Как оформить продажу в уе

Как оформить продажу товаров оптом

Состав документов, которые надо выставить покупателю-оптовику, будет отличаться от того, который обычно оформляют при продаже в розницу. О том, какой договор составлять при розничной торговле и какими документами подтверждать расчеты по нему, читайте в рекомендации Как оформить продажу товаров в розницу . А о документах для оптовой торговли читайте далее.

Договор купли-продажи

Торгуя оптом, с каждым контрагентом заключают договор купли-продажи (за исключением, конечно, розничного). Зачастую оформляют договор поставки товаров. По такому соглашению товар приобретают исключительно для предпринимательской деятельности. То есть товар по нему нельзя передавать людям для личного, семейного, домашнего и иного подобного использования. Некоммерческая организация тоже не может выступать как участник такого договора. Поэтому сторонами в сделке могут быть только коммерческие организации или предприниматели.

Как и любые другие сделки, где участником выступает организация, куплю-продажу документируют в простой письменной форме (п. 1 ст. 161, п. 2 ст. 159 ГК РФ).

При этом не обязательно составлять единый документ. Можно обменяться документами по электронной, почтовой или иной связи, и тогда требование о письменной форме договора будет соблюдено. Например, таким договором будет считаться переписка сторон, из которой явно следуют намерения продать и купить определенное количество товара по определенной цене. Такие правила установлены в пункте 2 статьи 434 Гражданского кодекса РФ.

В договоре или документе, его заменяющем, например счете, нужно указать все существенные условия. А именно наименование и вид, количество и цену товара. Вместо цены в договоре можно указать способ ее определения. Такой порядок следует из пункта 1 статьи 432 и пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ.

Расчеты наличными

Форма расчета по договору может быть любой. То есть неважно, как товар будет оплачен – наличными, корпоративной платежной картой или безналичным переводом. Это следует из пункта 5 статьи 454, пункта 1 статьи 492, статьи 506 Гражданского кодекса РФ.

Однако учитывайте ограничение на расчеты наличными между организациями. Оно действует и для предпринимателей. Так, установлено предельное значение в 100 тыс. руб. на расчеты в рамках одного договора. Это ограничение не затрагивает расчеты при помощи платежных карт, ведь они являются инструментом безналичных расчетов. Правда, банк-эмитент вправе сам устанавливать ограничения на получение средств по картам клиентов. Все это следует из положений пункта 6 указания Банка России от 7 октября 2013 г. № 3073-У и пункта 2.5 Положения Банка России от 24 декабря 2004 г. № 266-П.

Кроме того, при продаже товаров оптом за наличный расчет нужно соблюдать кассовую дисциплину. То есть применять ККТ и выдавать покупателю кассовый чек. За несоблюдение установленного порядка применения ККТ предусмотрена административная ответственность. Это следует из пункта 1 статьи 2 Закона от 22 мая 2003 г. № 54-ФЗ и статьи 14.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Товарная накладная

Отпуск товарно-материальных ценностей нужно оформить первичным документом. Как, впрочем, и любой другой факт хозяйственной жизни. Таким документом будет товарная накладная. Ее форму должен утвердить руководитель приказом к учетной политике. Можно использовать унифицированную форму № ТОРГ-12 или создать собственный документ. В последнем случае важно, чтобы в форме были предусмотрены все необходимые реквизиты. В противном случае документ нельзя признать первичным. А значит, его нельзя будет использовать в качестве подтверждения совершенной операции и расходы по нему проверяющие могут снять.

Такие правила закреплены в части 8 статьи 3 и статье 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ, пункте 4 ПБУ 1/2008.

Составьте товарную накладную в двух экземплярах. Один для себя – на его основании спишите проданный товар. Второй экземпляр передайте покупателю.

Такой порядок следует из частей 1 и 3 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Ситуация: можно ли выписать товарную накладную в иностранной валюте или условных единицах?

Ведь в российском бухучете стоимость имущества, обязательств ведут только в рублях. Такое же требование относится и к отражению любых хозяйственных операций. Это установлено в статье 12 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Поэтому первичные документы тоже нужно составлять в рублях. В том числе и товарную накладную. Такая точка зрения выражена в письмах Минфина России от 17 июля 2007 г. № 03-03-06/2/127 и от 12 января 2007 г. № 03-03-04/1/866. Подтверждает ее арбитражная практика. Например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 25 июня 2007 г. № А13-13207/2006-30.

Совет: составить товарную накладную можно и в иностранной валюте, и в условных единицах. Но лучше всего утвердить форму, в которой будут предусмотрены и рубли и валюта. Это поможет вам избежать претензий контролеров.

Прямого требования о том, что первичные документы надо оформлять только в рублях, нет. А в договоре обязательство может быть выражено в валюте или условных единицах. Такая возможность предусмотрена в пункте 2 статьи 317 Гражданского кодекса РФ. Поэтому товарную накладную можно оформить и в валюте или условных единицах. Такой вывод был сделан в постановлениях ФАС Московского округа от 9 марта 2007 г. № КА-А40/129-07 и от 11 января 2008 г. № КА-А41/12903-07, Волго-Вятского округа от 2 марта 2004 г. № А17-2034/5.

При этом требование о ведении бухучета в рублях не нарушается, поскольку активы и обязательства, выраженные в иностранной валюте, пересчитывают в рубли. Это прямо предусмотрено и в пункте 3 статьи 12 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ, и в пункте 4 ПБУ 3/2006.

Однако следование такой позиции наверняка приведет к спорам с налоговыми инспекторами. А вот если указать в форме и рубли и валюту, возможность претензий будет сведена к нулю. Это подтверждается и тем, что аналогичный порядок предусмотрен для регистров бухучета. Активы и обязательства в них можно отражать как в рублях, так и в иностранной валюте или условных единицах. А регистры учета заполняют именно на основе первичных документов. Это следует из пункта 20 ПБУ 3/2006.

Указать эквивалент в валюте можно, например, через косую черту .

Ситуация: как заполнить графу 3 (код товара) в товарной накладной? В организации применяют унифицированную форму № ТОРГ-12.

Возможны два варианта. Вы вправе выбрать один из них.

Дело в том, что конкретные правила заполнения графы 3 (код товара) формы № ТОРГ-12 не установлены. В указаниях, утвержденных постановлением Госкомстата России от 25 декабря 1998 г. № 132, разъяснений на этот счет нет.

Вариант 1. На практике чаще всего в данной графе товарной накладной указывают внутренний номенклатурный номер имущества, отгружаемого на сторону. Его устанавливают самостоятельно исходя из очередности номенклатурных единиц в учете.

Вариант 2. В графе 3 накладной проставляют и код товара согласно классификатору продукции ОК 005-93, он утвержден постановлением Госстандарта России от 30 декабря 1993 г. № 301. Это оправданно, например, при продаже товаров, которые облагают НДС по ставке 10 процентов. Связано это с тем, что коды из ОК 005-93 используют и в перечнях видов товаров, при реализации которых можно применять данную ставку. Например, в перечне продовольственных товаров, утвержденном постановлением Правительства РФ от 31 декабря 2004 г. № 908. Определить код объекта классификации, относящегося к своей деятельности, можно самостоятельно. Такая возможность предусмотрена в пункте 9 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2003 г. № 677. Поэтому форма № ТОРГ-12 с заполненным кодом товара по ОК 005-93 может служить дополнительным подтверждением применяемой ставки по НДС.

Совет: если графа 3 (код товара) не заполнена вовсе и это вызвало претензии налоговых инспекторов, то защитить расходы вам помогут следующие аргументы.

Порядок заполнения товарной накладной по форме № ТОРГ-12 действующим законодательством России не предусмотрен. При этом отсутствие отдельных необязательных реквизитов не опровергает факт хозяйственной операции как у продавца, так и у покупателя. Аналогичные выводы выражены в постановлениях ФАС Поволжского округа от 10 июля 2009 г. № А55-16308/2008, Московского округа от 23 июля 2007 г. № КА-А40/6706-07, от 28 апреля 2007 г. № КА-А41/3090-07, от 6 марта 2007 г. № КА-А40/940-07, от 24 апреля 2007 г. № КА-А40/3049-07 и Восточно-Сибирского округа от 10 февраля 2006 г. № А19-14981/05-33-Ф02-6833/05-С1.

Вместе с тем, чтобы избежать споров с проверяющими, лучше все-таки указывать код товара в накладной по форме № ТОРГ-12.

Ситуация: обязательно ли заполнять графу 9 (масса брутто) в товарной накладной? В организации применяют унифицированную форму № ТОРГ-12.

Ответ: нет, не обязательно.

Ведь в действующем законодательстве таких указаний нет. При этом если графа 9 не заполнена, то это не является нарушением заполнения установленной формы № ТОРГ-12. Это следует из содержания указаний, утвержденных постановлением Госкомстата России от 25 декабря 1998 г. № 132. Кроме того, в части 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ среди обязательных для заполнения реквизитов первичных документов масса тары не указана. Аналогичные выводы содержатся, например, в постановлениях ФАС Московского округа от 16 февраля 2009 г. № КА-А40/374-09, от 26 мая 2008 г. № КА-А40/4444-08.

Документы на тару

Зачастую товар реализуют упакованным в тару. На нее необходимо выписать дополнительные документы.

Когда товар упаковывают в ящики, контейнеры, бочки и т. д., то материально ответственное лицо склада – кладовщик оформляет спецификацию в двух экземплярах. Например, по форме № ТОРГ-10, утвержденной постановлением Госкомстата России от 25 декабря 1998 г. № 132. Один экземпляр прикрепите к счету-фактуре. Такие правила установлены в указаниях, утвержденных постановлением Госкомстата России от 25 декабря 1998 г. № 132.

Если же товар упаковывают в закрытую тару, сотрудник продавца выписывает упаковочный ярлык в трех экземплярах. Например, по форме № ТОРГ-9, утвержденной постановлением Госкомстата России от 25 декабря 1998 г. № 132. Один экземпляр вкладывают в тару. Второй прилагают к счету-фактуре, если, конечно, нет спецификации по форме № ТОРГ-10. Третий остается на складе. На упаковочном ярлыке должны быть подписи материально ответственного лица и упаковщика. Эти правила установлены в указаниях, утвержденных постановлением Госкомстата России от 25 декабря 1998 г. № 132.

Доверенность

Ситуация: обязательна ли доверенность от покупателя на получение груза при отгрузке товара?

Ответ на этот вопрос зависит от того, где происходит отгрузка товара. Возможны два варианта.

1. Отгрузка происходит за пределами территории покупателя. В этом случае представитель покупателя должен предъявить доверенность. Ее передают поставщику при первом отпуске товарно-материальных ценностей лицу, указанному в этой доверенности.

Форму доверенности утверждает руководитель организации-покупателя. Это может быть документ по унифицированным формам № M-2 и № M-2a. Иногда утверждают самостоятельно разработанные формы. Их нужно проверить на наличие всех необходимых реквизитов. Все это следует из положений статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ, пункта 4 ПБУ 1/2008 и подтверждено в информации Минфина России от 4 декабря 2012 г. № ПЗ-10/2012.

2. Товар отгружают на складе покупателя. Например, груз доставляет продавец или сторонний перевозчик. В этом случае доверенность может не потребоваться. Однако зафиксировать, что получатель товара действительно является сотрудником покупателя, все же необходимо. Для этого ответственный за приемку представитель покупателя должен поставить на экземпляре накладной поставщика свою подпись о том, что товар получен. Рядом с подписью он должен поставить печать своей организации, то есть покупателя.

Такой вывод следует из положений пункта 45 указаний, утвержденных приказом Минфина России от 28 декабря 2001 г. № 119н, и пункта 2.1.4 Методических рекомендаций, утвержденных письмом Роскомторга от 10 июля 1996 г. № 1-794/32-5.

Ситуация: можно ли доверенности по унифицированным формам № М-2 и № М-2а не заверять подписью главного бухгалтера и печатью организации?

Если доверенности по формам № М-2 и № М-2а утверждены руководителем организации в качестве рабочего документа, то подразумевается, что все поля и графы этих бланков должны быть заполнены. А в бланках форм № М-2 и № М-2а предусмотрены в частности:

• подпись и расшифровка подписи главного бухгалтера;

• место для печати.

Следовательно, доверенность должна быть заверена подписью главного бухгалтера и печатью организации.

Такой порядок следует из содержания унифицированных форм № М-2 и № М-2а и Указаний по их заполнению.

Совет: если вы не хотите ставить печать на доверенность по форме № М-2 или № М-2а и визировать ее бухгалтером, то разработайте свой бланк доверенности. Место для оттиска печати и подписи бухгалтера в нем не указывайте.

Из положений статей 185–189 Гражданского кодекса РФ не следует, что главный бухгалтер должен своей подписью скреплять доверенность на получение ТМЦ, а сама доверенность должна быть заверена печатью. В этой части унифицированные формы доверенностей № М-2 и № М-2а противоречат нормам гражданского законодательства. Кроме того, с 7 апреля 2015 года ООО и акционерные общества вообще могут не иметь печатей (ст. 2 и 6 Закона от 6 апреля 2015 г. № 82-ФЗ).

Чтобы у контрагентов не возникло вопросов о неполном заполнении унифицированных форм, разработайте свой бланк доверенности. За основу можно взять, например, унифицированную форму и исключить из нее ссылку на постановление Госкомстата России, строку для подписи главного бухгалтера, а также место для печати.

Виды транспортных накладных

В зависимости от вида транспортировки товара используют и различные формы накладных, подтверждающих доставку:

• автомобильные перевозки – транспортная накладная по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 15 апреля 2011 г. № 272, и товарно-транспортная накладная, например, по форме № 1-Т, утвержденной постановлением Госкомстата России от 28 ноября 1997 г. № 78;

• железнодорожные перевозки – транспортная железнодорожная накладная по форме № ГУ-29-О;

• морские перевозки – коносамент;

• доставка воздушным транспортом – грузовая накладная.

Если договор перевозки не заключался и покупатель собственным транспортом вывозит товар, затраты на перевозку груза и факт его транспортировки подтверждают путевым листом автомобиля. Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 22 декабря 2011 г. № 03-03-10/123.

Транспортная накладная

При доставке грузов на автомобилях составляют транспортную накладную. Оформляя этот документ, грузоотправитель тем самым подтверждает, что договор перевозки груза заключен. Если, конечно, другие условия не предусмотрены в договоре (п. 2 ст. 785 ГК РФ, ч. 1 ст. 8 Закона от 8 ноября 2007 г. № 259-ФЗ, п. 6 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 апреля 2011 г. № 272).

Если же доставку организует собственными силами покупатель, то составлять транспортную накладную не обязательно (письмо Минфина России от 22 декабря 2011 г. № 03-03-10/123).

Транспортная накладная состоит из 17 разделов. В ней указывают сведения:

• о грузоотправителе, грузополучателе;

• о перевозчике;

• о грузе;

• о транспортном средстве;

• о стоимости услуг транспортной компании;

• о сопроводительных документах.

Чтобы избежать претензий со стороны налоговых инспекторов, стоит подробно указывать адреса мест погрузки и выгрузки товаров в разделах 6 и 7.

А вот в разделе 8, который посвящен условиям перевозки, допустимы прочерки. Это будет означать, что сроки погрузки, штрафы за просрочку доставки или за простой транспорта и другие условия перевозки нужно определять по общим правилам, установленным Законом от 8 ноября 2007 г. № 259-ФЗ.

Транспортную накладную выписывают в трех экземплярах – по одному для перевозчика, грузоотправителя и грузополучателя. Каждый экземпляр необходимо заверить подписями грузоотправителя и перевозчика или их уполномоченных лиц. В таком же порядке заверяют и все изменения в накладной. Документ составляют на одну или несколько партий грузов, перевозимых на одном транспортном средстве. Об этом сказано в пункте 9 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 апреля 2011 г. № 272.

Для целей бухгалтерского и налогового учета транспортная накладная является первичным учетным документом, подтверждающим расходы на транспортировку грузов по договору перевозки (ч. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ, п. 1 ст. 252 НК РФ, письмо Минфина России от 28 января 2013 г. № 03-03-06/1/36).

Сделки с недвижимостью в долларах, евро, другой иностранной валюте

Адвокат Олег Сухов советует читателям IRN.RU быть особо внимательными

Боевые действия на Украине, санкции Запада и ответное эмбарго России на ввоз сельскохозяйственной продукции вызвали не только ухудшение международной обстановки, но и рост инфляции в нашей стране. Курс доллара (и евро) устремился вверх по отношению к рублю. В иные дни рубль дешевеет на 10, а то и 40 копеек и хотя на следующие сутки российская валюта может несколько откатываться в цене – общей картины это не меняет. В подобных условиях на рынке недвижимости начинает резко увеличиваться количество сделок в иностранной валюте.

Начну с того, что устанавливая стоимость продажи помещения в инвалюте, собственники пытаются обезопасить себя от инфляционных рисков.

В связи с чем особо подчеркну: в сделках с недвижимостью (неважно – договор это купли-продажи или аренда) цена в иностранной валюте выгодна прежде всего продавцу или арендодателю. Поэтому первая моя рекомендация обращена к покупателям: «Прежде чем подписывать договор, где стоимость объекта указана в долларах или евро, подумайте – зачем вам это надо? Не лучше ли найти другого продавца (арендодателя) и заключить с ним сделку в рублях?»

Рубль как единственное законное средство платежа в России
Если стороны все-таки решили оформить подобное соглашение, то, прежде чем подписывать документы, они должны иметь хотя бы общее представление о порядке совершения сделок в иностранной валюте на территории Российской Федерации.

В соответствии со статьями 140 и 317 ГК РФ в России рубль является законным платежным средством, а, следовательно, все денежные обязательства должны быть выражены именно рублях. В то же время это не означает, что закон запрещает сторонам устанавливать цену именно в долларах или евро. Но в этом случае покупатель и продавец обязаны зафиксировать сумму пересчета выбранной ими валюты в рубли по курсу ЦБ РФ на момент заключения договора.

Валютная оговорка или разумная предосторожность покупателя
Подписывая контракт, покупатель должен помнить об инфляции и требовать от контрагента включить в договор пункт «о максимальном курсе валюты» или валютную оговорку, указывающую на предельный курс валюты, при достижении которого приобретатель может отказаться от сделки, не уплачивая штрафов и пени. Для примера приведу типичную ситуацию с нашим клиентом. В июне этого года в наш юридический центр обратился житель Москвы Владимир Максютов (имя и фамилия изменены) за консультацией. Клиент решил купить квартиру на юго-западе Москвы и попросил проверить договор, который предложил подписать продавец. Я исследовал контракт и внес целый ряд поправок, в том числе и пункт о валютной оговорке.

Максютов сделал предоплату, и стороны приступили к регистрации. Но вскоре у собственника помещения возникли непредвиденные проблемы с документами, процесс оформления затянулся, а курс доллара тем временем продолжал расти. В конце августа, когда он достиг показателя, указанного в пункте о валютной оговорке, договор был расторгнут, а продавец вернул аванс. Так разумная предосторожность позволила клиенту сохранить деньги.

Дополнительные условия защиты прав сторон
Некоторые юристы рекомендуют включать в договоры купли-продажи помещения пункты, позволяющие покупателю отказаться от сделки в случае изменения экономической или геополитической ситуации. Например, если в ближайшее время Россия и Запад достигнут соглашения по украинской проблеме, а цены на недвижимость упадут, то инвесторы, внесшие задаток по уже согласованной цене, понесут убытки, если не выйдут из договора или не уменьшат его стоимость.

Но не надо думать, что при сделке в инвалюте рискует только покупатель. Мне вспоминается случай в 2007 году. Один мой знакомый (назовем его Сергей Четвериков) продавал однокомнатную квартиру в Подмосковье. Стоимость сделки была оговорена в долларах США. Согласно условиям контракта, покупатель платил за квартиру в рассрочку несколькими платежами в течение полугода. Но за это время цены на недвижимость существенно повысились, и Четвериков понес существенные убытки. Оказалось, что во всем виновата… нефть. В 2007-2008 гг. наблюдался существенный рост цен на углеводороды. Соответственно, росла и стоимость недвижимости в России. Все объясняется достаточно просто: долларовый поток, идущий в нашу страну, увеличился; следовательно, подешевела и американская валюта. Именно поэтому опытные спекулянты на рынке недвижимости вносят в договоры условие о возможном повышении стоимости объекта в случае скачка цен на нефть. Хотя, скажу честно, это не является общепринятой практикой.

Минимизация риска увеличения срока регистрации права собственности
Риск затягивания сроков регистрации права собственности является, пожалуй, одним из самых существенных для покупателя. Часто бывает так, что в ходе оформления и сбора документов выясняются нюансы, которые увеличивают время совершения сделки и несут приобретателю прямые убытки. К таким рискам юристы относят уклонение продавца от подачи документов в УФРС (Росреестр), затягивание срока подписания акта приема-передачи имущества, отсутствие регистрации перехода права собственности на объект в согласованные сторонами сроки. Все эти случаи необходимо предусмотреть и внести в договор пункты, дающие покупателю право отказаться от исполнения контракта и потребовать возврата аванса.

Краткий итог
Сделки с недвижимостью в иностранной валюте являются достаточно типичными для российского рынка. Ничего необычного в них нет, кроме привязки к зарубежным денежным единицам. В то же время, заключая такой договор, стороны должны помнить не только о юридических рисках, но и об экономических, инфляционных и даже геополитических факторах, которые влияют на сделку. В различных ситуациях эти факторы могут быть выгодны как одной, так и другой стороне. Поэтому очень важно соблюсти баланс интересов покупателя и продавца. И здесь без помощи адвоката, как вы понимаете, не обойтись.

Процедура продажи квартиры с оплатой частями

Здравствуйте! Я продаю квартиру на Украине от имени мамы (нотариально заверенная доверенность есть). Я гражданка России, мама — Украины. Мама прописана в этой квартире, но реально живёт у меня в России.

Покупатели готовы оплатить только часть, вторую — в течении 2 лет, перечислением на банковский счет. Как правильно оформить договор купли-продажи, чтобы получить всю сумму? Сумма оценки квартиры одна, сумма, на которую договорились — другая.

Я хочу понять все свои действия по этой сделке.

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 548 вопросов .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

Если Вас устраивают условия покупателей квартиры, можете составить договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Я не очень знаком с гражданским законодательством Украины, но в части заключения подобного рода договоров они должны быть схожи с Российским. Для органов, осуществляющих государственную регистрацию сделок с недвижимость эта часть условий договора интересует меньше всего.

Рассрочку платежа, а также какой валютой следует оплатить (в рублях или в гривнах) необходимо предусмотреть отдельным пунктом договора. Там же необходимо указать банковские реквизиты, куда следует перечислять долг. Желательно этим же или другим пунктом предусмотреть ответственность покупателя за несвоевременную уплату долга.

В части обременения жилья при продаже, коллеги верно Вам подсказали. Очень важный момент!

«Я правильно понимаю, что когда вся сумма перечислена, мне опять надо будет идти к нотариусу и дооформлять сделку?»

Вообщем-то понимаете правильно, но в Украине, как и в России, идти к нотариусу в этом случае не нужно. А дти придется в регистрирующий орган (в тот, где регистрируется сделка по недвижимости).

Консультация юриста бесплатно

В договоре купли-продажи укажете сроки выплаты. Указать нужно в договоре реальную цену. Одновременно с государственной регистрацией права зарегистрируете обременение. То есть в свидетельстве о праве, выданном покупателю будет указано, что квартира находится в залоге у продавца. Пока деньги по договору не будут выплачены полностью покупатель не сможет совершить никакие сделки в отношении этой квартиры.

Обременения — это дополнительные серьезные обстоятельства, имеющие отношение к объекту собственности (недвижимости) и налагающие ограничения на право собственности, то есть на право пользования, владения, распоряжения, среди которых выделяют:
— залог;
— арест;
— имущественные права третьих лиц.

Сведения об обременении объекта недвижимости вносятся в Единый реестр запретов на отчуждение объектов недвижимого имущества в соответствии с Положением о Едином реестре запретов на отчуждение объектов недвижимого имущества, утвержденным приказом Министерства юстиции Украины от 09.06.99 г. № 31/5.

Я правильно понимаю, что когда вся сумма перечислена, мне опять надо будет идти к нотариусу и дооформлять сделку?

Да, Вам нужно будет получить полномочия на снятие обременения.

Вы посмотрите, может быть права на снятие обременения у Вас уже прописаны в доверенности.

Про обременение я просто не знала! продажа «на условиях по своему усмотрению» и целый абзац описания шагов, но слова обременение нет. Буду уточнять у нотариуса. У них законы на ходу меняются. Надо будет — буду делать новую доверенность. Успею.

Только переоформлять не нужно доверенность. Когда придет срок, тогда и сделаете, то есть после выплаты денег за квартиру. С доверенностью придете в регистрирующий орган и подадите заявление о снятии обременения в связи с исполнением обязательств по договору.

Да, Эрика Валерьевна права. Как то я не учла что в доверенности должно быть право на регистрацию обременения.

«зарегистрировать все необходимые права и документы, в том числе». но про обременение нет. Будет ли это необходимым правом. Я завтра еду уже.

Лучше все таки переоформить доверенность и указать именно то, что Вы можете зарегистрировать обременение и снять. А то как бы не пришлось возвращаться.

Наталья, я то же не знакома с законодательством Украины, Но в России есть такой способ — это оставить квартиру в залоге у продавца до полного расчета с ним. Собственность переходит на покупателя, а но он не сможет продать, прописать посторонних. Залог этот регистрируется. Уточните такую возможность в регистрирующих органах Украины.

Наталья, Вам с покупателем нужно будет подписать акт о взаиморасчетах. И он сможет снять обременение.

Вам следует заключать договор купли-продажи с указанием конкретного графика дальнейших платежей и порядка оплаты (т.е. какая сумма в какой срок на какие реквизиты). Также важно в договоре прописать, что до момента полного исполнения обязательств покупателя по полной оплате стоимости квартиры, она будет находится в залоге у продавца. И также важен пункт о том, что в случае если покупателем будет нарушен график платежей, то продавец вправе требовать расторжения договора в одностороннем порядке.

При этом в договоре прописывайте ту сумму, за которую Вы реально продаете.

Таким образом, заключаете договор купли-продажи, подписываете акт приема-передачи квартиры, сдаете документы на регистрацию, получаете от покупателей деньги, пишите им расписку в получении части стоимости квартиры (реальную сумму, которую получите на момент заключения договора).

Далее после полной оплаты стоимости квартиры (через 2 года), Вы встречаетесь с покупателем и подаете заявление в регистрирующий орган о снятии обременения в виде залога в связи с полной оплатой квартиры.

В случае просрочки платежей, Вы сможете в судебном порядке требовать расторжения договора. Кроме того, если на квартиру будет установлен залог, покупатель не сможет ею распорядиться до полного погашения ее стоимости.

Какие нужны документы для оформления сделки купли-продажи доли дома и земельного участка

Участник программы «‎Работаю честно»

Валентин, в каждом отделении Росреестра есть окошко для консультаций. Кроме того, существует единый справочный телефон
8 800 100 34 34.

Для регистрации перехода права собственности на 1/4 доли дома нужен будет кадастровый паспорт. Если 5 лет еще не прошло, то его в БТИ сделают на основании Вашего тех.паспорта, если прошло 5 лет — в БТИ сделают и новый тех.паспорт и кадастровый.
Для продажи участка межевание не обязательно, представите в рег.палату Кадастровый паспорт на участок, такой какой есть (если ранее при оформлении права собственности не представляли).
А вообще, правильно было бы сделать межевание всего участка (возможно увеличение его площади!) и на основании Ваших свидетельств собственности оформить его в общую долевую собственность как и дом. Если Вы не хотите (или не можете) разделить дом на части.

Участник программы «‎Работаю честно»

Скорее всего, чтобы «В» продал свою долю, ваших имеющихся документов будет достаточно. Свидетельство на землю свежее 2009г и тех. паспорт на дом тоже свежий. Дополнительно нужна выписка из домовой книги, согласия супругов и отказ остальных со-собственников от покупки. А с границами участка можно разбираться позже.

Здравствуйте! Вашему В достаточно Свидетельств о гос. регистрации права на землю и дом, которые у него имеются, т.к. кадастровые паспорта на дом и землю в рег.палате уже есть (регистрация прав 2009 г.) и выписка из домовой книги, если назначение дома жилое, согласие супруга(ги) не нужно, т. к. все по наследству, согласие супругов А,Б Д и соответственно квитанции , но это все для регистрации договора купли-продажи составленного в Простой письменной форме, для нотариального оформления сделки : Свидетельства на дом и землю , свидетельства о праве на наследство, кадастровый паспорт на землю 5 экз., справка (выписка) из БТИ на строение, справка из налоговой, справка из ЕГРП на дом и землю выписка из домовой, если дом жилой. Потом уже оставшимся троим собственникам (если захотят) можно избавиться от долевой собственности на дом, путем составления договора реального раздела и провести межевание участка.

Порядок купли продажи комнаты в коммунальной квартире

В 2016 году появились новые правила продажи долей в квартире, вернее, оформления перехода прав на такие доли, принятые в декабре прошлого года.
Если доля в квартире или комнате продается постороннему лицу, не имеющему собственности в этой квартире, то сделка должна быть оформлена через нотариуса. Само предложение о покупке доли квартиры или комнаты должно быть только в нотариальной форме. Раньше это можно было сделать обычным письмом и отправить предложение почтой. Сейчас законодательство оберегает остальных собственников в квартире от возможных неправомерных действий при продажах площади на сторону. Ранее сделки при участии в продаже несовершеннолетних (граждан, не достигших 18 лет) контролировали только органы опеки и попечительства. Теперь же нотариус проверяет дополнительно безопасность прав ребенка.
Ст. 24 п.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016)

А Вы кто? Покупатель комнаты или ее Продавец? Если Продавец, то нотариальные затраты перенесите на Покупателя.
А если найдется Покупатель среди сособственников по коммуналке (из своих), то можете смело проводить ППФ.

Я продавец, но за оформление плачу я и перекидывать на покупателя не могу. Дело же не только в этом на кого перекинуть. Почему я должна нести траты за чужих детей, в моей комнате детей нет. Пыталась посмотреть статью, указанную в ответе Михаила Морозова, но не смогла найти ответа на свой вопрос. Короче, как всегда нищие платят в бюджет, а богатые .

Участник программы «‎Работаю честно»

Статья 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки» обязывает Вас уведомить сособственников.
Федеральный закон от 29.12.2015 N 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обязывает Вас нотариально оформить данный ДКП. Выше Елена Петракова написала, как провести его без участия нотариуса.

Участник программы «‎Работаю честно»

Если в свидетельстве, у Вас указана именно КОМНАТА, а не доля (34/100 например) то местные риэлторы должны знать как можно «обойти» и нотариуса и опеку. По крайней мере у меня, правильно полученный ответ телеграммы, освобождает от разрешения опеки.
Хотя я не понимаю, что значит большие деньги? уже в 2016-ом сделку с комнатой провели за 2400 рублей (были н/с продавцы), Вы может где то не в курсе?

Вот вы молодцы, а у меня доля и, покупатель свой, а получается дорого.

Участник программы «‎Работаю честно»

Если квартира была в долях, нужно было заранее перевести в обычную коммуналку, с отдельными свидетельствами.

Участник программы «‎Работаю честно»

Согласие соседей конечно надо было бы, но я не думаю что они бы отказались, Разрешение ООиП, было бы простой формальностью и делом времени, так как дети бы получали выделенный объект, а не какую то сомнительную долю. Даже не предполагая и не зная о предстоящих изменениях в законодательстве, иметь комнату вместо доли всегда предпочтительнее.

Лариса, это называется «слышали звон. » Обязательное нотариальное оформление установлено новым законом для всех покупок доли, если ее покупает лицо, которое не является собственником другой доли в этой же квартире. Дети тут не причем. Вот если дети не у соседей, а продают свою недвижимость, то, да, только через нотариуса. Если у продавца комнаты есть несовершеннолетние сособственники в квартире, то от них отказ от преимущественного права берется только с разрешения органов опеки.
Если же у покупателя уже есть в собственности доля этой квартиры, то ни нотариальной формы договора не нужно, ни отказов остальных собственников.

Спасибо за ваши ответы. Покупатель не имеет доли в этой коммунальной квартире. У меня нет детей. Риэлтер мне сказала сегодня, что, поскольку закон изменился, то мы должны оформлять сначала у нотариуса (примерно 12000), потом в палате 2000р., договор 700 р. риэлтеру за сопровождение документов 10000. Вот и посчитайте25 000р за продадутся комнаты. По-моему это слишком дорого.

Спасибо за обстоятельный ответ, жаль, что нотариальные органы охраняют права так за дорого. Я бы и не возражала отдать пару тысяч за эту услугу, но 12 тыс сверху всех остальных расходов кажется чересчур. Ведь я же не дворец продаю, а всего лишь комнату 17 кв. м в коммуналке. Как не крути, а дыры в бюджете оплачивают бедные. В любом случае, ещё раз спасибо за разъяснения.

Участник программы «‎Работаю честно»

Дети к Вашей ситуации отношения не имеют.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016)
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых продает ее.
Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце втором настоящего пункта.
Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ)

Участник программы «‎Работаю честно»

Нотариус может быть любым.

Ещё вопрос: нотариус может быть из любого района или конкретный нотариус для моего микрорайона?

Оформление продажи частного дома с земельным участком — предпродажные документы

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день.
В соответствии со ст. ст. 16 — 18, 24 Закона о регистрации прав и Инструкцией Минюста о регистрации купли-продажи на регистрацию договора представляются:
1. Заявления сторон о государственной регистрации (составляется при подаче документов).
2. Документы, удостоверяющие личности сторон договора или их представителей.
3. Документ об оплате государственной пошлины.
4. Доверенность, подтверждающая полномочия представителя (нотариально удостоверенная, если иное не предусмотрено федеральным законом).
5. Правоустанавливающий документ правообладателя.
6. Документ, выражающий содержание сделки (договор).
7. Документ, подтверждающий факт исполнения обязательств по договору.
8. Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества.
Представление указанного паспорта не требуется, если план или кадастровый паспорт соответствующего объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Федеральным законом и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации прав на земельный участок – кадастровый план или кадастровый паспорт данного земельного участка ранее уже предоставлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Участник программы «‎Работаю честно»

9. Нотариально удостоверенное согласие супруга(и) для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью и сделки требующей государственной регистрации. В случае если предметом сделки является жилое помещение: 10. Справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства. 11. Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, а также в случаях отчуждения жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

как минимум свид-ва на собственнось,а ткже кадастровый план участка и паспорт дома,а тка же справки(часть для покупателя.
8-900-471-50-54

Если док-ты 90-х,то оформление док-тов по полной программе.

Участник программы «‎Работаю честно»

пакет документов зависит от ситуации. зачастую, достаточно иметь с собой свои паспорта, грамотно составленный договор купли-продажи в 4 экз в простой письменной форме, 2 свид-ва на собственность (дом+земля), а также провоустанавливающий документ, т.е. откуда у вас эта недвижимость (это может быть предыдущий договор купли-продажи, где вы — покупатель, решение суда, дарственная на вас, завещание, и т.д.). Думаю, вы не ошибетесь, если обратитесь к любому юристу или нотариусу для составления договора купли-продажи, захватив с собой все имеющиеся у вас документы на продаваемую недвижимость, а он, в свою очередь, выберет из них те, что вам понадобятся на сделке.