Ответственность сторон за нарушение договора купли-продажи

Ответственность сторон за нарушение договора купли-продажи

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Ответственность сторон по договору купли-продажи возникает по следующим основаниям:

• случайное повреждение или гибель товара (ответственность лежит на покупателе с момента передачи ему товара продавцом – ст. 459 ГК);

• эвикция – изъятие товара у покупателя третьим лицом по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи (продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки – ст. 461 ГК);

• непередача покупателю продавцом товара в назначенный покупателем срок принадлежностей или документов, относящихся к товару (покупатель должен отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором, – ст. 464 ГК);

• передача продавцом покупателю меньшего количества товара, чем определено договором (покупатель вправе потребовать недостающее количество либо отказаться от переданного ему товара и его оплаты, а если товар оказался оплаченным, потребовать возврата уплаченной денежной суммы – ст. 466 ГК);

• передача продавцом товаров в ассортименте, не соответствующем договору (покупатель вправе отказаться от их принятия и оплаты, а в случае состоявшейся оплаты потребовать возврата уплаченной суммы – ст. 468 ГК);

• передача продавцом товара ненадлежащего качества (продавец обязан соразмерно уменьшить покупную цену, безвозмездно устранить недостатки товара в разумный срок либо возместить расходы покупателя на устранение недостатков товара – ст. 475 ГК). Подобная ответственность наступает также в случае передачи товара покупателю в ненадлежащей таре (ст. 482 ГК);

• некомплектность товара, переданного продавцом покупателю (продавец обязан либо соразмерно уменьшить цену товара, либо доукомплектовать его – ст. 480 ГК);

• отказ продавца от передачи купленного у него товара покупателю либо передачи ему принадлежностей и документов, относящихся к данному товару (покупатель вправе отказаться от договора – ст. 463, 464 ГК);

• невыполнение обязанной стороной договора купли-продажи обязанности застраховать товар (другая сторона вправе застраховать этот товар и потребовать от обязанной стороны возмещения своих расходов – ст. 499 ГК).

Кто отвечает за нарушение договора поставки

Договор поставки является разновидностью договора купли-продажи, специфика которого определена статьей 506 ГК РФ . По договору поставки поставщик — продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, — обязуется передать ТМЦ, которые он произвел или закупил, покупателю, чтобы тот поставленные ТМЦ использовал в своей предпринимательской деятельности. Причем закон говорит, что поставляемая по такому контракту продукция не будет использоваться для личных или семейных нужд.

Таким образом, договор поставки заключается только между предпринимателями. Это главный квалифицирующий признак. Надо понимать, что никто не препятствует сторонам заключить обычный договор купли-продажи, но тут важно, что положения § 3 главы 30 ГК РФ предполагают регулирование длительных отношений, предполагающих неоднократные поставки имущества, что и влечет ответственность сторон.

Вначале ответственность сторон за нарушение договора поставки рассмотрим с позиции поставщика. Рассмотрим:

• основные виды нарушений, за которые законом предусмотрена ответственность продавца (поставщика);
• специфику ответственности.

Ответственность поставщика

Ответственность по договору поставки

Нарушение обязанности продавца передать товар свободным от прав третьих лиц

Покупатель вправе требовать у поставщика уменьшить цену или даже расторгнуть контракт. Однако если будет доказано, что он знал о правах третьих лиц, его требования можно не удовлетворять

Нарушение условия о количестве

Если продавец передал меньшее количество ТМЦ, покупатель вправе (если в договоре не было иного):

• потребовать передать недостающее;
• отказаться от переданных ТМЦ и от оплаты, а если имущество оплачено, потребовать вернуть деньги.

Нарушение условия об ассортименте

Покупатель вправе отказаться принять и оплатить ТМЦ, а если они оплачены, потребовать возврата денег.

Если продавец передал одновременно с ТМЦ, товары с нарушением условия об ассортименте, покупатель вправе по своему выбору:

• принять ТМЦ, соответствующие условию об ассортименте, и отказаться от остальных товаров;
• отказаться от всего;
• потребовать заменить то, что не соответствует условию об ассортименте;
• принять все переданное имущество.

Статья 466 ГК РФ

Поставка ненадлежащего качества

Покупатель, которому передана продукция ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца:

• соразмерного уменьшения цены;
• безвозмездного устранения недостатков ТМЦ в разумный срок;
• возмещения расходов на устранение недостатков товара.

Передача некомплектного товара

Покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

• соразмерного уменьшения покупной цены;
• доукомплектования в разумный срок.

Если продавец не выполнил требования о доукомплектовании, покупатель вправе:

• потребовать замены некомплектного товара на комплектный;
• отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Специфические формы ответственности установлены статьей 520 ГК РФ . При невыполнении требований покупателя об устранении недостатков ТМЦ или о доукомплектовании товаров он вправе приобрести недоставленное имущество у других лиц с отнесением на поставщика всех необходимых и разумных расходов на приобретение.

Помимо рассмотренных выше форм ответственности поставщика дополнительно может быть предусмотрена уплата неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ под неустойкой (штрафом, пеней) признается денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Важно подчеркнуть, что по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Статья 331 ГК РФ определяет, что соглашение о неустойке составляется в письменной форме независимо от формы основного обязательства, иначе соглашение о неустойке недействительно.

Неустойка за недопоставку или просрочку поставки взыскивается с поставщика до фактического исполнения обязательства в пределах его обязанности восполнить недопоставленное количество ТМЦ в последующих периодах поставки, если иной порядок уплаты неустойки не установлен законом или соглашением ( ст. 521 ГК РФ ).

Данная норма интересна тем, неустойка со стоимости недопоставленных в предыдущем периоде ТМЦ взыскивается вторично, если они не переданы приобретателю. Это обусловлено тем, что количество товаров, не переданное в предыдущем периоде, прибавляется к ТМЦ, которые должны быть переданы в следующем периоде (в следующий частный срок), и с этого количества при невыполнении обязательства начисляется неустойка.

При этом надо понимать, что указанная неустойка может быть взыскана с поставщика вне зависимости от того, есть ли условие о неустойке в договоре поставки. Это так называемая «законная» неустойка ( ст. 332 ГК РФ ).

Ответственность покупателя

Ответственность за нарушение договора поставки предусмотрена и для покупателя. Он обязуется принять и оплатить ТМЦ. Принять товар — значит совершить действия, которые необходимы для обеспечения передачи и получения соответствующего имущества. В случаях, когда покупатель в нарушение закона не принимает поставку или отказывается ее принять, продавец вправе потребовать принять поставку или отказаться от исполнения договора ( ст. 484 ГК РФ ).

При невыполнении условий об оплате (несвоевременная оплата) ответственность покупателя определяется договорной неустойкой, которая устанавливается в виде пени за просрочку платежа.

Ответственность сторон за нарушение договора купли-продажи

Обязанности и ответственность сторон по договору купли-продажи.

Ответственность сторон: 1) неисполнение продавцом обязанности по передаче товара свободным от прав третьих лиц дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар; 2) передача меньшего количества товара, чем определено договором, дает покупателю право, если иное не предусмотрено договором, либо требовать передать недостающее количество товара, либо отказаться от переданного товара и от его оплаты, а если товар оплачен, требовать возврата уплаченной денежной суммы; 3) нарушение продавцом условия договора об ассортименте товаров дает покупателю право отказаться от их принятия и оплаты, а если они оплачены, потребовать возврата уплаченной денежной суммы; 4) передача продавцом товара ненадлежащего качества дает покупателю право по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара; 5) передача продавцом некомплектного товара дает покупателю право по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, доукомплектования товара в разумный срок. Если продавец в разумный срок не выполнил требования покупателя о доукомплектовании товара, покупатель вправе по своему выбору: потребовать замены некомплектного товара на комплектный, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы; 6) передача покупателю товара, подлежащего затариванию и (или) упаковке, без тары и (или) упаковки либо в ненадлежащей таре и (или) упаковке, дает покупателю право требовать от продавца затарить и (или) упаковать товар либо заменить ненадлежащую тару и (или) упаковку, если иное не вытекает из договора, существа обязательства или характера товара; 7) непринятие или отказ от принятия, как и неоплата товара покупателем, дает продавцу право требовать от покупателя принять (оплатить) товар или отказаться от исполнения договора; 8) несвоевременная оплата товара (просрочка оплаты) покупателем дает продавцу право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами; 9) неисполнение обязательства стороной застраховать товар, который она обязана застраховать в соответствии с условиями договора, дает право другой стороне застраховать товар за свой счет и потребовать от обязанной стороны возмещения расходов на страхование либо отказаться от исполнения договора.

19.3. Исполнение договора купли-продажи и ответственность сторон за его неисполнение

Согласно ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец одновременно с передачей вещи передает ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.). Если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (п. 2 ст. 456 ГК РФ), покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи. В случае когда принадлежности или документы, относящиеся к товару, не переданы продавцом в указанный срок, покупатель может отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором (ст. 464 ГК РФ).

Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок — в соответствии с предусмотренными правилами. Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец вправе исполнить такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент: •

вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара; •

предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

В случаях когда из договора купли-продажи не вытекает обязанность продавца по доставке товара или передаче товара в месте его нахождения покупателю, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 459 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю. Риск случайной гибели или случайного повреждения товара, проданного во время его нахождения в пути, переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено таким договором или обычаями делового оборота. Условие договора, что риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента сдачи товара первому перевозчику, по требованию покупателя может быть признано судом недействительным, если в момент заключения договора продавец знал или должен был знать, что товар утрачен или поврежден, и не сообщил об этом покупателю. Продавец обязан передать покупателю товар, свободный от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. В соответствии со ст. 463 ГК РФ, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи. При отказе продавца передать индивидуально определенную вещь покупатель может предъявить продавцу требования, предусмотренные ст. 398 ГК РФ. Если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (п. 2 ст. 456 ГК РФ), покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи. В случае когда принадлежности или документы, относящиеся к товару, не переданы продавцом в указанный срок, покупатель вправе отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором (ст. 464 ГК РФ).

Ответственность продавца и покупателя наступает за нарушение существенных условий договора купли-продажи, предусмотренных законом или договором. В ГК РФ установлены различные формы ответственности сторон: принуждение должника реально исполнить обязательство, взыскание с виновного должника неустойки, возмещение убытков.

Ответственность продавца может наступить при его отказе передать покупателю проданную вещь (ст. 463 ГК РФ), при передаче поку- пателю товара, обремененного правами третьих лиц (ст. 461 ГК РФ). Отрицательные последствия могут наступить для продавца при нарушении им условий договора о количестве, об ассортименте товара, при передаче некомплектного товара, товара в ненадлежащей таре и (или) упаковке (ст. 466—468, 482 ГК РФ).

Обязательные требования к качеству товаров предусмотрены Федеральным законом «О техническом регулировании»136 от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ (с изменениями от 9 мая 2005 г.), в соответствие с которым отменены законы о сертификации продукции и услуг и о стандартизации. Закон о техническом регулировании направлен на существенное совершенствование правовых основ установления обязательных требований к продукции и процессам (методам) ее производства, эксплуатации и утилизации, а также на реформирование с учетом требований ВТО сфер стандартизации, подтверждения соответствия, государственного контроля и надзора

Требования к продукции разделяются на обязательные, которые устанавливаются техническими регламентами, и добровольные, которые содержатся в стандартах.

Технические регламенты с учетом степени риска причинения вреда устанавливают минимальные необходимые требования, обеспечивающие безопасность излучений, ядерную и радиационную безопасность, биологическую безопасность, взрывобезопасность, механическую безопасность, пожарную безопасность, промышленную безопасность, термическую безопасность, химическую безопасность, электрическую безопасность, электромагнитную совместимость и единство измерений.

Технический регламент также может предусматривать особые требования к продукции, процессам (методам) производства и эксплуатации, обеспечивающие защиту отдельных категорий граждан (например, инвалидов).

Обязательные технические требования могут устанавливаться только федеральными законами, указами Президента РФ и решениями Правительства РФ. Процедура разработки технических регламентов обеспечивает учет общественных потребностей в области установления требований к продукции (мнения предпринимателей и иных заинтересованных лиц), объективность и прозрачность требований, что соответствует положениям документов ВТО.

Данный закон изменил правовые основы и принципы стандартизации в Российской Федерации, национальную систему стандартизации, порядок разработки и применения стандартов.

Декларирование и сертификация как формы подтверждения соответствия получили новое содержание.

Декларирование соответствия применяется только в случае обязательного подтверждения соответствия продукции требованиям технических регламентов. Декларацию о соответствии может принимать изготовитель (продавец) либо на основе собственных доказательств, либо на основе собственных доказательств и доказательств, представленных иными лицами.

Декларация регистрируется в уведомительном порядке.

Сертификация может осуществляться на добровольной основе в системах добровольной сертификации или в обязательном порядке.

Обязательная сертификация проводится в случаях и в порядке, предусмотренных техническими регламентами.

В случае проведения обязательного подтверждения соответствия продукция маркируется единым национальным знаком обращения на рынке.

Законом устанавливаются ответственность и процедуры, применяемые в случаях несоответствия требованиям технических регламентов. Вводятся положения о принудительном отзыве продукции.

Устанавливаются переходные положения на семилетний период со дня введения в действие закона.

Правовое регулирование отношений в области обеспечения качества и безопасности пищевых продуктов осуществляется также Федеральным законом «О качестве и безопасности пищевых продуктов»137от 2 января 2000 г. № 29-ФЗ (с изменениями от 31 марта 2006 г.).

В законе установлена система государственного регулирования (нормирование, регистрация, лицензирование и сертификация пищевых продуктов) в области качества и безопасности пищевых продуктов и в сопряженных с ними областях, а также ответственность органов государственной власти, организаций, должностных лиц и граждан за качество и безопасность пищевых продуктов. Кроме того, в законе предусмотрены гарантии государства в области обеспечения качества и безопасности пищевых продуктов.

Новые пищевые продукты, материалы и изделия, изготовленные в Российской Федерации, пищевые продукты, материалы и изделия, ввоз которых осуществляется впервые на территорию РФ, подлежат государственной регистрации.

Импортные пищевые продукты, материалы и изделия подлежат государственной регистрации до их ввоза на территорию РФ.

При передаче товара ненадлежащего качества или некомплектного товара условия ответственности продавца регламентируются наиболее детально (ст. 475—480 ГК РФ). Если договором купли- продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать обязательным требованиям в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока) (ст. 470, 471, 476 ГК РФ). Гарантия качества является дополнительным обязательством продавца. Оно основано на презумпции виновности продавца за наступившее нарушение условий договора о качестве товара. Продавец может быть освобожден от ответственности по обязательству гарантии качества, если докажет отсутствие своей вины и возникновение недостатков товара после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (ст. 476 ГК РФ).

Такая конструкция правовой нормы направлена на защиту прав покупателя, который должен доказать факт недостатков товара и предъявить соответствующие требования к продавцу. При передаче товара ненадлежащего качества покупатель по своему выбору может потребовать: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок или возмещения своих расходов по устранению недостатков товара. В случае существенных нарушений требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков) покупатель по своему выбору отказывается от исполнения договора купли-продажи и требует возврата уплаченной за товар денежной суммы либо требует замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим условиям договора (ст. 475 ГК РФ). Правила этой статьи применяются, если ГК РФ или другим законом не предусмотрено иное.

ГК РФ предусматривает последствия передачи некомплектного товара (ст. 480 ГК РФ). Комплектность товара устанавливается условиями договора либо обычаями делового оборота. Договором купли-продажи может быть установлена обязанность продавца передать покупателю определенный набор товаров в комплекте, и обязательство в этом случае считается выполненным с момента передачи всех товаров, включенных в комплект (ст. 479 ГК РФ).

При передаче некомплектного товара покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца либо соразмерного уменьшения покупной цены, либо доукомплектования товара в разумный срок. Если продавец в разумный срок не выполнил требования покупателя о доукомплектовании товара, покупатель может потребовать замены некомплектного товара на комплектный пли отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы. Указанные последствия применяются и в случае нарушения продавцом обязанности передать покупателю комплект товаров, если иное не предусмотрено договором купли- продажи и не вытекает из существа обязательства.

Отрицательные для продавца последствия, предусмотренные ст. 475 и 480 ГК РФ, наступают тогда, когда покупатель по своему выбору вправе потребовать от продавца совершения определенных действий, направленных на защиту своих нарушенных прав. Но не всегда покупатель может предъявить продавцу такие жесткие требования. Если продавец, получивший уведомление покупателя о недостатках или некомплектности поставленных товаров, без промедления заменит поставленные товары товарами надлежащего качества, доукомплектует товары либо заменит их комплектными товарами, то отрицательных последствий для продавца не наступает. Такое правило предусмотрено при регулировании договора поставки товаров (ст. 518, 519 ГК РФ).

Ответственность продавца за нарушение условий договора купли-продажи наступает лишь тогда, когда покупатель выполнил свою обязанность: в установленный либо разумный срок известил продавца о нарушении им условий договора. При невыполнении этой обязанности продавец может отказаться полностью или частично от удовлетворения требований покупателя, если докажет, что невыполнение этой обязанности покупателем повлекло невозможность удовлетворить его требования или влечет для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы был своевременно извещен о нарушении договора (ст. 483 ГК РФ). Требования этой статьи обязывают предпринимателей учитывать хозяйственные интересы своих партнеров, помнить о взаимозависимости прав и обязанностей в любом договоре и о том, что пренебрежение требованиям закона может повлечь убытки в собственной хозяйственной сфере.

Статья 484 ГК РФ предусматривает возможность оплаты товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. При такой форме оплаты переданного товара покупатель становится должником продавца. В случае когда покупатель не исполняет обязанности по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено ГК РФ или договором купли-продажи, то в соответствии со ст. 395 ГК РФ на просроченную сумму начисляются проценты со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Статья 395 ГК РФ вводит понятие «нормативные убытки», т.е. устанавливает в самом законе обязанность должника по денежному обязательству за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от возврата, иной просрочке в их уплате — уплатить проценты на сумму этих средств, а если убытки, причиненные неправомерным использованием его денежными средствами, превышают сумму причитающихся ему процентов, кредитор вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.

Ответственность сторон при неисполнении (ненадлежащем исполнении) обязательств по договору купли-продажи

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи стороны могут быть привлечены к ответственности.

В случае отказа продавца передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи (п.1 ст.463 ГК РФ). При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе истребовать такую вещь в соответствии со ст.398 ГК РФ.

Продавец несет также ответственность и за переданный товар (комплектность, ассортимент, качество, тара и т.д.):

• — продавец обязан передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы в соответствии с договором купли-продажи или законом. Для этого покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи. В противном случае покупатель вправе отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором (ст.464 ГК РФ).
• — если продавец передал покупателю не соответствующее договору количество товара, покупатель вправе, если иное не предусмотрено договором, либо потребовать передать недостающее количество товара, либо отказаться от переданного товара и от его оплаты, а если товар оплачен, потребовать возврата уплаченной денежной суммы (п.1 ст.466 ГК РФ).
• — если ассортимент товара, переданного продавцом покупателю не соответствует договору, покупатель вправе отказаться от их принятия и оплаты, а если они оплачены, потребовать возврата уплаченной денежной суммы (п.1 ст.468 ГК РФ).
• — если продавец передал товар ненадлежащего качества и недостатки не были оговорены продавцом, покупатель, имеет право по своему выбору требовать от продавца: соразмерного уменьшения цены; безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Если товар низкого качества, имеет неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или появляются неоднократно, покупатель в таком случае имеет право: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В случае некомплектности товара покупатель также вправе по выбору требовать от продавца либо соразмерного уменьшения цены либо доукомплектования товара в разумный срок. В случае невыполнения данных требований продавцом покупатель в силу ст. 480 ГК РФ вправе требовать либо замены товара на комплектный либо расторжения договора купли – продажи и возврата уплаченной суммы.

Приведем некоторые нюансы купли- продажи квартиры по рыночной стоимости.

Хочется обратить внимание на одну значимую деталь. В договоре купли-продажи недвижимости указывается цена продажи квартиры. В данном случае стороны иногда указывают в документах не подлинную, а балансовую стоимость квартиры (ПИБовскую).Стоимость, определенная Проектно-Инвентаризационным Бюро, существенно ниже настоящей, иногда в несколько раз. Делается это с целью экономии, чтобы не платить подоходный налог с суммы, превышающей 1 миллион рублей.

Помимо этого многие граждане при купле-продаже недвижимости или квартиры желают сэкономить также на госпошлине нотариусу, который берет фиксированный процент от суммы сделки.

В такой ситуации необходимо понимать, что если в договоре купли – продажи недвижимости отразится такая заниженная стоимость, недобросовестный покупатель может заплатить продавцу именно эту, а не настоящую реальную рыночную стоимость. На продавца ложится бремя доказывания, что на самом деле речь шла о более высокой сумме.

В итоге расторжение договора купли- продажи и возврат себе квартиры, если формально все условия сделки соблюдены, будет очень сложным.

Покупатель в случае покупки квартиры по балансовой стоимости также рискует . Если продавец попытается расторгнуть договор купли-продажи недвижимости (данной квартиры) покупателю будет очень сложно вернуть уплаченную сумму денег, превышающую указанную в договоре сумму. Особенно если нет документов, подтверждающих факт внесения средств. Не отразив в договоре купли-продажи недвижимости действительную сумму, он теряет возможность законной защиты своих прав в случае спора по сделке.

Хочется обратить внимание еще на одну важную деталь. В договор купли-продажи квартиры или иной недвижимости следует включить условие, о гарантии продавца отсутствия прав и любых притязаний третьих лиц на данный объект недвижимости. Не должно быть жильцов, выписанных временно: по причине учебы, отбывания заключения в местах лишения свободы, загранкомандировки, службы в армии, ведь по закону все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства.

Приобретаемая квартира не должна быть заложена, находиться под арестом и т.п. Исключение здесь составляют те случаи, когда покупатель изъявил согласие принять имущество с обременениями.

Описанные случаи можно объединить понятием «юридическая чистота сделки» купли-продажи квартиры или иной недвижимости.

И последнее. Если гражданин собирается осуществить сделку купли-продажи квартиры, а опыта в подобного рода делах у него нет, лучше и не пытаться осуществить сделку своими силами. Зачастую некоторые граждане при купле-продаже недвижимости начинают действовать самостоятельно по принципу «сам себе риэлтор, сам себе нотариус», пытаясь сэкономить таким образом на услугах агентств. Чаще всего подобная самостоятельность равнозначна плохой самодеятельности, и почти всегда в ходе осуществления купли-продажи недвижимости (или квартиры) выходит боком. Дело даже не в возможных убытках или подводных камнях, коих в любой сделке предостаточно, главная опасность при непрофессионально проводимой сделке – это потеря времени. Любая сделка, даже самая простая, казалось бы, формальность может обернуться затяжной нервотрепкой.

Чтобы купля-продажа квартиры или иной недвижимости была правомерной и в будущем не принесла неожиданных (не всегда приятных) результатов, лучше осуществлять ее с помощью профессионалов. С их помощью процесс значительно упрощается, потому что у опытных специалистов схема действий давно отработана, нужные документы уже составлены и всевозможные нюансы сделок купли-продажи недвижимости досконально изучены.

Ответственность продавца наступает при следующих обстоятельствах.

Продавец не предоставил покупателю необходимую информацию о товаре. Покупатель в этом случае имеет право требовать возмещения убытков, возникших вследствие необоснованного уклонения от заключения договора купли-продажи. Если договор был заключен, покупатель имеет право в разумный срок его расторгнуть, требовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения убытков, если таковые возникли. Если продавец не предоставил соответствующую информацию о товаре, он несет ответственность за его недостатки, возникшие после передачи товара покупателю. Но здесь на покупателе лежит обязанность доказать, что недостатки возникли именно по причине отсутствия у него нужной информации.

Если покупатель произвел оплату, продавец обязан незамедлительно предоставить товар или вернуть уплаченную за него сумму.

Ответственность продавца наступает в случае продажи товара ненадлежащего качества, когда недостатки товара не оговаривались продавцом.

Продавец несет ответственность при передаче покупателю товара без упаковки либо в ненадлежащей упаковке; некомплектного товара; без принадлежностей или документов, относящихся к товару. Товар должен быть передан покупателю свободным от прав третьих лиц, надлежащего качества.

Самая главная ответственность покупателя по договору купли- продажи заключается в том, чтобы принять товар и уплатить за него соответствующую денежную сумму.

На практике часто возникают ошибки в связи с привлечением к ответственности покупателя, вследствие неоплаты им товара, переданного по договору купли-продажи. Суды в связи с неоплатой покупателем приобретенного товара принимают решения о расторжении состоявшихся договоров купли-продажи, истребовании имущества от покупателя и возврате его продавцу тогда, когда право собственности уже перешло к покупателю.

Покупатель несет ответственность в случае отказа принять товар и произвести его оплату, нарушая тем самым договор купли-продажи. Покупатель несет ответственность при неисполнении обязанности по уплате в установленный договором срок при продаже в кредит. А также при продаже в рассрочку, когда не производит в установленный по договору срок очередной платеж за переданный ему товар.

Ответственность сторон по договору купли-продажи

При оформлении договора купли-продажи стороны должны заранее оговорить их права и обязанности. Если продавец и покупатель не соблюдают их, то по закону им назначается мера ответственности.

Читайте в статье о правах и обязанностях сторон договора купли-продажи, о мере ответственности, которая предусмотрена в отношении лиц, нарушивших положения соглашения и о роли нотариуса в оформлении сделки.

При составлении договора купли-продажи у сторон возникают определенные права и обязанности.

К долговым обязательствам и возможностям продавца относят:

• он должен своевременно передать объект соглашения;
• товар не должен быть обременен обязательствами третьих лиц;
• объект договора купли-продажи должен быть передан покупателю с пакетом сопроводительных документов;
• качество объекта продажи должно соответствовать указанному в соглашении;
• выполнять свои долговые обязательства в срок.

При подписании договора купли-продажи у покупателя также появляется ряд прав и обязательств:

• он должен своевременно принять объект продажи;
• подписать акт приема-передачи объекта соглашения;
• передать продавцу оговоренную денежную сумму в срок;
• своевременно выполнять свои долговые обязательства;
• покупатель вправе требовать от продавца уменьшения цены товара;
• просить устранить обнаруженные недостатки;
• отказаться от оплаты объекта контракта, если он не соответствует заявленному качеству.

Согласно положениям ГК РФ, ответственность сторон наступает в следующих случаях:

1. Непреднамеренное повреждение товара или его гибель.
2. На основании положений договора товар был изъят третьим лицом. В данном случае продавец должен возместить убытки, понесенные покупателем.
3. Сторона, продающая объект соглашения, не предоставила его в срок, а также пакет документов не соответствовал заявленным требованиям.
4. Ассортимент продажи не соответствовал положениям контракта.
5. Отказ одной из сторон застраховать объект продажи.

Какая предусмотрена ответственность за нарушение договора купли-продажи?

В РФ существует ряд законодательных актов, регулирующих вопрос ответственности сторон по договору купли-продажи:

1. Гражданский Кодекс России.
2. ФЗ «О защите прав потребителей».
3. Федеральный закон «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках».
4. Закон «О сертификации продукции и услуг».

При фальсификации документов

Если в сделке с движимым и недвижимым имуществом была обнаружена подделка бумаг, то в отношении сторон предусматривается ответственность по договору купли-продажи.

Под фальсификацией документов понимается:

• исправление сведений на них;
• частичное или полное удаление информации с официальных бумаг;
• наличие дополнительных знаков;
• замена фото в удостоверении личности участников сделки;
• подделка печати и подписи сторон.

Какая предусматривается мера наказания при обнаружении выше перечисленных признаков фальсификации документов?

1. За подделку бланков продажи назначается:
   • до двух лет принудительных работ;
   • лишение свободы сроком на 2 года.
2. За передачу фальшивой документации покупателю:
   • штраф, сумма которого не должна превышать заработок обвиняемого в течение полугода;
   • денежная сумма штрафа, не превышающего 80 тысяч рублей;
   • назначение обязательных работ периодом до 480 часов;
   • исправительные работы сроком до двух лет.

Перед принятием решения о назначении меры ответственности, уполномоченные органы обязаны проверить на наличие всех признаков фальсификации документов. К ответственности привлекаются лица, достигшие шестнадцатилетнего возраста.

Ответственность за неисполнение обязательств

В законодательстве РФ прописаны типы ответственности в случае, если стороны сделки не исполняют своих договорных обязательств:

1. Уголовная:
   • лишение свободы сроком от двух до четырех лет.
2. Административная:
   • наложение штрафа до 80 тысяч рублей.

Наказание за подделку подписей

Подпись — является главным фактором идентификации участников сделки с движимым и недвижимым имуществом.

За подделку подписи при подписании договора купли-продажи предусмотрены следующие меры ответственности:

• в случае мошенничества:
  • налагается штраф в размере до 120 тысяч рублей;
  • лишение свободы сроком от двух до четырех лет;
  • принуждение к исправительным работам на 360 часов.
• если лица совершили неправомерные действия по предварительному сговору:
  • наложение штрафных санкций в размере до 300 тыс руб.;
  • назначение обязательных работ сроком до 480 ч.
• в ситуации, когда должностное лицо использовало свое служебное положение:
  • штраф в денежной сумме от 100 до 500 тыс рублей;
  • лишение свободы на 2 года;
  • назначение обязательных работ в течение 6 лет.
• групповое мошенничество:
  • все участники сделки лишаются свободы сроком до 10 лет;
  • выплачивается штраф в размере 1 миллиона рублей.

Отличить фиктивную подпись от реальной достаточно трудно, но опытные эксперты обладают возможностью выявить правонарушения.

Предусмотрена ли ответственность в отношении нотариуса?

По закону предусматривается не только ответственность сторон по договору купли-продажи, но и нотариуса. Именно специалист нотариальной конторы несет юридическую и материальную ответственность при оформлении сделки между продавцом и покупателем.

Если суд признает договор купли-продажи недействительным, то он вправе обязать нотариуса покрыть все издержки сторон сделки.

К обязанностям нотариуса относится:

• проверка дееспособности участников сделки;
• изучение предоставленной документации;
• проверяет наличие добровольного решения на составление соглашения.

Если суд выявит, что нотариус был в сговоре с лицами, нарушившими закон, то он обязан будет уплатить штраф.