложняется числом участников, которые вступают в правоотношения.

Как правило, собственник нежилого помещения старается не допустить такого рода явление. Но на практике довольно часто встречаются случаи субаренды.

Видео: нежилое помещение

Зачастую сделка совершается тайно от владельца, что может привести к конфликтным ситуациям. Для их предотвращения арендатор должен получить его разрешение на передачу неиспользованной площади помещения.

Типовой договор субаренды нежилого помещения

Законодатель допускает совершение сделок, в результате которых арендуемая площадь либо его часть передается арендатором третьим лицам.

Но они должны осуществляться в рамках закона при строгом соблюдении указаний нормативно-правовых актов.

Для возникновения правоотношений надлежит заключить договор субаренды, где объектом сделки становится нежилое помещение.

Между юридическими лицами

В указаниях действующих нормативно-правовых актов не представлено четкое определение нежилого помещения.

Несмотря на данное обстоятельство, возможно установление их характерных признаков, регламентирование гражданско-правового оборота с учетом их особенностей.

Сделки оформляются грамотно, поэтому юридические лица могут отстоять свои права в отношении ее объекта.

Существующее налогообложение

Порядок обложения налогом регламентируется Налоговым кодексом. Сообразно его положениям к субаренде применяется определенные коды, позволяющие осуществлять коммерческую деятельность.