Обязать заключить основной договор купли продажи

Определение СК по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики — Чувашии от 04 мая 2012 г. по делу N 33-1396/2012 (ключевые темы: предварительный договор — нежилые помещения — основной договор — договор купли-продажи — верховный суд РФ)

Определение СК по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики — Чувашии от 04 мая 2012 г. по делу N 33-1396/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:

председательствующего Лысенина Н.П.

судей Александровой А.В., Комиссаровой Л.К.

при секретаре Калягиной Э.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску ООО «. » к Обрядиной И.В. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи,

поступившее по апелляционной жалобе Обрядиной И.В. на решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 06 марта 2012 года, которым постановлено:

обязать Обрядину И.В. заключить с ООО «. » основной договор купли-продажи нежилого помещения (машино-место во встроенной подземной автостоянке) от 11 января 2012 года.

Взыскать с Обрядиной И.В. в пользу ООО «. » уплаченную госпошлину в размере . руб..

Заслушав доклад судьи Александровой А.В., судебная коллегия

ООО «. » обратилось в суд с исковым заявлением к Обрядиной И.В. об обязании заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения (машино-место во встроенной подземной автостоянке).

Свои исковые требования мотивирует тем, что между ООО «. » и Обрядиной И.В. был заключен предварительный договор купли — продажи от 14 мая 2010г. N 5 нежилого помещения под условным N . (машино-место во встроенной подземной автостоянке). Из пункта 1.1 Предварительного договора следует, что Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 15 дней после регистрации права собственности продавца на нежилое помещение и 100 % оплаты Покупателем цены нежилого помещения на условиях предусмотренных предварительным договором. В сроки, установленные Предварительным договором, а именно 27 апреля 2011 года истец обратился к ответчику с предложением заключить основной договор купли-продажи, направив его проект. Предложенная редакция основного договора купли-продажи, направленного истцом, полностью соответствовала подписанному сторонами Предварительному договору. Однако до настоящего времени ответчик — Обрядина И.В. необоснованно уклоняется от заключения основного договора купли — продажи. На основании статей 429 , 445 ГК РФ ООО «. » просит обязать ответчика заключить с ним основной договор купли-продажи нежилого помещения.

Представитель истца ООО «. » Антипина Т.А. в судебном заседании заявленные требования поддержала по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Ответчик Обрядина И.В. и ее представители Обрядин В.А., Рытков В.Н. с заявленными исковыми требованиями не согласились и просили отказать в их удовлетворении по мотивам необоснованности.

Представители третьих лиц МУП «БТИ и ПЖФ» в судебное заседание не явились.

Судом вынесено указанное выше решение, обжалованное истцом Обрядиной И.В. на предмет отмены по мотивам его необоснованности и незаконности. В апелляционной жалобе истец ссылается на п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 данного Постановления. Кроме того полагает, что так как предложение о заключении договора было отправлено ответчиком ей 12 января 2012 года, т.е. по истечении годичного срока с момента заключения договора, то обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращены.

В судебном заседании апелляционной инстанции ответчик Обрядина И.В. и ее представители Обрядин В.А., Рытков В.Н. апелляционную жалобу поддержали по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца ООО «. » Антипина Т.А. в судебном заседании с апелляционной жалобой не согласилась и просила решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, проверив решение суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решение суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Разрешая заявленные требования, суд, на основании оценки собранных по делу доказательств в их совокупности, пришел к выводу об удовлетворении заявленных ООО «. » требований.

При этом суд исходил из того что по смыслу п. 5 ст. 429 , п. 4 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор. Из положений названных норм права следует, что последствием уклонения стороны от заключения основного договора является понуждение к его заключению в судебном порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом , законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором ( п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса .

Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Судом было установлено, и не отрицалось самой Обрядиной И.В., что от заключения основного договора купли-продажи она уклоняется, между тем ответчиком не оспаривалось, что предварительный договор купли-продажи нежилого помещения был ей подписан.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения, Обрядина И.В. тем самым выразила свою волю на покупку имущества и приняла на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК Российской Федерации.

Как следует из статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара ( п. 3 ст. 455 ГК РФ).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судебная коллегия полагает, что с учетом требований указанных норм суд правильно определил, что сторонами в предварительном договоре определены индивидуализирующие признаки, позволяющие установить имущество, подлежащее в будущем купле-продаже в рамках основного договора.

Предварительный договор отвечает требованиям пунктов 1 — 3 статьи 429 , статьи 554 ГК РФ, поскольку в предварительном договоре предусмотрены характеристики нежилого помещения, подлежащего продаже ответчику по основному договору купли-продажи, а также цена нежилого помещения, т.е. предмета основного договора купли-продажи, при этом предусмотрена общая площадь нежилого помещения — . кв. м и предусмотрена возможность изменения площади, изменение цены нежилого помещения и порядок ее изменения.

Так на основании п. 2. 1 предварительного договора цена нежилого помещения составляет . руб. на дату заключения данного договора и изменению не подлежит.

Согласно п. 2.6 предварительного договора в случае изменения цены нежилого помещения из-за изменений общей площади нежилого помещения цена за каждый квадратный метр, на который общая площадь нежилого помещения изменилась, определяется по цене на день подписания сторонами основного договора купли -продажи и подлежит:

при увеличении общей площади нежилого помещения — доплате покупателем в течении 7 дней с момента предъявления Технического паспорта, подтверждающее фактическую площадь нежилого помещения.

Как следует из кадастрового и технического паспортов нежилого помещения, изготовленного Муниципальным унитарным предприятием «Бюро технической инвентаризации и приватизации жилищного фонда» г. Чебоксары — общая площадь нежилого помещения составляет . кв. м.

Учитывая, что по предварительному договору ответчик уплатила истцу в общем размере . руб. за . кв. м общей площади, то включение в основной договор пункта о доплате в размере . руб. за . кв.м ( . ) суд правильно признал обоснованным, так как условия предварительного договора предусматривали возможность изменения площади и в с связи с этим изменение цены нежилого помещения.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции, разрешая спор и удовлетворяя исковые требования ООО «. «, правильно исходил из того, что Обрядина И.В., заключившая 14 мая 2010 г. с ООО «. » предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, уклонилась от подписания основного договора купли-продажи. Обязательство, предусмотренное предварительным договором, прекращено не было, в связи с чем ООО «. » вправе требовать понуждения Обрядиной И.В. к заключению договора купли-продажи нежилого помещения на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Доводы Обрядиной И.В. о пропуске ООО «. » срока для заключения основного договора купли-продажи не нашли своего подтверждения, так как судом первой инстанции установлено, что ответчик предложил истцу заключить основной договор купли-продажи до истечения годичного срока, что подтверждается уведомлением о вручении, в соответствии с которым ценное письмо с предложением о заключении основного договора купли-продажи и его проект, получены Обрядиной И.В. лично, в связи с чем у последней возникла обязанность заключить основной договор купли-продажи во исполнение условий предварительного договора от 14.05.2010г. То обстоятельство, что суд заключил основной договор купли — продажи в редакции от 12.01.2012 года не имеет юридического значения для рассмотрения данного дела, поскольку согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) именно на условиях, предусмотренных предварительным договором, что в данном случае и было сделано.

Что касается ссылки заявителя жалобы на позицию арбитражных судов, в том числе Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54, согласно которой если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, то она также не может быть принята, поскольку Федеральным конституционным законом от 7 февраля 2011 года. N 1-ФКЗ «О судах общей юрисдикции в Российской Федерации» закреплена компетенция Верховного Суда Российской Федерации и в частности установлено, что именно он изучает, обобщает судебную практику и в целях обеспечения ее единства дает судам общей юрисдикции разъяснения по вопросам применения законодательства Российской Федерации (подп. 1 п. 4 ст. 9 и подп. 1 п. 4 ст. 14 закона). Учитывая изложенное, оснований применять указанное Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, равно как и учитывать позицию федеральных арбитражных судов не имеется.

Таким образом, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований процессуального законодательства.

Доводы апелляционной жалобы аналогичны возражениям ответчика, высказываемым в ходе судебного разбирательства, им была дана надлежащая правовая оценка, что отражено в решении суда, поэтому они отклоняются судебной коллегией, как несостоятельные. Оснований к отмене решения суда не имеется.

Новых доводов и обстоятельств, способных повлиять на существо принятого по делу решения, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст. ст. 328 , 329 ГПК РФ, судебная коллегия

Апелляционную жалобу Обрядиной И.В. на решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 06 марта 2012 года оставить без удовлетворения.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Обязать заключить основной договор купли продажи

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Сидоркина С.В.,

судей Азаровой Т.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 02.10.2008 кассационную жалобу Р. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 14.08.2008 по делу по иску Р. к М. о понуждении к заключению договора купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Азаровой Т.И., судебная коллегия

Р. обратилась в суд с иском к М. о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно двух комнат площадью 20,8 кв. м и 18,6 кв. м в трехкомнатной квартире N 2. В обоснование заявленных требований Р. указала, что 11.01.2008 между ней и М. был заключен письменный договор задатка, в соответствии с которым стороны взяли на себя обязательство заключить в срок до 15.03.2008 договор купли-продажи принадлежащих на праве собственности М. указанных комнат площадью 39,4 кв. м, за 1 150 000 руб. Согласно п. 6 договора продавец М. была обязана снять любые аресты и обременения, касающиеся отчуждаемого имущества, в срок до 15.03.2008 и в этот же срок фактически передать комнаты покупателю. Со своей стороны, во исполнение условий заключенного договора она (Р.) передала М. в качестве задатка денежные средства в счет оплаты стоимости спорных комнат: 11.01.2008 — 150 000 руб. и 20.02.2008 — 100 000 руб. Однако М. уклоняется от исполнения принятых на себя обязательств по договору от 11.01.2008, отказываясь от заключения основного договора купли-продажи комнат. В связи с чем Р. просила понудить М. к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества в виде двух комнат жилой площадью 39,4 кв. м (18,6 кв. м и 20,8 кв. м) в трехкомнатной квартире N 2.

В судебном заседании Р. и ее представитель Теплова А.А. поддержали исковые требования, пояснив, что М., имея установленные в судебном порядке долговые обязательства перед Ш. в размере, эквивалентном 4 500 долларам США, и долговые обязательства перед ОАО «УБРиР», Верх-Исетским отделением Сберегательного банка России N 5295 в общей сумме 557 470 руб. 53 коп., с целью погашения этих обязательств заключила договор задатка, а фактически — предварительный договор купли-продажи комнат от 11.01.2008. Поскольку на момент заключения предварительного договора на спорные жилые помещения судебным приставом-исполнителем был наложен арест, заключение договора купли-продажи было невозможно. По этой же причине невозможной была регистрация предварительного договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области. Да и такой регистрации, по мнению истца и ее представителя, не требуется. 07.07.2008 арест с комнат был снят, но ответчик отказалась заключать основной договор купли-продажи.

Ответчик М. в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суду не сообщила, своего отношения к иску не высказала.

Представитель ответчика Зыкова С.И. в судебном заседании исковые требования не признала, не оспаривала заключение М. договора задатка, поясняя, что М. действительно намерена была продать принадлежащие ей комнаты, чтобы рассчитаться с долговыми обязательствами, с этой целью заключила с Р. предварительный договор и даже стала принимать меры к его исполнению. По какой причине стороны не заключили договор купли-продажи комнат, она пояснить не может.

Орджоникидзевским районным судом г. Екатеринбурга 14.08.2008 постановлено решение об отказе в удовлетворении исковых требований Р.

В кассационной жалобе Р. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая на неправильное применение судом норм материального и процессуального права. Считает несостоятельным вывод суда о том, что отсутствие регистрации предварительного договора в Управлении Федеральной регистрационной службы влечет его ничтожность в силу несоблюдения формы договора, поскольку обязательная регистрация не является элементом формы договора. Кроме того, к участию в деле в качестве третьего лица не привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, представитель которого мог бы дать пояснения относительно необходимости регистрации предварительного договора.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и постановленное судом решение, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из требований ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Обоснованным решение следует признать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или общеизвестными обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 — 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов. Основанием для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке является в том числе нарушение или неправильное применение норм материального права.

Постановленное судом решение не отвечает требованиям законности и обоснованности, поскольку судом неправильно истолкован закон, подлежащий применению при разрешении данного дела.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Р. о понуждении М. к заключению договора купли-продажи, суд пришел к выводу о том, что, поскольку договор купли-продажи недвижимости в силу ст. ст. 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, то и предварительный договор, по мнению суда, должен быть не только заключен в письменной форме, но и также подлежит государственной регистрации. Заключенный между сторонами предварительный договор является ничтожным ввиду несоблюдения установленной формы договора купли-продажи недвижимого имущества — отсутствия его регистрации, поэтому не может повлечь для сторон правовых последствий.

Данные выводы судебная коллегия считает неверными и основанными на неправильном толковании норм материального права.

Как установлено судом, 11.01.2008 между Р. и М. в письменной форме был заключен договор задатка, в соответствии с которым Р. при подписании договора передала М. в качестве задатка в счет оплаты стоимости отчуждаемого ответчиком имущества в виде двух комнат площадью 39,4 кв. м (20,8 кв. м и 18,6 кв. м) в трехкомнатной квартире N 2 денежные средства в размере 150 000 руб., а 20.02.2008 — дополнительно 100 000 руб. По условиям договора продавец М. обязалась продать, а покупатель Р. купить указанное недвижимое имущество стоимостью, определенной сторонами в размере 1 150 000 руб., заключив договор купли-продажи с окончательным расчетом в срок не позднее 15.03.2008. Согласно п. 6 договора продавец М. обязана снять любые аресты и обременения, касающиеся отчуждаемого имущества, в срок до 15.03.2008 и в этот же срок фактически передать комнаты покупателю. При этом, как указано в договоре, истечение срока его действия не освобождает стороны от обязательств по нему.

То есть фактически между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

В силу п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Такой договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, другие существенные условия договора. В нем также указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Поскольку в соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, предварительный договор также должен быть заключен в письменной форме.

Установленное ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации условие об обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости, подлежащий государственной регистрации, не является сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах предварительный договор купли-продажи двух спорных комнат, заключенный сторонами 11.01.2008, не подлежит государственной регистрации. Поэтому вывод суда о его ничтожности ввиду отсутствия государственной регистрации является неверным. То обстоятельство, что на момент заключения предварительного договора на спорные комнаты был наложен арест, также не является основанием для признания договора ничтожным, поскольку непосредственно на отчуждение комнат предварительный договор направлен не был, и при снятии ареста ничто не препятствовало собственнику М. распорядиться этим имуществом путем заключения основного договора. В срок до 15.03.2008 договор купли-продажи заключен между сторонами не был.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Граждане и юридические лица, согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

М. добровольно приняла на себя обязательство заключить в срок не позднее 15.03.2008 договор купли-продажи комнат площадью 39,4 кв. м (20,8 кв. м и 18,6 кв. м) в трехкомнатной квартире N 2. И даже принимала меры к исполнению данного договора, как и покупатель по договору, передавший М. в качестве задатка в счет оплаты стоимости комнат 250 тыс. руб.

В случаях когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 5 ст. 429 настоящего Кодекса).

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

На 07.07.2008 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано какое-либо ограничение (обременение) в отношении принадлежащего на праве собственности М. имущества в виде двух комнат в трехкомнатной квартире N 2. С учетом вышеизложенного отсутствуют основания для неисполнения ответчиком принятых на себя обязательств.

Положения п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае неприменимы, поскольку в соответствии с п. 5 договора стороны установили, что истечение срока действия договора не освобождает стороны от обязательств по нему. Кроме того, Р. неоднократно обращалась к М. с предложением заключить основной договор и до истечения срока действия предварительного договора, и после этого.

Таким образом, решение суда от 14.08.2008 не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене. Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся в материалах дела доказательств, установления и исследования иных доказательств не требуется, судебная коллегия считает возможным принять по делу новое решение об удовлетворении иска Р. в полном объеме.

Руководствуясь ст. 360, абз. 4 ст. 361, пп. 1, 4 ч. 1 ст. 362, ст. ст. 366, 367 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 14.08.2008 отменить. Принять по делу новое решение: исковые требования Р. к М. о понуждении к заключению договора купли-продажи удовлетворить. Обязать М. заключить с Р. договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно двух комнат площадью 39,4 кв. м (18,6 кв. м и 20,8 кв. м) в трехкомнатной квартире N 2, по цене 1 150 000 руб. в соответствии с условиями договора задатка, заключенного между Р. и М. 11.01.2008.

Обязать заключить основной договор купли продажи

Деятельность суда

У Л Ь Я Н О В С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Судья Романова Г.Г. Дело №33-4112/2010

К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Ульяновск 23 ноября 2010 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Шлотгауэр Л.Л.,

судей Аладина П.К., Нестеровой Е.Б.,

при секретаре Бутузовой Я.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе представителя Оброковой Г*** О*** – Бердникова В*** П*** на решение Заволжского районного суда г. Ульяновска от 21 октября 2010 года, по которому постановлено:

В удовлетворении исковых требований Оброковой Г*** О*** к Маринкову С*** К*** о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Ульяновск, бульвар Н***, **&#** отказать.

Заслушав доклад судьи Нестеровой Е.Б., объяснения Оброковой Г.О. и ее представителя Бердникова В.П., поддержавших доводы жалобы, представителя ответчика Маринкова С.К. – Чигрина В.В., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Оброкова Г.О. обратилась в суд с иском к Маринкову С.К. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения.

В обоснование иска указала, что 24.08.2010 между ней и Маринковым С.К. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: г.Ульяновск, бульвар Н***, **&#**. В соответствии с данным договором они обязались заключить в срок до 20.09.2010 договор купли-продажи указанной квартиры. Стоимость квартиры определена в размере 2 800 000 руб. В обеспечение исполнения заключения основного договора купли-продажи она передала ответчику в момент заключения предварительного договора 510 000 руб., а затем по расписке еще 290 000 руб. Ответчик от заключения основного договора купли-продажи жилого помещения на условиях предварительного договора уклоняется, необоснованно увеличивая стоимость квартиры до 3 090 000 руб.

Просила обязать ответчика заключить с ней договор купли-продажи квартиры по адресу: г.Ульяновск, бульвар Н***, **&#** на условиях предварительного договора от 24.08.2010.

Рассмотрев заявленный спор по существу, суд постановил вышеприведенное решение.

В кассационной жалобе представитель Оброковой Г.О. — Бердников В.П. просит отменить решение суда и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции сделал неверные выводы, что привело к вынесению необоснованного решения. В частности, суд неверно посчитал, что письменные уведомления о заключении договора купли-продажи от 14.09.2010 (от Маринкова С.К.) и от 16.09.2010 (от неё) нельзя расценивать как оферту, поскольку они не содержат сведений о месте и времени заключения договора. Следует учесть, что в своём письме она только предлагает Маринкову С.К. договориться об указанных условиях. И в том, что в связи с нахождением ответчика в г.Москве договориться с ним о чём-либо было затруднительно, её вины нет: ответчик так и не получил от неё заказную корреспонденцию. Отсутствие сведений об ответчике и беспокойство по поводу возможного невозврата переданного задатка вынудили её обратиться в суд, и подобное обращение она не считает преждевременным. Кроме того, полагает, что ею были представлены доказательства, свидетельствующие об увеличении ответчиком стоимости квартиры и нежелании заключать договор на условиях предварительного договора.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работы или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Предварительный договор должен сдержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Как следует из материалов дела, Маринкову С.К. на праве собственности принадлежит квартира общей площадью 75,2 кв. метра по адресу: г.Ульяновск, бульвар Н***, **&#**.

Между Маринковым С.К. и Оброковой Г.О. 24.08.2010 года был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.

Данный предварительный договор заключен в установленной для основного договора форме и сторонами не оспаривается.

В соответствии с ч. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно п. 1 предварительного договора стороны обязались до 20.09.2010 года включительно заключить договор купли-продажи квартиры №*** дома №*** по бульвару Н*** в городе Ульяновске по цене 2 800 000 рублей.

Как видно из п. 6 предварительного договора в доказательство обеспечения исполнения основного обязательства покупатель Оброкова Г.О. в момент заключения (подписания) настоящего договора передает продавцу сумму в размере 510 000 рублей, которая считается задатком.

Кроме того, истица передала ответчику в счет оплаты за квартиру 290 000 рублей, что подтверждается копией расписки и не оспаривается ответчиком.

Основной договор купли-продажи квартиры между сторонами не заключен до настоящего времени.

Суд при рассмотрении данного дела правильно применил нормы материального права, сославшись на положения ГК РФ, регулирующие порядок и последствия заключения предварительного договора.

В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст. 445 настоящего Кодекса.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор.

По смыслу п.5 ст. 429 ГК РФ, стороны, заключившие предварительный договор, отвечающий требованиям, изложенным в статье 429 ГК РФ, считаются сторонами, для которых заключение основного договора является обязательным, и в случае уклонения одной из сторон от заключения договора у другой стороны, добросовестно исполнившей обязанности по предварительному договору, возникает право требовать понуждения к его заключению.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договора, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Исследовав обстоятельства дела, суд пришел к объективному выводу о том, что ни та, ни другая сторона предварительного договора купли-продажи не приняли надлежащих мер к заключению основного договора. Так, суд установил, что 14.09.2010 года Маринков С.К. направил истице письменное уведомление о заключении договора купли-продажи в срок до 20.09. 2010 года. Данное уведомление истицей было получено 16.09.2010 года, о чем имеется расписка.

Истица, в этот же день направила ответчику предложение о заключении договора купли-продажи, которое, как установлено в судебном заседании, им не получено.

Суд правомерно расценил обмен письмами между сторонами не как предложение о заключении договора, о котором идет речь в п.6 ст. 429 ГК РФ, поскольку ни в том, ни в другом случае в письмах не содержалось конкретных сведений о времени и месте заключения договора, а также других существенных условий для заключения договора купли-продажи квартиры.

Судом сделан правильный вывод о том, что обращение истицы в суд с исковыми требованиями о понуждении ответчика к заключению договора являлось преждевременным, поскольку на момент направления искового заявления в суд (17.09.2010 года) ее права не были нарушены, в срок до 20.09. 2020 года она имела возможность заключить данный договор.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд пришел к правильному выводу о том, что ни та, ни другая сторона не выразила намерений заключить основной договор купли-продажи, не совершила для этого необходимых действий, предусмотренных законом. Как установил суд, к моменту заключения основного договора купли-продажи (20.09.2010 года) истица и ответчик находились за пределами города Ульяновска.

При таких обстоятельствах суд обоснованно не усмотрел наличия оснований для удовлетворения заявленного иска.

Судебная коллегия находит решение суда правильным.

Обстоятельства дела исследованы с достаточной полнотой, всем представленным доказательствам судом дана надлежащая оценка.

Материальный и процессуальный закон применен судом правильно.

В силу изложенного решение суда является законным и обоснованным и отмене по доводам кассационной жалобы не подлежит.

Руководствуясь статьёй 361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Заволжского районного суда г. Ульяновска от 21 октября 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу представителя Оброковой Г*** О*** – Бердникова В*** П*** – без удовлетворения.

Заключение основного договора купли-продажи

Вопрос-ответ по теме

В августе 2014 года был заключен предварительный договор купли-продажи (с условием задатка по основному договору), покупателем была передана сумма и оформлена расписка в получении денег. Стороны обговорил срок до момента, которого должен быть заключен основной договор купли-продажи. До настоящего момента Покупатель уклоняется от заключения основного договора и доводит недвижимость до не пригодного состояния. Продавец прописал покупателя по данному адресу. Что делать в данной ситуации?

Если срок для заключения основного договора купли-продажи уже прошел, обязать продавца заключить основной договор уже не получиться (ч.4 ст.429 ГК РФ) – см. «Что делать, если сторона предварительного договора уклоняется от заключения основного договора».

В таком случае, у покупателя есть несколько вариантов действий.

Один из них – потребовать возврата задатка, как неосновательного обогащения. Задаток может обеспечивать исполнение только заключенного договора (постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09).

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая именно в доказательство заключения договора (п.1 ст.380 ГК РФ). Соглашение о задатке производно и зависимо от основного обязательства, обеспечиваемого задатком. По этой причине соглашение о задатке может быть заключено лишь при условии действительности основного обязательства.

Если основной договор впоследствии заключен не будет, то будет незаключенным и соглашение о задатке во исполнение этого договора. И если денежная сумма в качестве задатка уже будет уплачена, то она будет считаться неосновательным обогащением (постановление ФАС МО от 08.09.2011 № А40-140019/10).

Иной вариант, попытаться доказать, что сторонами заключен основной договор купли-продажи. Дело в том, что предварительный договор будет квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предоплате, если стороны:

• назовут соглашение «Предварительный договор о продаже будущего недвижимого имущества», но
• установят в нем обязанность приобретателя уплатить цену имущества или ее существенную часть до заключения основного договора.

Такой вывод приведен в п.8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 – см. более подробно рекомендацию «Что нужно сделать покупателю недвижимости, если продавец уклоняется от регистрации».

«Стороны заключили предварительный договор с конкретной целью – заключить в будущем основной договор (купли-продажи, аренды, подряда и т. д.).

Время идет, однако контрагент не совершает никаких действий, направленных на заключение основного договора.

Сторона, не заинтересованная в срыве сделки, намерена заставить контрагента исполнить свою обязанность. Закон разрешает сделать это в судебном порядке – предъявить к уклоняющемуся контрагенту требование о понуждении заключить основной договор (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Контрагент по предварительному договору прямо заявил об отказе заключить основной договор. Как понудить контрагента исполнить свою обязанность*

Это зависит от того, когда именно контрагент заявил об отказе:

• в пределах срока, в течение которого стороны должны были заключить основной договор;
• после того, как этот срок истек.

В первом случае сторона может сразу обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора. Никаких дополнительных действий для этого совершать не нужно.

Требование о понуждении заключить основной договор разрешено предъявить после «момента неисполнения обязательства по заключению договора» (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

По общему правилу таким моментом считается день, когда истекает срок, установленный в предварительном договоре для заключения основного договора. Так, если одна из сторон заявила о готовности заключить основной договор, то у другой стороны есть время на раздумье до истечения предусмотренного срока. Если она проигнорирует такое заявление (т. е. не направит ответ контрагенту в течение оставшегося временного промежутка), то не исполнит свое обязательство.

Другое дело, когда сторона прямо заявляет об отказе от исполнения предварительного договора. Надо ли в такой ситуации другой стороне ждать истечения установленного срока для того, чтобы понудить контрагента заключить основной договор? Скорее всего, в случае спора суд посчитает, что не надо. Иными словами, сторона, получившая прямой отказ заключить основной договор, может сразу обращаться за защитой своих интересов в суд.

Во втором случае (т. е. когда отказ поступил после истечения установленного срока) стороне необходимо проверить, выполняются ли все условия, при которых она вправе потребовать заключить основной договор. Такие условия аналогичны условиям, которые нужно проанализировать в ситуации с «молчащим» контрагентом (т. е. когда сторона не совершает вообще никаких действий, связанных с исполнением предварительного договора).

Что нужно проверить до обращения в суд

Первое, что нужно сделать стороне предварительного договора, – проанализировать, выполняются ли все условия, при которых она вправе потребовать заключить основной договор. Если хотя бы одно из них не выполнено, в суд обращаться не стоит: скорее всего, стороне откажут в удовлетворении иска.

Условие 1. Истек срок, в течение которого стороны были обязаны заключить основной договор.

Если такой срок еще не истек, стороне лишь можно (и нужно) направить в адрес уклоняющегося контрагента предложение заключить основной договор.

Предложение нужно направить в том порядке, который стороны предусмотрели в предварительном договоре. Если такой порядок не установлен, предложение имеет смысл направить по всем известным адресам контрагента заказным письмом с уведомлением о вручении.

Письмо должно содержать явное предложение заключить конкретный договор (аренды, купли-продажи и т. д.) в соответствии с условиями предварительного договора.

Пример формулировки предложения заключить основной договор

«Предлагаю заключить договор аренды, названный в предварительном договоре от 15 декабря 2015 г. № 1 как «Основной договор», в соответствии с условиями предварительного договора».

Причем нужно проверить, когда именно было направлено предложение:

• в течение срока, установленного для заключения основного договора;
• после того, как этот срок истек.

Во втором случае считается, что предложение не направлено. Так, если сторона, намеренная совершить основную сделку, вовремя не направила другой стороне соответствующее предложение, то это значит, что обязательства по предварительному договору прекратились (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

В такой ситуации сторона не вправе потребовать от контрагента заключить основной договор.

Пример из практики: Верховный суд РФ указал, что сторона предварительного договора не вправе требовать заключить основной договор, если она направила контрагенту соответствующее предложение после истечения установленного срока

ЗАО «Д.» (продавец) и гражданка Т. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи квартиры.

Через 14 месяцев покупатель направил в адрес продавца предложение о заключении договора купли-продажи. Поскольку продавец не ответил на это предложение, покупатель обратился в суд с иском о понуждении к заключению договора.

Суд первой инстанции отказал в иске со ссылкой на то, что ни одна из сторон вовремя не направила предложение заключить договор купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции отменил решение нижестоящего суда. По его мнению, обязательства сторон по предварительному договору не прекратились.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ обратила внимание на то, что в предварительном договоре стороны не предусмотрели срок для заключения договора купли-продажи. В таком случае срок считается равным одному году (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В течение этого срока сторона, намеренная заключить договор купли-продажи, была обязана направить другой стороне соответствующее предложение. Однако покупатель сделал это уже после того, как прошел год с момента заключения предварительного договора. То есть предложение было направлено «за пределами срока действия предварительного договора» (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

В результате судебная коллегия отменила апелляционное определение и оставила решение суда первой инстанции без изменения (определение Верховного суда РФ от 10 марта 2015 г. № 5-КГ14-173).

Условие 3. Не прошло шесть месяцев с момента, когда истек срок для заключения основного договора.

По истечении шестимесячного срока понудить контрагента заключить основной договор нельзя (п. 5 ст. 429 ГК РФ). Этот срок носит пресекательный характер и не подлежит восстановлению.

Как предъявить требование о понуждении заключить основной договор

Иск с таким требованием стоит предъявлять в суд лишь в случае, если выполняются все необходимые для этого условия (п. 5, 6 ст. 429 ГК РФ).

Наряду с требованием о понуждении к заключению основного договора можно предъявить:

• требование о возмещении убытков (абз. 2 п. 4 ст. 445 ГК РФ) и (или)
• требование о взыскании неустойки (если стороны предусмотрели ее в предварительном договоре).

Однако потребовать исполнить основной договор (передать вещь, перечислить оплату и т. д.) сторона не вправе.

Предварительный договор не порождает и не может порождать имущественных обязательств, связанных с исполнением по основному договору. Главной обязанностью сторон по предварительному договору является только обязанность заключить основной договор. Предусматривать в предварительном договоре обязанности, направленные на исполнение основной сделки, запрещено (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 9798/12).

Следовательно, и требовать от контрагента можно лишь заключения основного договора. Потребовать исполнить основной договор, не заключив его, нельзя.

Перед тем как предъявить иск о понуждении к заключению основного договора, стоит проанализировать следующие вопросы.

1. Все ли условия основного договора стороны согласовали в предварительном договоре.

Если оказалось, что предварительный договор содержит не все интересующие сторону условия, можно предложить суду определить их с учетом пожеланий истца. Особенно важно это сделать для существенных условий. Предъявить требование о включении в основной договор условий, не предусмотренных предварительным договором, закон прямо не запрещает.

До 1 июня 2015 года вопрос о включении в основной договор условий, не предусмотренных предварительным договором, суд должен был решать с учетом конкретных обстоятельств дела (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).

Так, суд был не вправе рассматривать спор при наличии, например, следующих обстоятельств:

• предварительный договор не содержал условия о конкретной цене основного договора;
• сторона потребовала указать в основном договоре цену, определенную не в общем, а ином порядке;
• другая сторона возразила против включения условия о такой цене.

Однако раньше стороны были обязаны согласовывать в предварительном договоре все существенные условия основного договора. Поэтому судебный спор мог возникнуть по поводу включения в основной договор только обычных и случайных условий.

Теперь же из числа существенных условий, которые закон устанавливает для основного договора, в предварительном договоре достаточно предусмотреть лишь предмет (п. 3 ст. 429 ГК РФ, подп. «а» п. 72 ст. 1, ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»). Другие условия (в т. ч. существенные) в случае спора определяет суд (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ). Официальных разъяснений о том, чем именно он должен руководствоваться при этом, пока нет.

Поэтому ничто не мешает стороне дать суду некий ориентир – самостоятельно сформулировать условия, не предусмотренные предварительным договором, и потребовать понудить контрагента заключить на них основной договор.

Пример формулировки требования о понуждении к заключению основного договора на условиях, не предусмотренных предварительным договором

1. Понудить ответчика заключить договор подряда на основании предварительного договора от 15 декабря 2015 г. № 1.

2. Предусмотреть для выполнения работ, являющихся предметом договора подряда, 30-дневный срок начиная с момента вступления в силу решения суда и заключения договора подряда».

2. Все ли условия основного договора, предусмотренные в предварительном договоре, в полной мере отвечают интересам стороны.

Если сторона намерена заключить основной договор на более выгодных для себя условиях (например, с более низкой арендной платой), можно указать на это в исковом заявлении. Косвенное подтверждение такой возможности содержится в абзаце 2 пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ: «В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда».

Пример формулировки требования о понуждении к заключению основного договора на условиях, отличных от тех, которые предусматривает предварительный договор

1. Понудить ответчика заключить договор аренды на основании предварительного договора от 15 декабря 2015 г. № 1.

2. Изменить условие договора аренды, указанное в пункте 1.3 предварительного договора, следующим образом: «Ежемесячная арендная плата составляет 20 000 (Двадцать тысяч) руб.»».

Правда, велика вероятность того, что суд откажется понуждать ответчика заключать договор на новых условиях. Так, скорее всего, суд будет руководствоваться именно теми положениями, которые стороны предусмотрели в предварительном договоре. Однако полностью все же не исключено, что суд изменит предусмотренные положения.

Если суд удовлетворит иск, то судебное решение будет содержать условия основного договора (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ). При этом он будет считаться заключенным:

• с момента, когда решение суда вступит в законную силу, или
• с момента, который будет указан в решении суда.

Если после соответствующего судебного решения контрагент не исполнит основной договор, то другая сторона сможет использовать все меры защиты своих прав по этому договору. В частности, можно будет:

• потребовать исполнения (передать вещь, перечислить денежные средства, выполнить работы или оказать услуги);
• применить меры ответственности (взыскать убытки, неустойку и т. д.)».