Договор купли-продажи жилья по ипотеке

Образец договора купли-продажи квартиры с ипотекой

Не секрет, что при покупке квартиры в ипотеку следует внимательно составлять договор купли-продажи. На данной странице размещен текст договора-образца для безопасной сделки купли-продажи. Внимательно прочитайте весь договор и при необходимости внесите правки.

ДОГОВОР № __________________ купли-продажи квартиры по ипотеке

«_____» ___________________ 20___г.

_________________________________, именуем__ в дальнейшем «Продавец», в лице _____________________________ ______________________________, действующего на основании _____________, с одной стороны,
гр. _________________________________________________, именуем__ в дальнейшем «Покупатель-Залогодатель», со второй другой стороны и
_______________________________________ (наименование банка), именуемый в дальнейшем «Кредитор-Залогодержатель», зарегистрированный Центральным банком Российской Федерации (свидетельство №_______ от «_____» _____________ _____г.), в лице ___________________________ _____________________________, действующ___ на основании _________________, с третьей стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Настоящий Договор является смешанным гражданско-правовым договором с элементами договора купли-продажи жилого помещения и договора ипотеки.

1.2. Покупатель-Залогодатель за счет кредитных средств, предоставленных Кредитором-Залогодержателем в соответствии с Кредитным договором № ____ от «_____»_____________ ______ г., заключенным между Кредитором-Залогодержателем и Покупателем-Залогодателем (далее по тексту — Кредитный договор), покупает у Продавца квартиру, находящуюся по адресу: ___________________________________________________________________________, состоящую из ____ комнат общей площадью ______ кв. м., жилой площадью _____ кв. м (именуемую далее по тексту — Квартира (предмет ипотеки)), и передает данную Квартиру Кредитору-Залогодержателю в залог (ипотеку).

1.3. Указанная Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ___________________ (правоустанавливающий документ, свидетельство о государственной регистрации права собственности и т.п.).

1.4. Инвентаризационная стоимость Квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, составляет ___________ (_____________________________) рублей, что подтверждается справкой № ____________ от «____»__________ ____ г., выданной ___________________________________________________.

1.5. Квартира (предмет ипотеки) продается по цене _____________ (____________________________________________) рублей.

1.6. Покупатель-Залогодатель и Кредитор-Залогодержатель на момент подписания настоящего Договора оценивают Квартиру как предмет ипотеки в ____________ (____________________________________________) рублей.

2.1. Продавец подтверждает и гарантирует, что:

2.1.1. Является полноправным и законным собственником Квартиры (предмета ипотеки). До момента заключения настоящего Договора Квартира не отчуждена, не заложена, в споре и под арестом не состоит, не обременена правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается, что подтверждается Выпиской из ЕГРП, выданной __________ (орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним) от «___»_________ ____ г.

2.1.2. Квартира не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти ее утрата, порча или повреждение.

2.1.3. На момент заключения настоящего договора Продавец не имеет задолженности по коммунальным и налоговым платежам на Квартиру (предмет ипотеки).

3. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ (ПРЕДМЕТА ИПОТЕКИ)
В СОБСТВЕННОСТЬ ПОКУПАТЕЛЮ-ЗАЛОГОДАТЕЛЮ И
В ЗАЛОГ КРЕДИТОРУ-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ

3.1. Государственная регистрация настоящего Договора производится после частичной оплаты Покупателем-Залогодателем стоимости Квартиры в размере, установленном п. 5.1.1 настоящего Договора.

Право собственности на Квартиру переходит от Продавца к Покупателю-Залогодателю с момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю-Залогодателю.

3.2. Члены семьи Покупателя-Залогодателя приобретают право пользования Квартирой (предметом ипотеки) после государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю-Залогодателю. Стороны признают, что регистрация членов семьи Покупателя-Залогодателя по месту постоянного жительства без государственной регистрации вещного права пользования жилым помещением не влечет возникновения права пользования жилым помещением членами семьи Покупателя.

3.3. Право залога у Кредитора-Залогодержателя на Квартиру (предмет ипотеки) возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к Покупателю-Залогодателю.

4. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ИСПОЛНЕНИЕ КОТОРЫХ ОБЕСПЕЧЕНО ЗАЛОГОМ КВАРТИРЫ

4.1. Квартирой (предметом ипотеки) обеспечивается исполнение обязательств Покупателя-Залогодателя, возникших на основании Кредитного договора.

4.2. Обязательства, исполнение которых обеспечивается настоящим Договором, включают в том числе, но не исключительно:

• возмещение расходов, в том числе судебных, связанных с взысканием задолженности по Кредитному договору.
• уплату неустойки по Кредитному договору.
• уплату процентов по Кредитному договору.
• погашение основного долга по Кредитному договору.
• возмещение убытков и других расходов, которые могут быть причинены Кредитору-Залогодержателю неисполнением или ненадлежащим исполнением Покупателем-Залогодателем Кредитного договора и/или настоящего Договора.

5. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ

5.1. Покупатель-Залогодатель уплачивает Продавцу указанную в п. 1.5 настоящего Договора сумму в следующем порядке:

5.1.1. Денежные средства в размере ______ (___________________________) рублей, что составляет _____% от стоимости Квартиры (предмета ипотеки) перечисляются Покупателем-Залогодателем на счет Продавца в течение _____ дней с даты заключения настоящего Договора.

5.1.2. Кредитные средства в размере ______ (___________________________) рублей, составляющие ____% от стоимости Квартиры (предмета ипотеки) перечисляются Кредитором-Залогодержателем на основании поручения Покупателя-Залогодателя с его счета по вкладу, действующему в режиме до востребования №___________________________________________, открытому Кредитором-Залогодержателем, на счет Продавца, указанный им в настоящем Договоре, в течение _____ дней после предоставления Покупателем-Залогодателем Кредитору-Залогодержателю копии документа, подтверждающего оплату ___% (________ процентов) от стоимости Квартиры в соответствии п. 5.1.1 настоящего Договора.

6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

6.1. Продавец обязан:

6.1.1. В течение _____ дней с момента перечисления денежных средств на его счет в размере, указанном в п. 1.5 настоящего Договора, осуществить все необходимые действия для оформления перехода права собственности на Квартиру к Покупателю-Залогодателю, для фактической передачи Квартиры (предмета ипотеки) в собственность Покупателю-Залогодателю, а также передать Покупателю-Залогодателю ключи, осуществить иные действия, необходимые для реализации Покупателем-Залогодателем права собственности в полном объеме. Передача Квартиры осуществляется по акту приема-передачи.

6.1.2. На дату возникновения у Покупателя-Залогодателя права собственности на Квартиру (предмет ипотеки) уплатить полностью все коммунальные платежи, налоги и иные расходы, которые причитаются с собственника Квартиры.

6.2. Продавец имеет право расторгнуть настоящий Договор в случае невыполнения сторонами п. 5.1 настоящего Договора.

6.3. Покупатель-Залогодатель обязан:

6.3.1. Застраховать указанную Квартиру (предмет ипотеки) в пользу Кредитора-Залогодержателя на сумму не ниже ее оценочной стоимости (задолженности по кредиту и причитающихся за его пользование процентов за период не менее 1 года) от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения на все случаи, предусмотренные правилами страхования страховщика, а также предоставить Кредитору-Залогодержателю копию правил страхования, копию соответствующего договора страхования, заверенные страховой компанией, подлинник и нотариально заверенную копию страхового полиса, документ, подтверждающий оплату страховой премии в полном объеме, в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора Сторонами.

6.3.2. Ежегодно продлевать страхование до полного исполнения обязательств по Кредитному договору. Срок действия договора страхования должен превышать установленный Кредитным договором срок возврата кредита не менее чем на шесть месяцев.

6.3.3. Осуществлять страхование на указанных выше условиях от своего имени и за свой счет.

6.3.4. Письменно согласовывать с Кредитором-Залогодержателем все изменения условий Договора страхования.

6.3.5. Принимать все необходимые меры к обеспечению сохранности Квартиры как предмета ипотеки в том числе от посягательств и требований со стороны третьих лиц.

6.3.6. Письменно согласовывать с Кредитором-Залогодержателем действия, связанные с обременением Квартиры правами третьих лиц.

6.3.7. Предоставлять Кредитору-Залогодержателю данные о составе лиц, постоянно или временно проживающих в Квартире, и основаниях для их проживания; перед вселением новых жильцов предоставить Кредитору-Залогодержателю и паспортной службе при осуществлении регистрации до их фактического вселения нотариально удостоверенные обязательства вселяемых граждан освободить занимаемую Квартиру в течение месяца с даты предъявления новым собственником требования об освобождении Квартиры.

6.3.8. Не совершать действия, влекущие за собой повреждения или утрату Квартиры (предмета ипотеки) или уменьшение ее стоимости, за исключением уменьшения стоимости имеющей место в результате нормального износа.

6.3.9. Немедленно уведомлять Кредитора-Залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения Квартиры.

6.3.10. Обеспечивать Кредитору-Залогодержателю возможность документальной и фактической проверки наличия и состояния Квартиры (предмета ипотеки).

В течение 5 (пяти) рабочих дней предоставлять Кредитору-Залогодержателю любую запрашиваемую информацию относительно Квартиры.

6.3.11. Немедленно ставить в известность Кредитора-Залогодержателя об изменениях, произошедших в Квартире (предмете ипотеки), о ее нарушениях третьими лицами или о притязаниях третьих лиц на Квартиру.

6.3.12. В течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего Договора Продавцом, Покупателем-Залогодателем, Кредитором-Залогодержателем представить полный комплект документов, необходимый для государственной регистрации настоящего договора, в _____________ (орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

6.3.13. При наличии несовершеннолетних, недееспособных лиц и лиц с ограниченной дееспособностью, которые в отношении приобретаемой Квартиры будут являться сособственниками Покупателя-Залогодателя либо являться членами его семьи, представить согласие органов опеки и попечительства на передачу Квартиры в залог и ее возможное отчуждение в случае неисполнения им условий Кредитного договора.

6.3.14. Заменить по требованию Кредитора-Залогодержателя Квартиру (предмет ипотеки) равным по стоимости обеспечением в течение _____ (__________) рабочих дней с момента получения Покупателем-Залогодателем письменного уведомления Кредитора-Залогодержателя о замене Квартиры в случае ее утраты или повреждения либо если право собственности на нее прекращено по основаниям, предусмотренным законом.

6.4. Квартира (предмет ипотеки) находится у Покупателя-Залогодателя. Последующий залог Квартиры без согласования с Кредитором-Залогодержателем не допускается.

6.5. Покупатель-Залогодатель несет в полной мере ответственность за Квартиру, за риск ее случайной гибели или случайного повреждения.

6.6. Покупатель-Залогодатель имеет право:

6.6.1. Пользоваться Квартирой в соответствии с ее целевым назначением, обеспечивая ее сохранность.

6.6.2. Прекратить обращение взыскания на Квартиру в любое время до момента ее реализации, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено.

6.7. Кредитор-Залогодержатель имеет право:

6.7.1. Удовлетворить свои требования из суммы страхового возмещения при наступлении страховых случаев.

6.7.2. Проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние и условия использования Квартиры и требовать в этих целях предоставления необходимых документов.

6.7.3. Требовать от Покупателя-Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения Квартиры (предмета ипотеки).

6.7.4. Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск о Квартире, являющейся предметом ипотеки по настоящему Договору.

6.7.5. Обратить взыскание на Квартиру до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства при невыполнении Покупателем-Залогодателем обязанностей, предусмотренных Кредитным договором.

6.7.6. Требовать от Покупателя-Залогодателя досрочного исполнения своих обязательств в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

6.7.7. Прекратить право пользования Квартирой (предметом ипотеки) членами семьи Покупателя-Залогодателя в случае обращения взыскания на квартиру (предмет ипотеки).

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

7.2. В случае нарушения Покупателем-Залогодателем любого из его обязательств по настоящему Договору, Кредитор-Залогодержатель имеет право взыскать с Покупателя-Залогодателя штраф в размере ____% (________ процентов) от стоимости предмета залога, указанной в п. 1.6 настоящего Договора.

Штраф должен быть уплачен Покупателем-Залогодателем в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения от Кредитора-Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа. Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения его обязательств по Договору.

7.3. В случае обращения взыскания на Квартиру (предмет ипотеки), Покупатель-Залогодатель и члены его семьи, обладающие на момент обращения взыскания правом пользования Квартирой, утрачивают право пользования указанной Квартирой и обязуются освободить ее в течение ________ после вынесения решения судом об обращении взыскания (либо заключения Соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, либо оформления соглашения об отступном).

7.4. В случае частичного исполнения Покупателем-Залогодателем обеспеченных залогом обязательств, залог сохраняется в первоначальном объеме до полного и надлежащего исполнения Покупателем-Залогодателем обеспеченного залогом обязательства.

7.5. Покупатель-Залогодатель не имеет права переуступать или передавать полностью или частично свои права по настоящему Договору без письменного согласия Кредитора-Залогодержателя.

8. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

8.1. Обращение взыскания на Квартиру (предмет ипотеки) для удовлетворения требований Кредитора-Залогодержателя производится в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Покупателем-Залогодателем каких-либо обязательств по Кредитному договору.

8.2. Сумма, полученная от реализации Квартиры, поступает в погашение задолженности по Кредитному договору в следующем порядке:

1) на возмещение судебных и иных расходов по взысканию задолженности;
2) на уплату неустойки;
3) на уплату просроченных процентов;
4) на уплату срочных процентов;
5) на погашение просроченной задолженности по кредиту;
6) на погашение срочной задолженности по кредиту.

8.3. В случае недостаточности суммы, полученной от реализации Квартиры для удовлетворения требований Кредитора-Залогодержателя, Кредитор-Залогодержатель имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества Покупателя-Залогодателя.

9. СРОК ДЕЙСТВИЯ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА

9.1. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

9.2. Договор действует:

9.2.1. В части купли-продажи Квартиры — до даты полного исполнения Продавцом и Покупателем-Залогодателем взаимных обязательств по настоящему Договору. После наступления указанной даты все Соглашения об изменении или о дополнении условий настоящего Договора будут являться Соглашениями об изменении или о дополнении условий настоящего Договора в части ипотеки Квартиры и совершаются между Кредитором-Залогодержателем и Покупателем-Залогодателем без участия Продавца.

9.2.2. В части обременения Квартиры ипотекой — до даты полного исполнения обязательств Покупателя-Заемщика по Кредитному договору.

10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10.1. Условия настоящего Договора носят конфиденциальный характер и не подлежат разглашению, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

10.2. Во всем остальном, что не предусмотрено условиями настоящего Договора, стороны будут руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации.

10.3. Споры по настоящему Договору рассматриваются ____________________.

10.4. Соглашение об изменении или расторжении настоящего Договора совершается в письменной форме, путем заключения дополнительных соглашений, подписанных сторонами и зарегистрированных в порядке, предусмотренном для настоящего Договора.

10.5. В случае изменения одной из сторон банковских реквизитов, почтового адреса или адреса регистрации она обязана информировать об этом другую сторону не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента фактического изменения реквизитов.

10.6. Любое уведомление и иное сообщение, направляемое сторонами друг другу по настоящему Договору, должно быть совершено в письменной форме. Такое уведомление или сообщение считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено адресату посыльным, заказным письмом с уведомлением о вручении или телефаксом по адресу, указанному в настоящем Договоре.

10.7. Все приложения к настоящему Договору являются его неотъемлемой частью.

10.8. Погашение регистрационной записи об ипотеке производится на основании заявления Покупателя-Залогодателя и Кредитора-Залогодержателя.

10.9. Расходы по регистрации настоящего Договора в __________________ (наименование органа по регистрации прав на недвижимое имуществ и сделок с ним) несет Покупатель-Залогодатель.

10.10. Договор составлен в _______ экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ________ — у Продавца, _______ — у Покупателя-Залогодателя, ______ — у Кредитора-Залогодержателя.

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.

Последовательность реализации квартиры по ипотеке

Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной. На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек. При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.

Порядок продажи квартиры через ипотеку выглядит так:

• продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;
• для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;
• производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;
• покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк, – это необходимо для устранения рисков мошенничества со стороны продавца;
• после одобрения сделки кредитором стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;
• договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;
• покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;
• со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

Эта процедура – самая простая и оптимальная, ей следуют в крупных банках, например в Сбербанке. Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и нивелировать все возможные риски.

Варианты расчетов

Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:

1. Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.
2. С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.

Статья в тему: Как пользоваться банковскими ячейками правильно?

Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.

Какие документы понадобятся

Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

• копия паспорта собственников жилья;
• технический паспорт квартиры;
• кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);
• свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо соответствующую выписку из Росреестра;
• документ, на основании которого продавец стал собственником помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;
• выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;
• расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;
• оценка стоимости жилья.

Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.

Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.

На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:

• предоставить только копии документов;
• лично сопроводить сдачу документации в банк;
• не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.

Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.

Какие риски несет продавец?

Считается, что самый большой риск, который несет продавец дома или квартиры, – неполучение денег от покупателя после того, как сделка завершена. Однако в случае с ипотекой это практически невозможно по ряду причин:

• сделка строго контролируется банком, и в большинстве случаев переводом денег продавцу будет заниматься он;
• при закладывании денег в ячейку или переводе на специальный расчетный счет они уже де-факто будут принадлежать продавцу, останется лишь подтвердить факт перехода права собственности;
• в случае непоступления оплаты сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и продавец сможет спокойно вернуть себе квартиру.

Риск, что продавцу попадут поддельные средства, так же эфемерен, как и упомянутый выше. Если деньги переводятся банком, то они по умолчанию будут подлинными. Даже если покупатель передает часть средств наличкой, их всегда можно проверить тут же в банке на специальном аппарате.

Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно.

В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя. Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.

Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение. Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б. Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом. Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя. Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится. Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам.

Процедура продажи квартиры через ипотеку построена таким образом, чтобы минимизировать возможные риски со стороны продавца и покупателя. Если средства переводятся непосредственно банком или под контролем банка, то риск неоплаты или передачи поддельных денежных знаков практически исключен. Более реальный риск возникает, если банк не одобрил ипотеку, а продавец уже потратил аванс тем или иным способом. В этом случае ему придется возвращать средства покупателю из своего кармана. Поэтому предоплату лучше попридержать.

Договор купли-продажи квартиры (ипотека)

Автор документа

Информация к документу

Порядок и условия заключения договора купли-продажи квартиры в ипотеку регулируются Федеральным Законом №102-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Этим же законом регулируются права и обязанности сторон по договору. Кроме того условия заключения договора купли-продажи недвижимости изложены в § 7 Главы 30 ГК РФ.

Особенности составления документа

Содержание договора

Согласно ст. 8 Закона «Об ипотеке» ипотечный договор заключается с соблюдением общих правил применяемым ГК РФ к договорам, а также положений указанного Федерального закона. Согласно ст. 9 Закона «Об ипотеке», ипотечный договор должен содержать:

• Предмет ипотеки. В договоре должно быть указаны право, в силу которого квартира принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право – п. 2 ст. 9 Закона «Об ипотеке». При отсутствии этих данных договор считается не заключённым – ст. 554 ГК РФ.
• Оценка предмета. Оценка осуществляется согласно правил, установленных ФЗ №135 от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в РФ». При отсутствии в договоре условия о цене продаваемой квартиры договор о её продаже считается незаключённым – ст. 555 ГК РФ.
• Существо договора. Условия передачи имущества, которое осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче – ст. 556 ГК РФ.
• Размер и срок исполнения обязательств. Обязательство, а именно купля-продажа квартиры, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре должны быть указаны порядок и другие необходимые условия её определения – п. 4 ст. 9 Закона «Об ипотеке».

Помимо обязательных пунктов, ипотечный договор может содержать условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению – п. 1.1 ст. 9 Закона «Об ипотеке».

Особенности договора

Ипотечный договор заключается в обязательной письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Важно! Несоблюдение правил об обязательной государственной регистрации договора влечёт его недействительность. Такой договор считается ничтожным – п. 1 ст. 10 Закона «Об ипотеке».

Договор считается заключённым с момента его государственной регистрации – п. 2 ст. 10 Закона «Об ипотеке».

К ипотечному договору применяются правила ст. 488 ГК РФ, предусмотренные для оплаты товаров купленных в кредит, а именно выплата процентов покупателем в случае нарушения им обязательств по оплате товара. Расчёт процентов производиться по правилам ст. 395 ГК РФ, предусматривающей ответственность за неисполнение денежного обязательства.

За нарушение покупателем сроков оплаты обязательств, продавец может требовать полного погашения суммы предоставленного займа в рассрочку – ст. 811 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 77 Закона «Об ипотеке» квартира, приобретённая полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, находится в залоге с момента государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 78 Закона «Об ипотеке» обращение залогодержателем взыскания на заложенную квартиру и реализация её являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в квартире, при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке.

Заполненный образец документа

Договор
купли-продажи квартиры

Город ______________ «___»___________ 20__г.

Гражданин ________________ (паспорт серия ______, номер _______, выдан _______________________, «___»_________19__года), «___»_______19___ года рождения, проживающий по адресу: ____________________ именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, с одной стороны,

и гражданин _______________________ (паспорт: серия _______, номер ________, выдан _____________________, «__»______19__года), «___»_______19___ года рождения, проживающий по адресу: _______________________, (для юридического лица указываются организационно-правовая форма, наименование, должность, Ф.И.О. уполномоченного для подписания лица, основания полномочий) именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. ПОКУПАТЕЛЬ покупает в собственность у ПРОДАВЦА, а ПРОДАВЕЦ продаёт квартиру, находящуюся по адресу: ________________________________, (именуемая в дальнейшем КВАРТИРА).

1.2. Приобретаемая КВАРТИРА принадлежит ПРОДАВЦУ на праве (варианты — общей совместной, общей долевой) собственности согласно свидетельству о _______________________ №___ от «____» ________ _____года (либо иной документ, подтверждающий право собственности), выданному __________________ от «____»_________ ________года на основании Договора ________________ № _____ от «__» ____________ __________ г., зарегистрированного _____________________________________________________________________________________________________________________________ за № __________ от «____» ______________ ___ года, инвентаризационный номер КВАРТИРЫ.

1.3. Указанная в п. 1.1. настоящего Договора КВАРТИРА состоит из ________ комнат, общей площадью с учётом лоджий, балконов и других летних помещений ____ кв.м., площадью без учёта лоджий, балконов и других летних помещений ____ кв.м., в том числе жилой площадью ___ кв.м. КВАРТИРА расположена на ___этаже ___-этажного дома.

1.4. КВАРТИРА приобретается ПОКУПАТЕЛЕМ у ПРОДАВЦА за ______ рублей РФ.

Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

1.5. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что до заключения настоящего Договора вышеуказанная КВАРТИРА никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена, а также лиц, обладающих правом пользования указанной КВАРТИРОЙ, в том числе согласно ст. 292 Гражданского кодекса РФ, не имеется.

2. Источник оплаты приобретаемой квартиры

2.1. ПРОДАВЕЦ КВАРТИРЫ проинформирован ПОКУПАТЕЛЕМ, что КВАРТИРА, указанная в п.1.1 и настоящего Договора, приобретается ПОКУПАТЕЛЕМ за счёт:

а) средств целевого жилищного займа, предоставляемого Уполномоченным федеральным органом по Договору целевого жилищного займа (именуемый в дальнейшем ЗАЙМОДАВЕЦ), согласно Договору целевого жилищного займа № _______от «____» ___________20__г., заключаемому между ПОКУПАТЕЛЕМ и ЗАЙМОДАВЦЕМ, (именуемый в дальнейшем Договор целевого жилищного займа);

б) кредитных средств, предоставляемых ___________________________, (именуемый в дальнейшем КРЕДИТОР), согласно Кредитному договору №___ от «__» _______20__ года, заключённому в городе ___ между ПОКУПАТЕЛЕМ и КРЕДИТОРОМ (именуемый в дальнейшем Кредитный договор);

в) собственных средств (в случае использования собственных средств ПОКУПАТЕЛЯ);

Денежные средства по Договору целевого жилищного займа и Кредитному договору предоставляются для приобретения в собственность ПОКУПАТЕЛЯ КВАРТИРЫ, указанной в п.1.1 настоящего Договора.

2.2. Кредит, согласно Кредитному договору, предоставляется ПОКУПАТЕЛЮ в размере ____________(цифрами) ___________(прописью), со сроком возврата кредита — __ (__________________________) месяцев, считая с даты фактического предоставления кредита.

2.3. Целевой жилищный заем, согласно Договору целевого жилищного займа предоставляется ПОКУПАТЕЛЮ в размере _________ (цифрами) ______________(прописью) рублей, в т.ч. на погашение первоначального взноса в размере __________ (цифрами) ____________ (прописью) рублей и на погашение обязательств по Кредитному договору, указанному в п.п.б) п. 2.1. настоящего Договора.

2.4. В соответствии с п.1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ КВАРТИРА в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному Кредитному договору, считается находящейся в залоге у КРЕДИТОРА в силу закона с момента государственной регистрации настоящего Договора и права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на КВАРТИРУ.

В соответствии с п. 4 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, в обеспечение обязательств, принятых по Договору целевого жилищного займа, на КВАРТИРУ оформляется залог в пользу ЗАЙМОДАВЦА, в силу закона с момента государственной регистрации настоящего Договора и права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на КВАРТИРУ. Требования ЗАЙМОДАВЦА удовлетворяются после удовлетворения требований КРЕДИТОРА.

В соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны определили, что КВАРТИРА с момента передачи её ПОКУПАТЕЛЮ и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у ПРОДАВЦА.

2.5. На момент подписания настоящего Договора КВАРТИРА как предмет ипотеки в силу закона оценивается в ___________(цифрами) ________ (прописью) рублей, что подтверждается заключением независимого оценщика _____________________, акт оценки № __ от «__» _______________ ____ г.

2.6. Права КРЕДИТОРА по Кредитному договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога на КВАРТИРУ, обременяемую ипотекой в силу закона, удостоверяются закладной, составляемой ПОКУПАТЕЛЕМ и выдаваемой в соответствие с законодательством Российской Федерации (закладная в целях удостоверения прав ЗАЙМОДАВЦА по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается).

3. Порядок расчётов между сторонами.

3.1. Расчёты между ПОКУПАТЕЛЕМ и ПРОДАВЦОМ производятся в следующем порядке:

3.1.1. Денежная сумма в размере ______(цифрами) __________(прописью) рублей в счёт уплаты за приобретаемую КВАРТИРУ выплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ за счёт собственных средств ПОКУПАТЕЛЯ, за счёт средств предоставляемого ипотечного кредита по Кредитному договору, и за счёт средств целевого жилищного займа предоставляемых по Договору целевого жилищного займа:

(Вариант 1) в безналичном порядке путём перечисления со своего рублёвого счёта №_______ в банке «_____» на рублёвый счёт ПРОДАВЦА №__________, открытый в банке «________». При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление финансовых документов, подтверждающих факт получения указанных средств ПРОДАВЦОМ, за исключением случаев, когда банком, обслуживающим счёт ПРОДАВЦА, является КРЕДИТОР,

(Вариант 2) наличным расчётом. При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки ПРОДАВЦА о получении соответствующей суммы (если ПРОДАВЕЦ — физическое лицо) или финансовых документов, подтверждающих факт внесения денежных средств в кассу организации (если ПРОДАВЕЦ — юридическое лицо),

3.1.2. Уплата денежной суммы в указанном в подпункте 3.1.1 настоящего Договора размере выплачивается в два этапа.

При этом денежная сумма в размере ______(цифрами) __________(прописью) рублей уплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ в течение одного банковского дня после:

(Вариант 1) — подписания настоящего Договора.

(Вариант 2) — государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ.

(Стороны могут использовать иные формы и порядок расчётов, которые указываются в договоре).

Денежная сумма в размере ______(цифрами) __________(прописью) рублей выплачиваемая за счёт средств, предоставляемых по Договору целевого жилищного займа, перечисляется в течение_________ рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на КВАРТИРУ и предоставления КРЕДИТОРУ нотариально заверенной копии Свидетельства о праве собственности.

4. Права и обязанности сторон.

4.1. ПРОДАВЕЦ обязуется:

4.1.1. С даты подписания настоящего Договора до фактической передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ не ухудшать состояния КВАРТИРЫ, не сдавать её в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременять правами пользования членов семьи ПРОДАВЦА согласно ст. 292 Гражданского Кодекса Российской Федерации, а также иными правами пользования, сохраняющимися в соответствии с законодательством после приобретения КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЕМ.

4.1.2. В день подписания настоящего Договора передать ПОКУПАТЕЛЮ КВАРТИРУ с подписанием передаточного Акта о передаче КВАРТИРЫ согласно ст. 556 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

4.1.3. В день получения от ПОКУПАТЕЛЯ денежных средств согласно п. 3.1.2 настоящего Договора предоставить документы, подтверждающие получение от ПОКУПАТЕЛЯ указанных денежных средств.

(Указанные в п.п.4.1.2 и 4.1.3 обязательства ПРОДАВЦА могут быть изменены исходя из сложившейся в регионе практики по срокам передачи квартиры и предоставления подтверждающих оплату документов).

4.2. ПРОДАВЕЦ имеет право:

4.2.1. Требовать расторжения настоящего Договора в случае неполучения денежных средств указанных в п. 3.1.1. настоящего Договора, — в течение _______ дней [Максимальный срок — 15 (Пятнадцать) дней], считая с даты подписания настоящего Договора;

4.2.2. Удерживать продаваемую КВАРТИРУ от передачи ПОКУПАТЕЛЮ во владение до её полной оплаты.

4.3. ПОКУПАТЕЛЬ обязуется:

4.3.1. Оплатить приобретаемую КВАРТИРУ по цене, указанной в п. 1.4. настоящего Договора, в соответствии с условиями, описанными в разделе 3 настоящего Договора.

4.3.2. Принять от ПРОДАВЦА приобретаемую КВАРТИРУ во владение после её фактического получения.

5. Срок действия договора и иные условия.

5.1. Настоящий Договор вступает в силу (считается заключённым) с даты его государственной регистрации (в соответствии с п. 2 статьи 558 части II Гражданского кодекса Российской Федерации).

5.2. Настоящий Договор действует до даты полного исполнения ПРОДАВЦОМ и ПОКУПАТЕЛЕМ обязательств в соответствии с пп. 4.1, 4.3.1, 4.3.2 настоящего Договора.

5.3. Обязательства ПОКУПАТЕЛЯ в части ипотеки КВАРТИРЫ в силу закона действуют до даты полного исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ обеспеченных ипотекой в силу закона денежных обязательств, права по которым удостоверены закладной, в соответствии с п. 2.2 и 2.3 настоящего Договора.

5.4. Содержание статей 167, 209, 223, 288, 292, 488, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 43, 75, 76, 77, 78 Федерального Закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 –ФЗ сторонам понятно.

5.5. Риск случайной гибели или случайного повреждения предмета ипотеки после передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ несёт ПОКУПАТЕЛЬ.

5.6. ПОКУПАТЕЛЬ (м.б. ПРОДАВЕЦ, или в долях с ПРОДАВЦОМ) оплачивает все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора, государственной регистрацией перехода прав собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ с обременением КВАРТИРЫ ипотекой в силу закона и выдачей закладной КРЕДИТОРУ.

5.7. В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, ипотека в силу закона на КВАРТИРУ сохраняется в первоначальном объёме до полного исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ своих обязательств, возникших из Кредитного договора и из Договора целевого жилищного займа.

5.8. Стороны настоящего Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать Договор на крайне невыгодных для себя условиях.

5.9. Настоящим ПРОДАВЕЦ уведомляет ПОКУПАТЕЛЯ о том, что на дату подписания настоящего Договора в КВАРТИРЕ:

а) проживают и зарегистрированы по месту жительства следующие лица: ___________________________

Которые будут сняты с регистрационного учёта и освободят КВАРТИРУ в течение ___ дней с даты _________________

(Если в Квартире никто не зарегистрирован и/или не имеет намерения проживать, то в данном пункте указывается только эта информация. Если кто-то проживает и должен освободить квартиру, то указывается срок, когда Квартира должна быть освобождена с установлением последствий не выполнения этого требования).

5.10. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

5.11. Настоящий Договор составлен и подписан в ____ экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один – для органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, и по экземпляру для каждой из сторон.

Продавец _______________________
________________________________

Покупатель _______________________
__________________________________