Договор долевого участия в строительстве между юридическими лицами

+7 (499) 755-83-41 (Москва)
+7 (812) 565-33-62 (Санкт-Петербург)

Как разрешить спор, если ДДУ был подписан между 6 юр лицами?

Между шестью юридическими лицами был заключен «договор о долевом участии в строительстве жилья», в соответствии с которым одно из них (заказчик-застройщик) приняло на себя обязательство построить жилой дом на 60 двух- и 40 трехкомнатных квартир, а пятеро других (инвесторы) — обеспечить финансирование строительства в равных долях и оплатить услуги заказчика-застройщика путем передачи ему квартир на 10% от общей жилой площади построенного дома.

С некоторой просрочкой назначенного договором срока дом был построен.

Однако в процессе исполнения договора в результате неоднократного удорожания стоимости строительства, изменения финансового положения участников договора, инфляционных и иных неблагоприятных объективных макроэкономических процессов условие о финансировании строительства в равных долях было нарушено.

Доли участников в финансировании распределились как 10, 15, 20, 25 и 30%, в результате чего между сторонами возникли споры.

Во-первых, стороны заспорили о количестве жилой площади, подлежащей выделению каждому из инвесторов.

Во-вторых, участники договора не могли определить количество жилой площади, которое каждый из них должен был передать заказчику-застройщику в оплату его услуг.

При этом два инвестора полагали, что данные вопросы должны решаться исходя из фактического соотношения долей в финансировании строительства, а двое настаивали на договорном распределении жилплощади и выплате денежной компенсации в размере разницы между договорной и фактической суммой финансирования.

Пятый инвестор заявил, что ему все равно.

Аналогичные варианты решения спора были предложены и в отношении обязательства передать жилплощадь заказчику-застройщику.

Заказчик-застройщик, не дожидаясь договорного решения спора, обратился к инвесторам как к солидарным должникам в суд с иском о выделении причитающегося ему размера жилой площади.

Долевое строительство в новостройках

Несомненно, при долевом строительстве могут быть свои непредвиденные ситуации но, тем не менее, это не значит, что вы должны пренебрегать этой прекрасной возможностью обзавестись собственными квадратными метрами.

Тем более учитывая непростую нынешнюю ситуацию в стране, такое инвестирование в недвижимость послужит отличным способом сбережения ваших средств, так как самым выгодным и главное безопасным видом инвестирования является недвижимость уже на протяжении многих лет.

Не опасайтесь слова «долевой» способ строительства, так как он обладает значительно большим количеством положительных сторон, нежели недостатков.

Простыми словами можно сказать, что это определенный вид строительства, основой которого является сбор застройщиком финансовых средств с физических лиц, для реализации своего проекта, после окончания которого, эти же лица становятся хозяевами квадратных метров в новом доме.

Выгода от такого вложения достаточно очевидна для обеих сторон, так как застройщику не приходится набирать кредиты для постройки дома, а покупатели квартир могут приобрести свое жилье по достаточно невысоким ценам и, к тому же, получить возможность выплачивать стоимость своей «будущей» квартиры частями на протяжении всего строительства.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 755-83-41 . Это быстро и бесплатно !

Программы долевого строительства

Для большинства людей программы долевого строительства являются своеобразным «спасательным кругом» среди жизненных проблем связанных с приобретением собственного жилья. Это прекрасный и эффективный способ, помогающий выгодно решить проблему приобретения дорогостоящего жилья.

Нельзя сказать, что участие в данных программах совершенно безобидно, а часто наоборот достаточно рискованно (о том, что нужно знать, читайте здесь), но, тем не менее, это возможность купить жилье по значительно низшей стоимости нежели, скажем, приобретать квадратные метры на рынке недвижимости. О рисках мы уже писали в этой статье.

Давайте для начала поговорим об их возможностях. Они могут:

• контролировать процесс привлечения денег в любой валюте по каждой квартире;
• визуально отображать реализацию квадратных метров (есть определенная составленная схема, на которой отображен план дома. Используя разные цвета, выделяются уже проданные квартиры, а также те которые еще не имеют хозяина);
• проводить реализацию договоров, которые были заключены;
• для каждого графического плана по договору определяет поступление на счет фирмы денег за квартиру от клиента;
• определяет итоговую прибыль от строительства квартиры;

Рассчитывает в автоматическом порядке сумму НДС, различного характера убытки, а также прибыль по каждому отдельно взятому договору задействованного в долевое строительство и формирует проводки, которые будут отображать проходящие операции непосредственно в учете бухгалтерии.

Основные программы, которые пользуются наибольшей популярностью среди населения:

• «Военная ипотека долевое строительство». Эта программа была создана для помощи в покупке жилья военным в отставке и военным. Она является частью накопительной государственной системы ипотеки, позволяет приобретать недвижимость и погашать ипотеку не за свой счет, а со счета, который предоставила программа. Более того, два года назад было принято решение, что принимать участие в программе могут и гражданские лица;
• «Жилищный шаг». Программа предлагает альтернативный способ решения вопросов с жильем. Она разработана с учетом условий экономики страны, а также финансовой нагрузки и доходов граждан. Ее основным отличием является постепенный подход для решения жилищного вопроса. А преимуществом по праву можно считать то, что она не обладает теми недостатками, которыми переполнена нынешняя ипотечная модель кредитования. Она поможет решить проблему с жильем и вам не придется брать ипотеку или кредиты для того чтобы рассчитать за квадратные метры, так как у нее другая система. То есть вы оформляете сертификат, который гарантирует защиту ваших средств от инфляции, после чего становитесь в очередь на квартиру. Но только на условиях найма (социального) с определенной ценой аренды на 3-5 лет.

Разрешение на ДС

Для того чтобы застройщик имел полное право приступить к реализации своего плана, ему необходимо предоставить заявление и необходимые документы определенным органам которые выдали ему разрешение строительство той или иной недвижимости.

После этого выдать застройщику разрешение на начало строительства или отказ, на постройку приложив к документу причины принятого ним решения.

Изменения и передача объекта

После того как вы заключили договор, начинается процедура передачи недвижимости. Для этого обе стороны должны подписать передаточный акт, либо любой другой документ, свидетельствующий о передаче.

Но, есть один нюанс, описанный в законодательстве: в тот день, когда проводится передача или прием объекта застройщик обязан иметь на руках разрешение о начале строительства дома. Поэтому прежде чем что-либо подписывать вы должны проверить наличие этого документа, в ином случае постройка будет незаконной и вполне вероятно, что вы просто выбросите свои день «на ветер».

Но если соответствующая бумага имеется, то застройщик должен передать вам квадратные метры точно в ту дату, которая указана в договоре. Чтобы не вас не ввели в заблуждение, и вы не оказались в неприятной ситуации, вы должны знать последовательность процесса передачи вашего «будущего» имущества.

Поэтому вам не мешало бы ознакомится со всеми нюансами, которые доступным образом указаны в законодательстве, а именно: застройщик обязан за 14 дней до окончания строительства (дата указана в договоре) или если были какие либо изменения в плане объекта поставить вас в известность об этом и предупредить, что в этот день будет произведена передача, а также проинформировать вас о последствиях халатности с вашей стороны, которые предусмотрены законодательством.

Срок передачи объекта долевого строительства

Главным условием, которое указано в ДДУ является своевременная передача покупателю застройщиком квартиры. В законе никаким образом не указывается период, за который должно быть произведено это действие. Поэтому у участников долевого строительства часто возникает вопрос, какие именно сроки в основном используют застройщики.

В большей части они определяют сроки, опираясь на количество работ которые необходимо выполнить, а также на проектную документацию.

Требования к застройщику

Одним из важных пунктов является требование закона к застройщику который занимается долевым строительством. Итак, давайте рассмотрим каждое из них поочередно:

• в первую очередь, стоит отметить тот факт, что только юридическое лицо имеет право быть застройщиком;
• предприниматель не имеет прав на долевое строительство. Только в тех случаях, когда определенное количество предпринимателей объединяются, тем самым, создавая «товарищество», тогда требования закона к ним не относятся;
• застройщик должен располагать собственным или арендованным участком, который предназначен для застройки. Но, более надежно будет, если земля будет его личной. Так как бывают такие ситуации когда возникает конфликт между арендатором и застройщиком, что впоследствии может привести к неприятным ситуациям которые коснутся покупателей квартир;
• следующий пункт, который должен быть безоговорочно исполнен: если постройка многоэтажного дома проводится на арендованной земле, то, по крайней мере, она должна находиться в населенном пункте. Застройщик обязан располагать документом который бы свидетельствовал, что этот участок подходит для строительства именно многоэтажного здания, и который зарегистрирован непосредственно Росреестром;
• более того, каждый потенциальный клиент на квартиру имеет право у застройщика потребовать документы на земельный участок;
• застройщик обязан перед началом строительства иметь документ о разрешении. В ином случае это будет выглядеть, как самовольное строительство и дом будет снесен;
• застройщик должен разместить или опубликовать проектную декларацию в СМИ, если хочет прорекламировать деятельность своей компании, дабы привлечь большее количество покупателей. А так же она должна быть представлена любому клиенту, который заинтересовался проектом.

Преимущество декларации на лицо, так как она позволяет вам узнать всю информацию о застройщике, а также о «будущем» доме, тем самым можно определить степень надежности данной компании.

Какие документы нужны для регистрации договора ДДУ?

• договор, который свидетельствует о том, что вы принимаете непосредственное участие в долевом строительстве жилья, а также все приложения к нему;
• документация, удостоверяющая вашу личность;
• заявление покупателя и застройщика для того чтобы договор был зарегистрирован;
• согласие одного из супругов на совершение сделки вторым, которое должно быть удостоверено в нотариальном порядке;
• документ, в котором четко описана застройщиком квартира, которая согласована с покупателем. Так же в нем должно быть указано на плане будущего дома ее местоположение (квартиры) и ее фактическая площадь;
• договор залога права требования. Нужен только тогда, когда деньги на квартиру были одолжены или взяты в кредит.

Также вы можете воспользоваться предварительным договором. У него есть свои преимущества.

Муниципальный контракт

Каким именно способом будет заключен такой контракт, напрямую зависит от того, каким способом был размещен государственный (муниципальный) заказ на производство работ для такого вида нужд. Во время проведения торгов с подрядчиком, который победил на торгах, контракт должен быть подписан в течение 20 дней, с того дня когда были проведены торги.

Если этого не произойдет, то «победитель» имеет полное право через суд принудить заказчика заключить с ним муниципальный договор, а также подать иск на то чтобы заказчик оплатил ему убытки.

Но если все проходит с согласованием обоих сторон, тогда договор должен быть заключен следующим образом: в первую очередь проект должен быть разработан заказчиком, после чего отправляется к подрядчику. Если он принимает проект, тогда обязан подписать контракт в течение 30 дней со дня получения и вернуть один из подписанных экземпляров заказчику.

Но, если подрядчик не доволен работой заказчика, тогда он должен в указанный срок отправить ему подписанный договор с протоколом, в котором указал разногласия по определенным его условиям.

В течение месяца со дня получения документов заказчик должен принять или отвергнуть условия подрядчика. Если разногласия в течение 30 дней не решены, тогда контрагент направляет документы в арбитражный суд. Возможно, потребуется расторжение договора.

Акт приема/передачи долевого строительства

Законом предусмотрена такая последовательность действий:

• в первую очередь, застройщик обязан получить разрешения в соответствующих органах о том, что имеет право вводить дом в эксплуатацию. После чего БТИ проводятся обмеры и постройке назначают почтовый индекс;
• после чего застройщик должен осведомить участников в данном проекте о том, что строительство окончено и квартиры готовы к продаже;
• если это было строительство многоэтажного дома, тогда помимо извещения об окончании работ, покупателя приглашают на осмотр его квадратных метров;
• после чего клиент составляет список своих недовольств в акте осмотра относительно выполненных работ на его территории;
• после устранения недостатков в оговоренный и указанный в акте осмотра срок, покупатель подписывает акт приема/передачи;
• далее рассчитывается стоимость квартиры, учитывая расходы на коммунальные платежи, только если это было предусмотрено ранее в договоре;
• после подписания акта приема/передачи квартиры клиенту вручают ключи и на этом их сотрудничество с застройщиком заканчивается.

Проектная декларация является неотъемлемой частью любого вида строительства, так как с ее помощью можно узнать обо всех основных сведениях касающихся той или иной строительной фирмы, а также о самом объекте застройки. Можно ее найти непосредственно на самом сайте компании или же в иных средствах массовой информации.

Изменения вносятся в нее в случаях, если была произведена корректировка проекта, отчетности фирмы или же реквизитов. К тому же она необходима для предоставления в органы регистрации при оформлении, каких либо договоров.

Дополнительное соглашение

Такого рода соглашение имеет право на существование в случае, если застройщик по каким-либо причинам не успевает закончить строительство в указанный в договоре срок. Он обязан за два месяца до указанного срока в письменной форме сообщить клиенту об этом, с предложением изменить условия договора и продлить срок.

Стоит отметить, что данное соглашение не является обязательным к подписанию покупателем жилья и тот может отказаться.

Имея эти документы и дождавшись окончания стройки, можно приступать к оплате. Об этом подробнее тут.

Срок исковой давности

Это срок в период, которого вы можете подать иск в судебные органы. Если вопрос касается договорного нарушения долевого участия в строительстве, в таком случае он длится не более трех лет. Так как данная сделка не входит в ту категорию, для которой предусмотрены законом специальные сроки, достигающие иногда и десятков лет.

В договоре указана дата, когда застройщик должен передать квартиру дольщику, именно этот срок, и носит название «исполнение обязательств».

Договорные условия, предусматривающие выплату неустойки, придают уверенности покупателю в том, что застройщик не задержит сроки окончания застройки, а также заселения. Но, в случае если условия были нарушены, тогда на второй день, с момента истечения даты оговоренной в договоре, начинается срок иск исковой давности.

То есть в этот период вы имеете право подать в суд на застройщика и потребовать от него неустойку в денежном эквиваленте.

Замена застройщика в долевом строительстве

В тех ситуациях когда «первый» застройщик решил передать частично или полностью свои обязанности и права «второму», все соглашения и договоры, оформленные с его участием, не теряют своей силы, так как осуществляется только «смена лиц». Тем не менее «обмен» возможен только если:

• переуступка прав впоследствии не будет противоречить договору и законодательству;
• право, которое передается «связывает» кредитора (возмещение вреда здоровью или жизни, алименты)

Долевое строительство коммерческой недвижимости (нежилых помещений)

При ДС определенного объекта недвижимости в том или ином здании, которое не относится к категории «Блокированный, одноквартирный, многоквартирный жилой дом» (дальше – ДСКН), правовые и гражданские отношения застройщика и дольщика регулируются Гражданским Кодексом Российской Федерации.

Так же стоит отметить, что основным документом, который определяет строительные взаимоотношения сторон тех или иных объектов нежилых помещений является договор.

Так как определенной регламентации в законе относительно отношений в данной сфере нет, поэтому договор может быть использован при ДСКН, а также стороны вправе «подстраивать» его применительно к каждой конкретной ситуации.

Для нуждающихся

Государство ежедневно напоминает, что в стране находится огромное количество семей, которые нуждаются в его поддержке и что оно готово помогать им. А основным видом поддержки оно считает жилье. Молодые семьи, семьи которые живут в общежитиях, многодетные семьи и т.п.

Главным ее критерием являются более низкие цены на квартиры, помощь в оформлении кредитов, а самое главное это возможность выиграть квартиру на аукционах, которые достаточно часто проводятся.

ДДУ между юридическими лицами

Для того чтобы заключить любой гражданско-правовой договор (неважно что это купля-продажа, аренда, подряд и т.п.) который предусмотрен российским законодательством и заключается между двумя юридическими лицами, стоило бы обратить должное внимание на такие нюансы:

• перед подписанием договора не помешает убедится в достоверности существования данной организации и правомерна ли она в соотношении с законом. Для этого нужно затребовать у контрагента постановку на учет в ЕГРЮЛ, свидетельство о государственной регистрации и свидетельство о постановке на налоговый учет – ИИН фирмы;
• так же убедитесь в наличии решения или протокол о назначении директора;
• ознакомьтесь с уставом контрагента, с помощью которого у вас будет возможность убедиться в том, что директор «попал» на должность по закону в соответствии с Уставом организации либо другими актами права;
• поинтересуйтесь об активах контента фирмы;
• если все документы в порядке тогда смело подписывайте договор.

Теперь вы хорошо понимаете, как принять участие в долевом строительстве квартир.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: