Долгосрочный договор аренды срок

Долгосрочный договор аренды срок

Весьма интересно давать определение устоявшемуся термину «краткосрочный договор аренды». Обычно это означает не регистрируемый в Росреестре договор аренды на 11 месяцев. В то же время я бы не назвал долгосрочным договором аренды сделку сроком до трех лет и отнес бы ее также к категории краткосрочных, потому что настоящий долгосрочный договор аренды начинается от пяти лет. И вот почему.

Долгосрочная аренда вне зависимости от арендуемой площади (обычно она начинается с 300–500 кв. м) — это многосоставной контракт. В этот договор, в отличие от краткосрочного, входят следующие элементы: арендные каникулы, BOMA 2010 и BOMA 1996, индексация аренды, step up, штраф за досрочное расторжение, отделка помещений за счет арендодателя, правила использования и улучшения имущества и многое другое.

Указанный набор элементов заставляет создавать сложные многостраничные контракты, которые позволяют арендатору получить максимальный объем прав по договору аренды, приближенный к правам собственника объекта недвижимости.

Долгосрочный арендатор получает широкий круг полномочий. По сути, единственное, что отличает его от собственника, это необходимость вносить аренду и отсутствие права отчуждать предмет аренды в собственность других лиц. При этом у арендатора может быть даже право сдачи в субаренду без необходимости получения согласия собственника. Например, в контракте это безусловное право может распространяться на все организации из группы лиц арендатора.

Долгосрочный договор аренды — отличная альтернатива покупке недвижимости. В обоих случаях бизнесмен руководствуется долгосрочными перспективами — ведь тот, кто мыслит «в короткую», не будет ни покупать, ни арендовать недвижимость надолго, а предпочтет краткосрочную аренду.

Долгосрочная аренда — это выбор, как правило, крупных и устойчивых организаций («Газпром», Сбербанк, «Росатом» и т. п.), бизнес которых стабилен и рассчитан на «длинные» проекты. Тут и начинают проявляться положительные стороны долгосрочной аренды. К ним я отнес бы следующее:

• возможность получить арендные каникулы, то есть возможность не платить аренду до года;
• получение step up period (периода действия пониженных базовых арендных ставок), который дает возможность для развития бизнеса и стабилизации на новом месте; особенно актуально для арендаторов торговых площадей;
• возможность не вносить гарантийный депозит (платеж, равный стоимости одного-трех месяцев аренды), а заменить его банковской гарантией — то есть нет «заморозки» собственного капитала, базовая ставка аренды для долгосрочных арендаторов ниже, чем для краткосрочных;
• в долгосрочную аренду сдаются, как правило, качественные площади классов В+ и А — офисы, склады, торговые помещения, что создает преимущества перед краткосрочными арендаторами.

Вообще, долгосрочная аренда — классический и очень наглядный пример win-win game. В результате такой сделки выигрывают все стороны. Собственник получает гарантированный долгосрочный арендный поток, может взять недорогой долгосрочный кредит, продать сданную в аренду недвижимость как доходный актив профессиональным инвесторам (за счет индексации аренды значительно дороже его оценки на период заключения договора аренды), не иметь финансовых провалов из-за съезда (ротации) арендаторов (это характерно для краткосрочной аренды), получать хорошие коммерческие условия от эксплуатирующих организаций, заключая с ними также долгосрочные договоры. Арендатор получает указанные выше преимущества, приводящие к экономии бюджета и повышению качества своего размещения.

В офисной недвижимости наметился тренд переезда арендаторов из класса В в классы В+ и А — краткосрочные арендаторы низкокачественной офисной недвижимости стали заключать долгосрочные договоры аренды отличных объектов. Это сразу же создает для них ряд преимуществ: позволяет удержать уже существующий ценный кадровый костяк без повышения окладов и взять новых высококлассных специалистов, которых привлекут комфортные современные условия работы, ведь на работе мы проводим большую часть нашей активной жизни. Помню, когда я работал в другой компании, мы не могли найти специалистов в наш офис, расположенный в городе ближнего Подмосковья. Кандидаты даже отказывались ехать на собеседования, несмотря на рыночный оклад. Переезжающие на долгосрочные договоры аренды в классы В+ и А такой проблемы испытывать не будут.

Но самую заметную выгоду получают сетевые или крупные организации — для них дисконт к базовой аренде больше, каникулы измеряются годами, собственник готов сделать за свой счет высококачественный ремонт и даже подумать о меблировке и финансировании центра обработки данных. В таких ситуациях долгосрочный договор раскрывается полностью, создавая максимальный экономический эффект для всех сторон.

Но не все собственники и арендаторы готовы к долгосрочным договорам, требующим определенных уступок. Например, маловероятно, что собственник заключит долгосрочные отношения с максимальным наборов преференций с арендатором, который не сможет доказать свою финансовую состоятельность в перспективе. А некоторые вообще избегают крупных амбициозных арендаторов, создающих головную боль своими завышенными требованиями, и предпочитают небольших и недолгосрочных арендаторов, но с хорошей оплатой. Такой подход имеет свои плюсы, выражающиеся на практике в высоких арендных потоках, обратной стороной которых выступают долгие простои помещений без аренды в ожидании нового клиента.

Так что же с минусами долгосрочной аренды? Дело в том, что нынешний кризис их практически нивелировал. Ведь главный минус был в том, что арендатор принимал на себя долгосрочный валютный риск. Но за прошедшие два года на рынке коммерческой недвижимости произошел фундаментальный сдвиг, проявившийся в массовом переходе от валютной аренды в рублевую.

Не могу не рассказать еще об одном интересном эффекте долгосрочной аренды. Есть такое выражение «намоленное место» — место по необъяснимым причинам привлекающее/удерживающее арендаторов долгие годы, даже десятилетия. Многие арендодатели мечтают, чтобы их недвижимость была таким местом. Объяснение этому явлению есть. Одна из причин — создание корпоративного/клубного духа среди разных арендаторов, находящихся в одном месте длительное время. За этот период лишние организации уходят и остаются только те, которые к месту привязались. Сотрудники купили или арендовали рядом жилье, сложился близкий по месту круг поставщиков и покупателей, образовались устойчивые личные и деловые связи между арендаторами и т. п.

В наше время создается основа для перехода российского рынка на новую веху развития — сверхдолгосрочные договоры аренды на 20 лет и более. И такие примеры уже есть во всех сегментах недвижимости (офисы, слады, торговля). Как следствие, недвижимость составит сильную конкуренцию ценным бумагам и депозитам в борьбе за институционального инвестора.

Сейчас пришло время для долгосрочной аренды. Ставки снизились до минимума, предложений качественных площадей во всех сегментах в избытке. Создание взаимовыгодного партнерства между арендодателем и арендатором позволяет выиграть обеим сторонам.

Гавриил Королев специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Долгосрочный договор аренды срок

Между нашей компанией и Арендодателем заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения сроком на три года с момента государственной регистрации (дата госрегистрации 17.11.2016).
В договоре есть пункт: Договор может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке при условии уведомления об этом арендатора не менее чем за 3 месяца, без обоснования причин. Именно на этот пункт сослался Арендодатель и вручил уведомление о расторжении. Есть ли шансы у Арендатора оставить договор в силе.

Здравствуйте, скорее всего нет, т.к арендатор поступил так, как указано в договоре, а не просто вышвырнул Вас с территории. В чем причина расторжения договора? Поднимается арендная плата?

В дополнение к ответу коллеги могу добавить, что в последующем если данное помещение будет предоставлено по договору аренды, то вы сможете обжаловать это, т.к. имеете преимущественное право на предоставление этого помещения.

Если в договоре аренды есть запись » долгосрочная аренда» , но стоит срок действия аренды. На что ориентироваться, так как срок дейсвия 11 месяцев, а долгосрочная подразумевает более долгий срок? Спасибо.

на срок действия.

нужно ориентироваться на указанный в договоре срок.

Ситуация такая: заключен долгосрочный договор аренды сроком на 5 лет. по договору аренды передано здание магазина. В этом здании магазина еще одна организация хочет арендовать несколько полок под продажу алкогольной продукции., т.е. заключить договор субаренды. Но как я понимаю сдавать в аренду (субаренду) возможно только часть помещения или здания или все таки возможно оформить субаренду например на оборудование (полки в магазине). Подскажите пожалуйста, возможно ли это как то сделать, если да то как: заключить договор субаренды на часть нежилого помещения или оборудования и не возникнет ли каких то проблем с продажей алкогольной продукции?

Здравствуйте. Именно в целях продажи алкогольной продукции договор субаренды невозможен в связи с особенностями лицензирования такой продажи. В иных случаях субаренда возможна.

Скажите, в течение какого срока надо подать на регистрацию долгосрочный договор аренды нежилого помещения, после его подписания сторонами?
Спасибо.

Здравствуйте. Как правило в договоре это условие оговаривается.

Мы с Вами заключаем долгосрочный договор аренды недвижимого имущества со сроком более одного года, договор подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. Договор не зарегистрирован.
Вопрос: может ли одна из сторон сделки оспорить данный договор и требовать его признания недействительными, с учётом того что он не зарегистрирован и должен считаться не заключённым, а исполнение его было (то есть земельный участок был передан)?

Здравствуйте. Да, если договор не верно составлен в силу материального права

Если договор не зарегистрирован, то ничего не нужно подтверждать в суде. Итак понятно, что он не заключен.

Его и признавать недействительным не нужно. Он считается незаключенным

Компания А с компанией В заключили долгосрочный договор аренды недвижимого имущества со сроком более одного года, договор подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. Договор не зарегистрирован.
Вопрос: может ли одна из сторон сделки оспорить данный договор и требовать его признания недействительными, с учётом того что он не зарегистрирован и должен считаться не заключённым, а исполнение его было (то есть земельный участок был передан)?

Да, может.Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, согласно п.2 ст.609 ГК РФ. Данный договор считается не заключенным, так как условие о регистрации не выполнено.

Вопрос такой: у меня заключен долгосрочный договор аренды на пять лет, срок заканчивается в 2017 году. Я закончил свою деятельность в данном помещении и частично вывез оборудование, но мебель, столы. Стулья и т.д. (это был ресторан) арендодатель мне не дает возможности забрать, сменил замки. Как мне зафиксировать тот факт что мое имущество осталось в помещении и договор аренды не расторгнут т.е. я еще являюсь арендатором.

в суд истребование из чужого незаконного владения

У меня есть намерение взять в аренду производственную площадку по долгосрочному договору, сроком на 10-15 лет.
Затрудняюсь с пунктом индексации арендной платы, подскажите, пожалуйста, на что можно опираться в этом пункте. Спасибо.
Анатолий.

Ст. 614 ГК РФ позволяет арендодателю менять плату раз в год. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Вот и указывайте на изменение платы не чаще одного раза в год.

Здравствуйте, Анатолий! Предусмотрите, увеличение стоимости арендной платы в процентном соотношении к сумме, определенной при заключении договора и периодичность.Можно прописать, что это делается на основании уведомления арендодателя (ст. 421, 614 ГКРФ). Но не чаще 1 раза в год.

Вы в договоре можете указать, что индексация арендной платы осуществляется не чаще 1 раза в год и не может превышать уровня инфляции или какого-либо значения в процентах (ст. 421 ГК РФ). . ГК РФ Статья 614. Арендная плата 1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. 3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. «Законом» могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

согласно ч. 3 ст. 614 Гк РФЕсли иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Здравствуйте Уважаемый Анатолий, Вы можете ссылаться на ст. 614 ГК РФ Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Можете включить в договор пункт, на основании которого арендная плата может быть пересмотрена сторонами: «В связи с повышением стоимостных факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость передаваемого имущества, арендная плата может быть пересмотрена и оформлена дополнительным соглашением». ст.421 ГК РФ 1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены договором. В соответствии с ч. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснил, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Эта позиция поддерживается решениями ФАС округов, причем по вопросу, является ли правомерным изменение коэффициентов арендной платы письмом или необходимо вносить изменения в договор и регистрировать их в установленном законом порядке, суд становится на сторону арендодателя даже в случае направления им уведомления арендатору без дополнительного согласования условий арендной платы. Об этом свидетельствует, например, позиция суда, изложенная в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 31.07.2007 N Ф08-3716/2007, в котором суд взыскал с ответчика в пользу истца сумму долга, возникшую в результате индексации истцом арендной платы с учетом инфляции, поскольку арендатор знал об изменении арендной платы, но проигнорировал письма истца с уведомлением о ее повышении. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 24.01.2007 N Ф08-6972/2006 суд удовлетворил требования арендодателя о взыскании с арендатора неосновательного обогащения в виде разницы между установленной арендной платой и фактически перечисленной, поскольку в соответствии со ст. 622 ГК РФ арендодатель вправе потребовать возмещения убытков в случае, когда арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков. Причем изменение коэффициентов арендной платы суд допускает путем направления арендатору письма. Таким образом, учитывая мнение Президиума ВАС РФ и сложившуюся арбитражную практику, можно сделать вывод, что арендодатель вправе индексировать арендную плату с учетом инфляции даже в том случае, если в течение года размер арендной платы уже увеличивался. Причем необязательно при этом вносить изменение в договор аренды и регистрировать его в установленном законом порядке: для изменения коэффициентов арендной платы достаточно уведомления, направленного арендатору. http://www.lawmix.ru/finansu/30637

На ст. 614 ГК РФ п. 3 , указав, что ежемесячная (если в договоре именно такой срок) арендная плата будет изменяться 1 раз (или иное число раз). в год (вправе определить точную дату) и новый размер арендный платы увеличивается на_______(вправе указать на размер инфляции или сделать иную привязку, также вправе указать твердую денежную сумму (напр. на 5 000 руб. каждый год) . ст. 614 гк рф. 3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Ежегодная индексация может устанавливаться в размере индекса потребительских цен (ИПЦ) по данным Росстата например, в договоре это можно прописать так: «Каждый последующий год срока аренды ставка базовой арендной платы увеличивается на ИПЦ по данным Росстата за календарный год, предшествующий дате индексации, но не более чем на 5%» Это как вариант А вообще индексация арендной платы определенная не установлена законодательством поэтому вы можете по своему усмотрению прописать индексацию в заключаемом договоре. ст. 421, 614 ГК РФ

Пожалуйста как снять ограничения (обременения) права, если срок договора долгосрочной аренды истек.

Подавайте заявление в россрестр и снимайте. УДАЧИ ВАМ

При расторжении долгосрочного договора аренды (срок начала договора с мая 2012 г.) собираемся начислить арендатору пени за просрочку арендных платежей за весь период действия договора (10 раз за весь период). В договоре написано что Арендодатель вправе требовать от Арендатора пени в размере 1% за каждый день просрочки. На 31 декабря каждого года подписывался акт сверки взаиморасчетов по арендной плате и там пени не начислялись. Можем ли мы начислить пени за весь период или только от даты последней сверки?
Очень жду ответа.
С уважением, Ирина.

За последних 3 года.

Заключается долгосрочная аренда (дата договора 01 июня 2015 г.)
Срок аренды – начинается с даты подписания акта приема-передачи и заканчивается 12 декабря 2018 года.
Между сторонами возник спор – необходимо ли на регистрацию предоставлять и передаточный акт? Или достаточно договора?
Спасибо
Владимир, 8 967 013 28 19

Добрый день. Передаточный акт также подлежит передаче.

Заключен долгосрочный договор аренды на 10 лет. срок окончания истекает через 7 лет. Арендодатель продал 1/2 права собственности этого помещения. Новый собственник требует досрочно расторгнуть договор аренды, мы не хотим его расторгать. Вправе он в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды?

Нет, действия арендодателя неправомерны. Может расторгнуть при нарушении Вами условий договора в судебном порядке.

Нет оснований для расторжения договора. Если сами не подпишите соглашение о расторжении, то он расторгнут не будет (ст. 450, 617 ГК РФ) Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон 1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Нет, право собственности на 1/2 долю не влияет на возникшее у Вас право долгосрочной аренды в связи с изменением собственника.

Добрый день. Новый собственник покупая часть помещения стал арендодателем по долгосрочному договору и вы и он должны соблюдать условия договора аренды.

если вам поступило официальное предложение о расторжении договора, также официально отвечайте, со ссылками на ст. 617 ГК РФ 1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. расторжение договора возможно только по ст. 45о, 451 ГК РФ

При заключении краткосрочного договора аренды за собственником и арендатором остается право досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке при этом необходимо уведомить другую сторону о расторжении договора аренды за несколько месяцев (обычно это срок составляет от одного до трех месяцев) в лучшем случае собственник будет обязан оплатить штрафные санкции за досрочное расторжении договора в размере месячного арендного платежа. Если собственник намерен продать недвижимость он перезаключит со всеми арендаторами договора аренды сроком на 2-3 месяца и будет их продлевать на тоже время пока не будет найден покупатель на объект недвижимости. Перед совершением сделки по купле-продаже недвижимости все договора между собственником и арендаторами будут исполнены в связи с окончание срока договора аренды. Небольшим утешением для арендатора является тот факт, что объекты коммерческой недвижимости могут продаваться несколько лет подряд, так что найти новый офис у арендатора будет время. Некоторые собственники продают коммерческую недвижимости не как объект недвижимости, а как действующий арендный бизнес, чтобы увеличить инвестиционную привлекательность объекта недвижимость и как следствие заработать значительно больше денег на продаже. При продаже недвижимости договорные отношения между новым собственником и прежними арендаторами останутся неизменными до окончания срока договора аренды. Часто при продаже коммерческой недвижимости используется схема по покупке юридического лица, с последующими изменениями в уставных документах. Арендатора может вообще не узнать о том, что сменился собственник недвижимости. Заключая долгосрочные договора аренды многие компании рассчитывают свою стратегию развития бизнеса на несколько лет вперед и одна из основных статей расходов являются расходы на аренду офиса. Для этого арендатору важно чтобы все расходы по аренде остались неизменными на протяжении всего срока договора аренды. При заключении долгосрочного договора аренды арендатору важно прописать существенный штрафные санкции при досрочном расторжении договора аренды по инициативе собственника. В случае смены собственника недвижимости при заключенном долгосрочном договоре аренды, договорные отношения могут остаться неизменными на весь срок договора. Если новый собственник недвижимости намерен досрочно расторгнуть долгосрочный договор аренды ему необходимо будет за несколько месяцев предупредить арендатора о расторжении договора и выплатить арендатору неустойку за досрочное расторжении договора аренды. В случае если новый собственник покупает объект недвижимости который он намеревается реконструировать, чтобы в последствии сдавать недвижимость дороже или использовать для размещения собственной компании. Следовательно новому собственнику будет выгоднее оплатить штраф за досрочное расторжение договора и расторгнуть договор аренды. Из вышеперечисленного следует, что никакие договорные отношения не смогут гарантировать соблюдения сроков договора аренды. Если арендатору нужно чтобы он был уверен, что сможет находиться весь срок договора в арендуемом помещении, то нужно арендовать недвижимость по рыночной арендной ставке, если арендная ставка значительно ниже рыночной, то в случае смены собственника, новому владельцу будет выгодно расторгнуть договор аренды с уплатой штрафных санкций и сдать новым арендаторам недвижимость по рыночной стоимости. Если компания арендует недвижимость которая находится в престижном районе Москвы, но находится в неудовлетворительном состоянии, то в случае продажи недвижимости новому собственнику ему будет финансово выгодно расторгнуть договор аренды, провести капитальный ремонт недвижимости и сдать помещение по соответствующей рынку арендной ставке. Если арендатор хочет быть уверен в соблюдении сроков договора аренды, то ему необходимо арендовать ликвидный объект недвижимости по рыночной стоимости, чтобы собственнику недвижимости финансово невыгодно было продавать недвижимость до окончании срок аренды, а в случае продажи, чтобы новому собственнику невыгодно было расторгнуть прибыльный договор аренды.

п. 1 ст. 617 ГК РФ указывает: «Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.» Одностороннее расторжение договора по причине смены собственника доли в арендуемом имуществе невозможно.

Анатолий Иванович, добрый день! Во-первых, статья 246 ГК РФ (распоряжение долевой собственностью по соглашению собственников) к Вам не применяется, т.к. договор аренды заключен до момента возникновения права собственности на долю. Во-вторых, в соответствии со ст.617 ГК РФ ереход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды В-третьих, если Вашим договором предусмотрено досрочное расторжение договора по требованию арендодателя с уведомление за определенный срок (при отсутствии срока в договоре — за 30 дней), то новый собственник может только требовать досрочного расторжения договора в части — на свою 1/2 доли.

Заключили договор долгосрочной аренды павильона сроком 6 месяцев с правом продления через посредническую фирму (ЧП аренда коммерческой недвижимости), — двух сторонний договор подписали в офисе, между мной и доверенным лицом собственника павильона, оплатили за 1-й и последний месяц согласно условиям договора, через месяц павильон демонтировали по не известной пока причине, на вопрос о возврате денежной суммы за последний месяц,-попросили подождать, мол через несколько дней все будет. Время затянулось, вторая неделя, два дня на звонки не отвечают.. Вопрос: 1.Мои поэтапные действия? 2.Чем может по способствовать посредническая сторона? 3.Возможно ли вернуть деньги за в том числе и 1 (первый) месяц в связи с нарушением арендодателя условий договора — сроки? Благодарю Вас. С уважением Иван.

Необходимо изучать условия договора, но думаем что посредники себя обезопасили и будет нарушение только со стороны арендодателя. Ваши действия если они не идут на контакт — обращайтесь в суд с иском о расторжении договора и взыскании уплаченной суммы и штрафных санкций за ненадлежащее исполнение договора

Можно ли продлить долгосрочный договор аренды помещения на новый срок без проведения аукциона ЕСЛИ В СТАРОМ ДОГОВОРЕ НЕ ПРОПИСАНЫ НОВЫЕ УСЛОВИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ?

Олеся вы имеете преимущественное право на продление договора аренды, по соглашению сторон- продлить можно

Если речь о государственном имуществе, то там не все так просто

Если я заключаю долгосрочный договор аренды, то срок действия самого договора устанавливается с момента государственной регистрации. А как корректно обозначить срок аренды? Тоже с даты регистрации или указать конкретную дату?

Михаил, с момента государственной регистрации Удачи.

Договор аренды заключенный сроком на 10 лет считается долгосрочным?

Василий добрый вечер. Договор аренды чего. Земельного участка? договор аренды квартиры? договор аренды нежилого помещения? договор аренды оборудования? договор аренды транспортного средства с экипажем? Я так полагаю что скорее всего вы имеете ввиду договор аренды земельного участка!? Статья 433 ГК РФ Момент заключения договора 3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Статья 130 ГК РФ Недвижимые и движимые вещи 1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Статья 609 ГК РФ Форма и государственная регистрация договора аренды 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Статья 26 ЗК РФ Документы о правах на земельные участки 2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Договор аренды земельного участка на срок более 1 года — надо регистрировать. В следующий раз уточняйте вопрос, и формулируйте более подробно! Желаю удачи!

У нас в ФРП зарегистрирован долгосрочный договор аренды сроком на 5 лет. Собственник продал здание и уведомил нас о смене собственника не указав при этом реквизиты нового собственника для дальнейших платежей аренды. Мы письменно обратились к собственнику с просьбой представить реквизиты и пройти регистрацию в ФРП. Но ответ так и не получили. Должны ли мы будем в дальнейшем погашать задолженность, которая образовалась по вине собственника (отсутствие реквизитов)..

«Собственник продал здание и уведомил нас о смене собственника не указав при этом реквизиты» — предоставит реквизиты начнете платить, их проблемы. «Должны ли мы будем в дальнейшем погашать задолженность, которая образовалась по вине собственника» — да, если иное не установлено в договоре (в противном случае: суд — неосновательное обогащение). С уважением,

Долгосрочный договор аренды зарегистрирован 28.12.2012 г. (срок действия договора с 1.09.2012 по 1.09.2015) На протяжении с ноября 2012 по январь 2013 года были допущенны просрочки арендных платежей со стороны арендатора. Согласно договору, арендодатель вправе расторгнуть договор при условии просрочки арендных платежей арендатором два месяца подряд. Есть ли основания для расторжения договора. Или ссылаясь на дату государственной регистрации 28.12.2012 г можно считать просрочки до января 2013 недействительными?

Здравствуйте Дмитрий! Статья 433 ГК РФ 3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Статья 609 ГК РФ 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Статья 651 ГК РФ 2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Нами был заключен договор долгосрочной аренды на производственное помещение. Срок аренды 25 лет. Договор зарегистрирован в рег. палате. Через 7 лет предыдуший собственник помещения подал в суд на арендадателя чтобы признать собственность не действительной и не законно преобретенной. Арендадатель в арбитражном суде неоднократно выигровал суд. А в гражданском по истечения 9 лет 11 месяцев и 20 дней собственности проиграл. ЧТО ТЕПЕРЬ ДЕЛАТЬ НАМ АРЕНДАТОРАМ ПОМЕЩЕНИЯ? срок аренды еще 15 лет.

Изменение собственника объекта недвижимости не может повлиять на договор аренды т.к. всея обязательства переходят на нового собственника. Правда у собственника есть рычаги на изменение условий договора.

Уважаемая Елена, г.Харабали ! Несмотря НИ на что вы по прежнему остаётесь Арендатором данного производственного помещения, но при этом вам небходимо быть готовыми к ИЗМЕНЕНИЯМ условий Договора аренды с НОВЫМ Арендодателем . Желаю вам удачи Владимир Николаевич г.Уфа 26.07.2012г 07:51 моск.

10 июля 2008 г. я, как директор ООО заключил с МУП долгосрочный договор аренды здания сроком на 15 лет. Указанный договор прошел государственную регистрацию в ФРС.
Законность заключения договора до настоящего времени в арбитражном суде сторонами не оспаривается. Учитывая, что ни какого конкурса на его приобретение в аренду по действующему законодательству на момент заключения договора не требовалось, и то, что перед заключением договора аренды имелось письменное разрешение от КИО администрации на сдачу МУП в аренду указанного здания, я и решил заключить договор аренды. Таким образом считаю, что указанный объект использовался ООО на законных основаниях.
Вопрос: Что делать?

Но, вернувшись 20.09.2010 г. из отпуска я узнал что директор МУП заключил договора аренды с моими арендаторами на те же самые площади на своих условиях, без расторжения сторонами или судом указанного выше договора между МУП и ООО а также договоров субаренды между ООО и ИП.
Данные факты считаю, являются грубым нарушением, норм действующего законодательства (в первую очередь Конституции РФ и ФЗ «О защите конкуренции»). Считаю, что указанные деяния попадают, по моему мнению, под ч.1 ст. 169 УК РФ — незаконное ограничение прав и законных интересов ООО.

Здравствуйте! Если у Вашего предприятия имеется договор аренды здания, зарегистрированный в надлежащем порядке ФСР, то у ООО есть полное право владеть и пользоваться зданием. И, пока договор аренды не расторгнут, право пользования и владения НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ПЕРЕДАНО НИКОМУ. Расторжение договора возможно только в случаях, предусмотренных законодательством и указанных в договоре аренды. Соглашение о расторжении должно быть в письменной форме и также зарегистрировано в ФСР, иначе оно недействительно. В одностороннем порядке договор аренды может быть расторгнут только по решению суда, что тоже должно быть зарегистрировано в ФСР. На мой взгляд , Вам необходимо обратиться в прокуратуру c заявлением о проверке законности действий директора МУП. А уж сотрудники прокуратуруы сами квалифицируют преступление — тут может быть и воспрепятствование законной предпринимательской и иной деятельности (ст.169 УК РФ), злоупотребление полномочиями(ст.201 УК РФ) в отношении Вашего ООО, и мошенничество(ст.159 ч.3 УК РФ) в отношении новых арендаторов. С уважением Заркевич Л.Г.

Для защиты своих прав в гражданско-правовом порядке Вы можете обратиться в арбитражный суд с исками о выселении арендаторов на том основании, что помещение было передано Вам по договору аренды. При этом необходимо иметь в виду, что подобные действия имеют признаки недружественного поглощения и в такой ситуации организации необходима экстренная правовая защита.

Заканчивается срок долгосрочного договора аренды нежилого помещения (до 01.10.2009).
Договор зарегистрирован. Продолжать аренду не собираемся. Надо ли регистрировать расторжение? Кто это должен делать — арендатор или арендодатель? Что будет за не снятие с регистрации арендатору?

действовать необходимо в соответствии с условиями договора.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 420-421 ГК РФ). Таким образом, многое зависит непосредственно от условий, содержащихся в Договоре. Поэтому для ответа на Ваш вопрос нужно в первую очередь, изучить сам Договор, о котором Вы ведёте речь и более подробно все обстоятельства Вашего дела. Тогда можно будет вести речь о тех или иных возможностях.

Организация в которой я работаю заключила долгосрочный договор аренды сроком на 5 лет. По истечении года Арендодатель решил повысить арендную плату (планово). Составили дополнительное соглашение и зарегистрировали его. Дополнительное соглашение датировано 01.09.2008 г. а регистрация прошла 25.11.2008 г. С какого момента начинает действовать новая цена аренды?
Спасибо.

С даты обусловленной дополнительным соглашением, если иное им же или основным договором не предусмотрено.

Договор аренды нежилого помещения на долгий срок

Сегодня один из чаще всего заключаемых соглашений — это договор аренды нежилого помещения. Процесс составления такового имеет тонкости, особенности. Со всеми ними ознакомиться следует предварительно.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Стоимость некоммерческой недвижимости, как правило, несколько ниже стоимости жилой. Но при этом приобрести в личную собственность имущество нежилого характера достаточно сложно. Именно поэтому для нужд бизнеса и различных иных обычно помещения такого характера попросту берутся в аренду.

В таком случае в обязательном порядке составляется специальный договор — соглашение об аренды недвижимости. Он представляет собой специальный документ, имеющий определенную юридическую силу.

Отдельно стоит отметить, что договора подобного рода в обязательном порядке регулируются специальными нормативными документами — гл.№34 Гражданского кодекса РФ.

При этом также существуют специальные правила, которые должны быть соблюдены в обязательном порядке. В первую очередь это касается отдельных видов недвижимости. Сам процесс аренды подразумевает, что арендатор получает во временное пользование некоторое имущество.

При этом существует множество различных разновидностей соглашений подобного типа. К основным таковым относится следующее:

• консенсуальный;
• взаимный;
• возмездный.

Использование конкретного имеет место в зависимости от самых разных факторов. Со всеми ними лучше всего ознакомиться предварительно.

Предмет договора такового типа — именно само нежилое помещение со всеми его коммуникациями и каким-либо иным имуществом (если такое предусматривается договоренностями).

Данный вопрос лучше всего проработать предварительно. Так как нередко осуществляется сдача недвижимости в аренду с оборудованием, какими-либо приспособлениями.

Одной из важных особенностей составления такового договора является необходимость составления описи имущества. Также стоит приложить к договору акт приема-передачи недвижимости.

Это позволит избежать в последствии сложностей при расторжении договора, всевозможных судебных разбирательств.

Отдельно стоит отметить, что судебные разбирательства по поводу договора аренды — одни из самых проблемных. Именно поэтому при отсутствии должного опыта стоит избегать подобного рода разбирательств.

Как заключить и его образец

Сам процесс заключения подобного типа соглашения имеет свои тонкости и особенности. Оптимальное решение — обратиться к квалифицированному юристу для составления текста соглашения. Таким способом возможно будет избежать сложностей.

Но нередко случается, что возможность сотрудничества с квалифицированным специалистом в этом плане отсутствует по какой-то причине. В таком случае оптимальное решение — ознакомиться с примером договора подобного типа.

Договор подобного рода не имеет каких-либо установленных форм в законодательстве — соблюдение которых строго обязательно.

Именно поэтому со всеми особенностями лучше всего ознакомиться предварительно. В то же время важно учесть, что некоторые разделы в документе должны присутствовать обязательно, без каких-либо исключений.

В стандартный набор таковых разделов следует включать:

• наименование самого договора;
• город, а также дата составления соглашения такового типа;
• указывается юридический статус сторон договора, а также их реквизиты;
• обозначается сам предмет договора подобного типа;
• срок действия соглашения;
• права, а также обязанности сторон, заключивших договор данного типа;
• цена договора;
• разрешение споров;
• заключительные положения;
• юридические адреса, а также банковские реквизиты;
• подписи с расшифровкой сторон договора;
• дата составления.

По необходимости в данном документе могут быть отражены различные дополнительные разделы. Опять же важно помнить, что само соглашение обязательно должно быть составлено в рамках Гражданского кодекса РФ.

Таковой документ является основополагающим в рассматриваемом случае. По возможности следует избегать явного нарушения подобного типа документа.

Образец договора можно скачать здесь.

Что такое страховой депозит при аренде квартиры, узнайте в этой статье.

Регистрация долгосрочного договора аренды нежилого помещения

Договор по поводу предоставления недвижимости нежилого типа в аренду физическим лицом на срок более 1 года или же если в качестве одной из сторон выступает юридическое лицо требует оформления в письменной форме.

Со всеми тонкостями таковой процедуры лучше всего ознакомиться предварительно. Причем в отдельных случаях требуется осуществить регистрацию договора аренды нежилого помещения непосредственно в Росреестре. Делать это следует в особых случаях.

Согласно правилам регистрации подлежат обозначенные выше соглашения. Если имеет место аренда на срок от 1 года и более. Причем существует множество тонкостей, нюансов.

Например, если договор заключен и подпадает под требование, согласно которому должна в обязательном порядке осуществляться регистрация, но при этом стороны уклоняются от выполнения такового обязательства — возможно наложение определенных административных взысканий. Данный момент следует проработать предварительно.

Аналогичным образом обстоит дело в ситуации, когда договор аренды заключен на год и более, но при этом одна из сторон не желает осуществлять исполнение своих обязательств в таковом случае.

При возникновении подобной ситуации следует действовать особым образом:

• составить в соответствующем формате претензию;
• если предыдущее решение не помогло разрешить ситуацию — то необходимо будет обратиться в суд.

В таковых случаях судебная практика по этому поводу достаточно однозначна. По большей части все решения принимаются именно в пользу истца. За исключением небольшого количества случаев.

Опять же прежде, чем обращаться в суд, стоит обязательно получить юридическую консультацию. Только таким образом можно будет не допустить самых разных сложных, затруднительных моментов.

Какие необходимы документы

Процесс государственной регистрации имеет большое количество самых разных нюансов и тонкостей. Со всеми таковыми лучше всего разобраться предварительно.

Это позволит избежать самых разных особенностей и проблем. Процесс регистрации договора в Росреестре регламентирован, связан с множеством самых разных тонкостей.

В стандартный набор бумаг, собрать и предоставить в Росреестр которые необходимо будет, входит следующее:

• заявление о регистрации соглашения;
• договор аренды нежилого помещения;
• кадастровый паспорт самой недвижимости — сдача в аренду которой осуществляется;
• если в качестве одной из сторон выступает физическое лицо — общегражданский паспорт или же альтернативный документ, который позволяет установить личность;
• согласие супруга или же супруги на заключение такового договора — причем таковой документ обязательно должен быть заверен нотариально, во всех случаях без исключения;
• согласие собственника жилого помещения;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Причем договор аренды обязательно должен быть предоставлен в регистрирующий орган в количестве не менее 2 штук (экземпляров). Нередко сотрудники данного учреждения требуют предоставить оригинал договора не менее чем в 2 экземплярах.

Количество в каждом случае определяется строго индивидуально. Два экземпляра обязательно возвращаются после осуществления процесса государственной регистрации.

Отдельно стоит отметить, что процесс регистрации договора, в котором в качестве одной из сторон выступают юридические лица, подразумевает предоставление дополнительных бумаг — помимо указанных выше.

В стандартный набор таковых дополнительных входит следующее:

• учредительные документы по конкретному учреждению;
• документы, которые подтверждают факт назначения директора или же иного руководящего органа;
• приказ о вступлении директора в должность;
• свидетельство о государственной регистрации.

Важно различать два разных срока, которые соответствующим образом отражаются в рассматриваемого типа договоре аренды:

• срок действия самого соглашения об аренде;
• срок, в течение которого имущество должно быть передано в аренду самому арендатору.

В каждом случае подобные лимиты времени определяются индивидуально. Стоит лишь отметить, что не передача имущества в срок предполагает возмещением убытков. В каждом случае данный момент определяется индивидуально.

Стоит заранее проработать этот вопрос. Если же имеет место несоответствие имущества условиям договора аренды, то арендодатель обязан будет соразмерно изменить плату за предоставление такового либо возместить расходы арендатора за свой счет.

Долгосрочный договор аренды имеет следующие плюсы:

• возможность оформить «арендные каникулы» — в течение определенного периода времени не платить;
• доступность вариантов со сниженными арендными ставками для конкретного объекта бизнеса;
• допустимость отсутствия гарантийного депозита.

К минусам же стоит отнести сложность расторжения такового договора, а также необходимость осуществлять государственную регистрацию подобного типа соглашения. Существует ряд тонкостей, нюансов. Разобрать их лучше всего предварительно.

Сегодня существует множество особенностей, связанных с составлением подобного рода соглашений.

Большая часть их отражается непосредственно в Гражданском кодексе РФ. Отдельно стоит отметить, что предварительная консультация с юристом и нотариусом позволят не допустить самых разных сложных ситуаций, проблем.

Существенные условия договора аренды нежилого помещения читайте здесь.

Договор аренды квартиры с правом выкупа рассматривается на этой странице.

Видео: Договор аренды нежилых помещений

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
   • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
   • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.