Органы опеки и попечительства продажа квартиры

Оглавление:

Как в 2019 году получить разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Инструкция на этой странице основана не только на законах ЖК РФ, ГК РФ, но и на моем личном опыте — как мои клиенты, которым я помогала продавать квартиру, получали разрешение органов опеки и попечительства на продажу. С некоторыми клиентами я сама посещала эти организации — это было около 20 раз. На основе этого опыта я и написала инструкцию.

В комментариях и консультациях меня часто спрашивают — нужно ли разрешение органов опеки, если ребенок не является одним из собственников квартиры, но прописан в ней? Отвечаю — нет. Органы опеки проверяют не ущемлены ли права детей при продаже квартиры. А раз дети не являются собственниками, то и прав собственности на квартиру у них нет. В этом случае обращаться в органы опеки не требуется.

    При наличии обоих родителей, в органы опеки и попечительства должны придти оба, даже если они разведены (или усыновители/опекуны). Если один из родителей лишен родительских прав, то его присутствие не требуется — он ни в чем не участвует.

Если ребенку больше 14 лет, он тоже должен присутствовать. Не требуется присутствие детей до 14 лет.

Так выглядит типичный кабинет отдела опеки и попечительства

Отдать сотруднику документы. Список нужных документов перечислила по этой ссылке.

  • Сотрудник опеки выдаст бланки заявлений о продаже квартиры и предоставлении новой недвижимости несовершеннолетним детям. Их нужно заполнить и подписать. Если ребенку больше 14 лет, то он тоже подписывает заявление. Образцы должны висеть на стендах.
  • По закону заявление рассматривается в течение 10 рабочих дней, на практике бывают задержки. Однажды у моих клиентах заявление рассматривали почти месяц. Сотрудники проверяют, не будут ли ущемлены права детей и ухудшены их жилищные условия в следствие продажи квартиры.

    Вам не разрешат просто так продать квартиру, если не будет предоставлено детям новое жилье в собственность. Причем количество квадратных метров у детей на новом жилье должно быть не меньше, да и само жилье должно быть по качеству не хуже прежнего.

    На счет метража: например, на прежней квартире у ребенка в собственности 1/3 доля от квартиры в 58 м2. Значит в новом жилье у него должно быть не меньше 58 / 3 = 19.33 м2. Понятно, что дадут согласие, если продается однокомнатная квартира и будет куплена двухкомнатная. Но иногда отдел опеки разрешает уменьшение метража, если новое жилье дороже, качественнее и расположено в более благоприятном районе. Если не разрешает, то можно увеличить количество метров за счет других собственников. Например, ребенку выделить 1/2 долю в квартире, а родителям по 1/4.

    На счет понятия «качественнее» у органов опеки не все так однозначно. Иногда решения сотрудников опеки одного района отличаются от решения сотрудников другого. Конечно, вам вряд ли дадут согласие на продажу квартиры в черте города и последующей покупки нового жилья в 40 км от города. Но если покупается, например, большой дом с качественным ремонтом и у ребенка будет в собственности больше квадратных метров, то на это могут дать согласие. Если останутся деньги после продажи и покупки, то придется положить часть из них на банковский счет детей. Это нормальная практика, если покупается более дешевое жилье.

    Был у меня один случай, когда отдел опеки дали разрешение на продажу квартиры в Москве и на покупку более дешевого частного дома в 50 км от города. Дом был не в лучшем состоянии. Разрешение было дано, т.к. ребенок болел астмой и отдел опеки посчитал, что астматику будет лучше на месте с более чистым воздухом. Да и родители обещали со временем сделать ремонт.

  • В назначенный день уже одному из родителей можно забрать письменное разрешение, обычно обоим приходить не обязательно. Разрешение выдается бесплатно, платить никому ничего не нужно.
  • Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

    Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:

    Родители или лица, их заменяющие, не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а ребенок — давать согласие на совершение сделок по отчуждению его имущества, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного (ст. 37 ГК). Если ребенок является собственником квартиры или доли в ней, при продаже необходимо получить постановление органов опеки и попечительства на отчуждение собственности и согласие на новую покупку, причем эти два момента: продажа и покупка, должны быть одновременными.

    Прописать несовершеннолетних к бабушкам-дедушкам – недостаточная мера, т.к. ребенок после перерегистрации будет продолжать оставаться собственником или сособственником продаваемого жилья. Прописка в другое место жительство возможна, если ребенок не является собственником или сособственником квартиры, а просто прописан в ней.

    Продать квартиру разрешат только в том случае, если вы предоставите несовершеннолетним собственникам в собственность равноценную жилплощадь.

    Обращаться за разрешением нужно в органы опеки в управлении социальной защиты населения (УСЗН) своего района.

    Если родители (опекуны), совершая сделку, не уведомили органы опеки и попечительства о продаже жилья, собственниками или сособственниками которого являются несовершеннолетние, то орган опеки могут обратиться в суд и признать сделку незаконной, а права опекаемых лиц нарушенными.

    Обращение в органы опеки

    Первое, что нужно сделать – письменно уведомить органы опеки по месту проживания об отчуждении (т.е. о продаже) жилплощади. Заявление, в котором оба родителя или лицо, их заменяющих, обязуются соблюдать права и интересы несовершеннолетнего лица, составляется в присутствии инспектора по охране прав детства управления соцзащиты населения вашего района и заверяется им.

    Визит в опеку не ограничивается только составлением заявления, инспектор проведет с заявителями собеседование. На встрече должны присутствовать оба родителя или единственный родитель (опекун), а также ребенок (дети), начиная с 14-ти лет. В некоторых органах опеки требуют и присутствие собственников приобретаемого жилья, и их письменного согласия о продаже несовершеннолетнему ребенку квартиры или доли в ней.

    При продаже квартиры с несовершеннолетними не требуется согласия органов опеки и попечительства. Как его получить?

    Главное правило, которого нужно придерживаться при получении разрешения опеки на продажу квартиры – это предварительная подготовка полного пакета документов. В органы опеки имеет смысл обращаться только при наличии полного пакета необходимых бумаг. Необходимо предоставить как подлинники всех документов, так и их копии.

    Вместе с заявлением-уведомлением от родителей (опекунов), в органы опеки нужно подать пакет документов (подлинники и их копии):

    1. паспорта (или паспорт, если родитель-одиночка) заявителей;
    2. заявление о согласии на отчуждение имущества от несовершеннолетнего, достигшего 14 лет и его паспорт;
    3. копии свидетельства о рождении детей и свидетельства о браке или его расторжении;
    4. банковский документ (выписка со счета), если на счет детей внесены деньги (в случае, если ребенок поступает под опеку государства);
    5. банковский документ (выписка со счета), если на счет детей внесены деньги (в случае, если вместо покупки нового жилья полагающуюся ребенку долю перечислили деньгами);
    6. документы на имеющееся (отчуждаемое) жилье:
    • Свидетельство права собственности;
    • Кадастровые и технические паспорта и планы;
    • Договор приватизации, если есть;
    • Оригинал выписки из Росреестра о стоимости жилья;
    • Оригинал справки из ЕИРЦ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Такая справка не обязательна, но ее могут потребовать;
    • Оригинал выписки из домовой книги на квартиру, в отношении которой планируется осуществить сделку;
    • Оригинал выписки о состоянии финансово-лицевых счетов на все жилые помещения, которые участвуют в сделке.

    Документы на приобретаемое жилье подавать не нужно, если несовершеннолетний собственник (сособственник) жилплощади передается на государственное содержание и обеспечение (например: в дом малютки или в дом ребенка). Если ребенка поместили на гос.содержание, то его родители обязаны открыть счет на его имя, положить на него равноценную сумму стоимости квартиры или ее доли и предъявить банковские документы в органы опеки. Поместить деньги на счет необходимо до совершения сделки купли-продажи.

    Вряд ли опека согласится на сделку, при которой производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также на сделки по залогу помещений в силу большого риска потери имеющейся площади. Это же касается продажи с одновременным дарением.

    Читайте так же:  О проведении служебной проверки приказ образец

    Получение разрешения

    Предварительное разрешение опеки и попечительства на продажу квартиры выдается в виде распоряжения главы города, проект которого готовит специалист, он же инспектор по охране прав детства, на основании документов, которые были поданы вместе с заявлением.

    Подготовка разрешительных документов в опеке происходит в течение 1 месяца с момента написания заявлений. Этот срок нельзя сократить без наличия определенных уважительных причин.

    К такого рода уважительным причинам, которые могут повлиять на сжатие сроков подготовки распорядительных документов, не относятся:

    • — истекающие сроки действия предоставляемых в органы опеки документов,
    • — истекающие сроки внесения оплаты, задатков и иных денежных сумм за квартиру,
    • — устные или письменные договоренности между сторонами или должностными лицами, не имеющие юридической силы.

    Как утверждают риелторы, из-за необходимости получить разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним собственником, длительность совершения этой сделки увеличивается примерно на 2 недели.

    После получения постановления вы можете смело совершать на сделку. Продажа старого и покупка нового жилья должны проходить одновременно.

    После процесса регистрации и перехода права владения квартирой на нового собственника, начинается процесс по прописке ребенка по новому месту жительства.

    И это еще не все. Нужно будет повторно уведомить органы опеки, что несовершеннолетний получил равноценное имущество в собственность. «Копии договоров по отчуждению жилой площади должны представляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки…» – так говорится в письме Министерства образования РФ от 20.02.95 N 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних».

    Случаи, когда одновременная сделка купли-продажи не обязательна

    Приобретение новой квартиры в момент продажи старой не обязательно, если:

    1. Семья переезжает, и квартира будет приобретаться в другом городе. В этом случае органы опеки могут разрешить отчуждение квартиры, если деньги от продажи квартиры будут перечислены на счет несовершеннолетнего. В период, не превышающий трех месяцев, родители обязаны купить квартиру в новом городе и наделить ребенка соответствующей долей собственности. В противном случае сделка будет аннулирована.
    2. Квартира покупается в строящемся доме. В этом случае получить разрешение органов опеки сложнее, чем в первом. Высокая степень готовности новостройки – основное требование. Прежде чем подписывать договор купли-продажи, нужно заключить договор долевого участия с застройщиком. А на время строительства дома ребенок должен быть где-то зарегистрирован.

    Как согласовать продажу жилья в собственности несовершеннолетнего с органами опеки

    В России не редкость ситуация, когда квартира принадлежит нескольким собственникам, в том числе детям. Связано это с тем, что во времена массовой приватизации квартиры часто приватизировались в равных долях на всех членов семьи.

    Сделки с подобными квартирами проводить сложнее, чем с обычными. Если несовершеннолетний является собственником какой-либо доли в квартире продать ее без согласия органов опеки и попечительства невозможно. Если разрешение не получить то ФРС попросту откажется регистрировать сделку увидев, что одним из владельцев является несовершеннолетний.

    Также квартиру нельзя продать без разрешения органов опеки, если в ней прописаны (или просто проживают и другого жилья не имеют) несовершеннолетние, чьи родители лишены родительских прав. Если же дети собственниками не являются, а родители прав не лишены, разрешение органов опеки не требуется вне зависимости от того, где прописаны дети.

    Задача органов опеки – не допустить ущемления прав несовершеннолетнего. Поэтому они никогда не одобрят чистую продажу: вариант должен быть обменным.

    Чтобы получить согласие на сделку с недвижимостью, необходимо предоставить пакет документов на две квартиры: продаваемую и покупаемую. Подавать документы на обязаны оба родителя, даже в том случае если они разведены. Детям до 14 лет присутствовать лично при подаче документов не нужно, после 14-ти лет – обязательно, поскольку они уже обладают правом подписи.

    Как правило, органы опеки требуют, чтобы сделки по продаже квартиры и покупке новой проходили одновременно. Исключение может быть сделано, если семья планирует переехать в другой регион. Тогда органы опеки разрешают продать квартиру и получить деньги на руки, если родители обязуются в течение определенного времени (обычно до 3-х месяцев) приобрести жилье по новому месту жительства. К слову, если требования органов опеки и попечительства не будут выполнены, с их подачи сделка по продаже квартиры может быть оспорена в суде и аннулирована.

    Легче всего получить разрешение органов опеки на продажу квартиры, одновременно приобретая явно лучшее жилье. К примеру, когда продается однокомнатная квартира, а взамен нее приобретается двух или трехкомнатная. В этом случае достаточно написать заявление с просьбой разрешить сделку и подождать 7-10 дней (срок зависит от района проживания, орган опеки в каждом – свой). К слову, в Екатеринбурге, разрешение на продажу квартиры, долей в которой владеет совершеннолетний, оформляется отдельным постановлением главы города.

    А вот в случае, когда выгода ребенка-собственника в результате сделок по продаже и покупке вызывает у органов опеки сомнения, получение разрешения может затянуться на неопределенный срок, и положительный результат не гарантирован. Родителей вызывают на комиссию с участием представителей администрации. Отвечая на вопросы, им придется убедить комиссию в том, что сделка не нанесет ущерба ребенку, в противном случае в продаже квартиры будет отказано. Порой, чтобы принять решение, инспекторы осматривают жилье, в котором сейчас проживает ребенок и то, которое семья собирается приобретать.

    Чаще всего отказывают в совершении сделки людям с сомнительным социальным статусом (безработным, пьющим и т.д.) Но и у совершенно нормальных добросовестных родителей могут возникнуть проблемы. В каких случаях у органов опеки возникают сомнения? Рассмотрим самые распространенные случаи.

    Сложности с получением разрешения органов опеки возникают, если приобретается квартира меньшей площади, чем та, которую планировалось продать. Органы опеки чаще всего усматривают в этом ухудшение жилищных условий ребенка и отказывают в разрешении сделки. Однако выход есть. Специалист по недвижимости АН «Восточное» Ирина Довгалева дает совет:«Если приобретается квартира меньшей площади нужно выделить ребенку большую долю. К примеру, если в двухкомнатной квартире несовершеннолетний являлся собственником 1/3, а в двухкомнатной будет владеть ½, его положение не ухудшится и органы опеки, скорее всего, одобрят сделку».

    Есть еще один вариант, на который органы опеки порой соглашаются: в новой квартире ребенок получает в собственность меньшую жилплощадь, но часть денег от продажи старой, родители обязуются положить на счет ребенка до его совершеннолетия. Похожий вариант используется, когда доля ребенка в продаваемой квартире очень мала, например 1/16. Тогда долю в приобретаемом жилье ему можно не выделять, вместо этого положить деньги на счет.

    Органы опеки часто не одобряют продажу жилья в Екатеринбурге, если взамен приобретается жилье в области. Даже если ребенок получит большую площадь, по рыночным ценам его собственность будет стоить меньше и органы опеки в данном случае обращают внимание не на метры, а на деньги. С особой подозрительностью относятся к частным домам: при большей площади условия проживания в них часто несопоставимы с городской квартирой.

    Хуже всего приходится тем, кто хочет продать свою старую квартиру, а новую купить в долевку. В этом случае сделку невозможно провести одномоментно, а органы опеки требуют, чтобы после продажи квартиры ребенок оставался собственником собственного жилья. Впрочем, и из этой ситуации есть выход. Риэлторы советуют обратиться за помощью к ближайшим родственникам: ребенку можно временно выделить долю, например, в квартире дедушки и бабушки. Тогда органы опеки позволят продать родительскую квартиру.

    Случаи, когда органы опеки не дают согласия на продажу квартиры, довольно распространены. Однако отказ редко бывает окончательным. «Специалистов не устраивает не сам факт продажи как таковой, а та квартира, которая покупается взамен. Я бы советовал обсудить эту проблему с представителями органов опеки, понять какой именно вариант их устроит и подыскать соответствующую квартиру. Специалисты органов опеки прислушиваются к аргументам родителей, главное убедить их в том, что, конечном счете, сделка пойдет на пользу ребенку», — говорит Александр Дмитриев, директор агентства недвижимости «Диал».

    Повысить шансы на положительный результат поможет грамотно составленное заявление: в нем нужно привести максимум доводов в пользу того, что продажа квартиры, в конечном счете, пойдет на пользу ребенку. Доводы могут быть самыми разными: лучшее техническое состояние нового жилья, более экологичный район, хорошая школа, расположенная рядом и так далее. Главное – убедить работников опеки в добросовестных намерениях родителей улучшить условия проживания.

    Вывод прост: собираясь продавать квартиру, доля в которой принадлежит ребенку, стоит заранее проконсультироваться в органах опеки и выяснить: какое именно приобретаемое жилье их устроит. Кроме того, поскольку сделки по продаже и покупке квартиры в данном случае должны заключаться одномоментно необходимо особое внимание уделить сбору документов. Иначе из-за отсутствия какой либо бумаги сорвутся обе сделки.

    Статьи и видеосюжеты о вторичном рынке недвижимости

    Комментарии юриста:

    Продажа квартиры. Органы опеки

    Планируем переезжать в Санкт-Петербург с Владивостока. Будем продавать квартиру во Владивостоке, покупать квартиру в строящемся доме по договору долевого участия с помощью ипотеки (то есть часть стоимости квартиры будет из средств от продажи, часть ипотечные). Проблема в том, что в квартире во Владивостоке есть доли детей несовершенолетних. Понимаю, что нужно будет одобрение органов опеки на продажу квартиру. Могу ли я сначала купить квартиру в Спб в стройке с помощью ипотеки с минимальным первым взносовм, а затем продать свою квартиру во Владивостоке? Тогда каким образом в этом случае я выделю доли детям в новой квартире? Нужно будет нотариальное обязательство делать? Либо нужно сначала найти покупателей на свою квартиру, получить одобрение от органов опеки на продажу, параллельно найти вариант на покупку в СПб + одобрить ипотеку?

    Читайте так же:  Пошлина на моторное масло

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Добрый день! Мы много раз обсуждали здесь подобные вопросы, если говорить коротко, то ипотека и опека несовместимы. Опека требует наделить несовершеннолетних долями в приобретаемой квартире, банк, как залогодержатель не разрешает этого сделать, право собственности/право требования и залог права регистрируются одновременно, промежуточной стадии для выделения долей детям «в обход» банка нет. Более того, что касается новостроек, опека не всегда идет на рассмотрение таких вариантов, хотя это возможно при высокой степени готовности дома. Отвечая на ваш последний вопрос, можно сказать, что специалисты действуют параллельно — находят покупателя, тем временем посещают органы опеки и попечительства, выясняя детали и их требования, когда намерения покупателя подтверждены, проходят опеку и далее проводят сделку. В последнее время мне несколько раз попадалась информация о том, что некоторые банки готовы выделять доли в праве несовершеннолетним, но в своей практике я с этим не сталкивался ни разу, в любом случае уточните этот момент в конкретном банке, одобрение которого вы будете получать. Возможно, в вашем случае опека разрешит внести денежные средства на счет несовершеннолетнего, а не наделять его долей в праве, такой вариант тоже исключать нельзя.

    Дмитрий, спасибо! то есть получается, что вариант продать свою квартиру и купить квартиру дороже с привлечением ипотечных средств, невозможен? А как же быть? Денег от продажи квартиры не хватит на покупку новой.

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Ксения, возможен, но только в теории, если банк, кредитующий покупку, даст согласие на выделение долей, начните с общения с менеджером конкретного банка, если будет положительный ответ, сходите в территориальный орган опеки и попечительства, скорее всего, в вашем случае разрешение будет выдаваться с обязанностью последующей покупки, а не одновременной, так как объекты находятся в разных городах, возможно даже не придется проходить опеку на конкретный вариант, а в разрешении опека распорядится наделить детей долями не меньшими, чем у них есть в данный момент и установит срок. Каждый специалист работает в определенном регионе, говоря о Владивостоке, я могу вам дать рекомендации, основываясь только на общих принципах, которые неизменны на всей территории РФ, конкретика будет только после посещения органа опеки. То есть: 1. Банк; 2. Опека 3. Понимание, возможно ли их «женить» в вашем случае.

    Разрешение опеки на продажу доли ребенка

    Уважаемые риэлторы помогите советом:

    У нас семья 4 человека Я, Жена и двое детей маленьких, в 2010 году была женой куплена в ипотеку 1-комнатная квартира 30кв метров, после рождения ребенка в 2012 средствами материнского капитала был погашен остаток по ипотеке, и в соответствии с обязательством в ПФР детям были выделены минимально возможные доли детям. Далее в 2015 году появились деньги и мы улучшили жилищные условия и муж купил и оформил на себя квартиру большей площади 90 кв метров. Ну и собственно мы туда все и переехали. Сейчас решили продать квартиру где доли есть у детей и столкнулись с проблемой получения разрешения на продажу квартиры от органов опеки. Записались к ним на прием и вот что они говорят.

    1) На наше предложение выделить аналогичные доли в большей квартире. (Ответ опеки: Имущество несовершеннолетнего будет отчуждаться возмездно, следовательно и приобретаться должно возмездно, то есть подарить выделить и тд вы не можете, точнее можете но разрешения на продажу не получите)

    2) Вариант второй я им предложил открыть счета на детей и перечислить деньги от продажи доли детей в квартире на счета несовершеннолетних детей. (Ответ: Ну это не серьезно вы лишаете детей недвижимости и деньги потом сможете снять и тд в таком духе, разрешение Вам не видать.

    3) Вся эта схема задумывалась для того что бы продать квартиру добавить денег и купить детям в ЛСР две однушки на этапе строительства. (Ответ опеки: Приобретаемый объект должен быть построен)

    Первый вариант который их устраивает продаете эту квартиру с одновременной покупкой квартиры большей площади с выделением равнозначных долей. Но зачем нам одну квартиру менять на другую такой вариант нам не годится.

    И второй вариант подождите 12 лет и потом продадите. 🙂

    Собственно как быть? как продать?

    Что бы получить официальный ответ опеки надо написать заявление родителей где указать что будет в замен проданной квартиры, какой вариант из трех в нем написать?

    Права несовершеннолетних детей при купле-продаже квартир

    О правах несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир участникам этих сделок (особенно покупателям) нужно знать следующее.

    Несовершеннолетними в России признаются лица в возрасте до 18 лет (Откроется в новой вкладке.»>п.1 ст. 21 ГК РФ). В силу возраста, они еще не имеют полной Откроется в новой вкладке.»>дееспособности, а значит, за соблюдением их прав должны следить их родители или их законные представители – опекуны, попечители или усыновители, а также специально созданные социальные органы при городских и районных управах – Органы опеки и попечительства.

    Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (речь идет о его доле собственности), а также случай, когда ребенок только прописан в квартире – несколько усложняет сделку, и имеет ряд нюансов (об этом ниже).

    Если ребенок – в числе собственников квартиры

    Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?

    За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют их родители или представители (т.е. расписываются вместо них).

    Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Откроется в новой вкладке.»>Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей.

    А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства.

    Разрешение Органов опеки и попечительства

    Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия.

    Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего.

    В таком разрешении должны быть ясно прописаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже). Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, Откроется в новой вкладке.»>сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.

    Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной. Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в Откроется в новой вкладке.»>альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см. по ссылке)

    В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней. Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю. Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.

    Органы опеки и попечительства находятся в составе местных органов исполнительной власти и местного самоуправления (в Москве – муниципалитеты).

    Документы для Органов опеки и попечительства

    Для обращения в Органы опеки, нужно предварительно подготовиться и собрать целый пакет документов. Суть – подтвердить документально существующие права ребенка на квартиру, права родителей или опекунов, а также подтвердить намерения сторон по сделке (что, когда и где собираются продавать и покупать взамен). Перечень типовых документов для Органов опеки и попечительства для сделки купли-продажи квартиры можно посмотреть здесь:

    Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку можно получить в том случае, если при продаже квартиры не происходит ущемление прав и законных интересов участвующего в сделке ребенка. Т.е. доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.

    Ребенок – собственник квартиры или только прописан в ней?

    Нужно учесть, что несовершеннолетние дети могут иметь в квартире как Откроется в новой вкладке.»>право собственности (в т.ч. долю в праве), так и Откроется в новой вкладке.»>право пользования (т.е. быть всего лишь зарегистрированными в квартире). Поэтому имеем следующие варианты продажи квартиры:

    • Если ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от его «прописки»), то он является участником сделки, а значит, разрешение Органов опеки обязательно.
    • Если ребенок «прописан» в квартире, но не имеет доли в праве собственности, то для сделки разрешение Органов опеки не нужно.
    • Но если ребенок «прописан» в квартире, не имеет доли в праве собственности, но при этом находится под опекой, или остался без родителей, то разрешение все же требуется. Об этом ясно сказано в Откроется в новой вкладке.»>п. 4 ст. 292 ГК РФ.
    Читайте так же:  Полярные зори нотариус

    Опека и попечительство устанавливаются над несовершеннолетним тогда, когда он лишен родительского попечения (например, его родители умерли, исчезли, лишены родительских прав, и т.п.). Причем, над малолетними (до 14 лет) назначается опека, а над детьми 14-18 летпопечительство.
    Опекун сам совершает сделки за своего подопечного (подписывает за него документы), а попечитель только дает согласие своему подопечному на совершение таких сделок (т.е. подписи ставят оба). И в обоих случаях, при сделках с квартирами, и опекун и попечитель могут действовать только с предварительного разрешения Органов опеки и попечительства.

    В некоторых случаях (при продаже квартиры), если ребенок не является собственником, но прописан в квартире – регистратор может потребовать справку из Органов опеки, о том, что ребенок НЕ находится под опекой. Речь здесь идет именно о справке (уведомлении), а не разрешении Органов опеки.

    Материнский капитал и права детей

    Еще один случай, когда в сделке купли-продажи квартиры могут быть нарушены права несовершеннолетних детей – это присутствие материнского капитала. При использовании этого государственного пособия, родители должны наделить всех своих детей долями собственности в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, а родители квартиру продали, «забыв» про выделение долей детям, то те же Органы опеки или прокуратура могут подать иск в суд о признании этой сделки недействительной.

    Как Покупателю такой квартиры проверить, Откроется в новой вкладке.»>был ли использован материнский капитал в предыдущей сделке – смотри в отдельной заметке по ссылке.

    Дети и приватизация жилья

    В случае Откроется в новой вкладке.»>приватизации квартиры, все несовершеннолетние дети, зарегистрированные в ней, становятся собственниками «по умолчанию». Если же дети в результате приватизации каким-то чудом остались «за бортом» и не были включены в число собственников, то это железный повод признать сделку продажи такой квартиры – недействительной.

    В практике встречаются случаи, когда родители для облегчения продажи квартиры, перед самой приватизацией выписывают ребенка к бабушке (например), и приватизируют квартиру без его участия. Сделка продажи в таком случае может быть Откроется в новой вкладке.»>оспорена по требованию тех же Органов опеки, если они посчитают, что родители, выписав ребенка перед приватизацией, лишили его права собственности.

    Но Органы опеки в подобном случае не будут возражать, если ребенок имеет другую жилую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет.

    Так как участие несовершеннолетних детей в сделке со стороны Продавца представляет повышенный риск для Покупателя, то при возникновении сомнений относительно прав детей, рекомендуется получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.

    Разрешение Органов опеки при покупке жилья, в числе покупателей которого будет ребенок – не требуется. Исключением может быть случай, когда Откроется в новой вкладке.»>квартира покупается в ипотеку, и после Откроется в новой вкладке.»>регистрации сделки сразу передается в залог банку (т.е. права ребенка-собственника Откроется в новой вкладке.»>обременяются).

    Подробнее о сделках с участием несовершеннолетних можно почитать Откроется в новой вкладке.»>здесь.

    Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
    Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

    Как действовать Покупателю при покупке квартиры, в которой присутствует несовершеннолетний ребенок, подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: > Вторичка >> Покупка квартиры с несовершеннолетними»>Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми.

    А всю последовательность подготовки сделки с квартирой можно увидеть на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

    Информация оказалась полезной?
    Сохрани ее себе, еще пригодится!

    ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
    ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

    Правила купли-продажи квартир

    Официальный информационный партнер
    Правовая система «ГАРАНТ»

    Проект «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»

    Документы, предъявляемые в Органы опеки и попечительства

    Список документов для получения Разрешения от Органов опеки и попечительства может несколько отличаться от случая к случаю. В большой мере это зависит от прихоти конкретного инспектора из «Опеки». Но в целом надо иметь в виду, что для получения нужной справки, «Опека» может затребовать следующие документы для вынесения решения:

    • Свидетельство о рождении ребенка (оригинал и копия), или паспорт ребенка, если ему уже исполнилось 14 лет;
    • Заявление от родителей ребенка;
    • Паспорта обоих родителей. А в случае отсутствия одного из них — подтверждающий документ (свидетельство о смерти родителя, решение суда о лишении родительских прав, и т.п.);
    • Правоустанавливающие документы по квартире, которая продается (оригинал и копия);
    • Правоустанавливающие документы по квартире, которая покупается взамен (оригинал и копия);
    • Технические или Кадастровые паспорта на обе квартиры (оригиналы и копии); Дополнительно могут потребовать справки БТИ о стоимости обеих квартир, экспликации и копии поэтажных планов на обе квартиры (зависит от фантазии инспектора Опеки);
    • Выписки из Домовой книги и Копии финансово-лицевого счета, либо Единые жилищные документы на обе квартиры (оригиналы);
    • Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (если вместо доли в квартире, ему перечисляются деньги);
    • Если дети старше 14 лет, то их присутствие также необходимо, и от них могут потребовать самостоятельно написать отдельное заявление.

    В зависимости от ситуации и своего настроения, инспектор «Опеки» может потребовать и другие документы, но чаще всего, перечисленного пакета достаточно.

    Формально эту пачку документов как бы рассматривает специальная комиссия при муниципалитете. Искренне переживая за судьбу несовершеннолетнего ребенка, комиссия выносит решение (за подписью главы муниципалитета), в котором однозначно указано, при соблюдении каких условий может быть совершена подобная сделка.

    КАРТА ГЛОССАРИЯ

    Пример требований Органов опеки и попечительства

    Если, к примеру, ребенок владеет 1/3 доли в квартире, то при продаже квартиры, он должен получить в собственность долю в другой квартире не меньше той, которую он имел прежде. Причем, соразмерность этих долей может определяться как по жилой площади, так и по рыночной стоимости.

    Момент продажи доли ребенка и момент покупки ему доли в другой квартире, должны совпадать по времени (предполагается альтернативная сделка), т.е. ребенок не должен «зависать в воздухе», если родители решили разнести продажу и покупку во времени.

    Сложности могут возникнуть, если предполагается покупка альтернативной квартиры в новостройке (в строящемся доме), т.е. право собственности на нее будет оформлено в будущем. Разрешение Органов опеки здесь более вероятно получить, если новостройка находится на завершающей стадии строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников), а родители обязаны иметь на руках Договор долевого участия с Застройщиком, с учетом доли ребенка в будущей квартире.

    Такая же сложность возникает при переезде семьи в другой город. Продажу квартиры в одном городе и покупку в другом, невозможно совместить во времени, поэтому здесь Органы опеки могут дать разрешение на продажу квартиры, при условии, что родители ребенка в течение, например, 3-х месяцев после продажи, обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней ребенку аналогичную долю. Иначе, проверив данные Росреестра, Органы опеки имеют право подать иск в суд о признании договора продажи квартиры недействительным.

    Возможен также вариант, когда при продаже квартиры ребенку есть еще где жить, и условия его жизни там не хуже. В таком случае допускается открытие на имя ребенка счета в банке, где будет лежать сумма за его проданную долю до его совершеннолетия.

    Аналогичный вариант происходит и в случае выезда семьи за границу на ПМЖ (в Опеку предоставляется справка из ОВИР), с продажей всего своего недвижимого имущества в России.

    Такие или подобные им условия, при которых разрешается проводить сделку продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, определяют Органы опеки и попечительства.

    В каждом конкретном случае инспекторы Органов опеки сами определяют, на свой взгляд, ущемляются ли права ребенка или нет.