Договор аренды жилого помещения досрочное расторжение

Как срочно расторгнуть договор найма жилого помещения?

Мы прожили в этой квартире с июня месяца, проблем не было до осени. Платежи вносили регулярно. С похолоданием, стали выявляться дефекты, появился затхлый запах, затем стали ужасно потеть пластиковые окна, по ним просто стекала вода на подоконник. Окна на столько запотевали , что не видно было ничего. Затем обнаружили в углу комнаты от окна плесень, которая пошла от потолка до самого пола, добавился грибок из под плинтуса около батареи. В квартире стала чувствоваться повышенная влажность, стали говорить хозяину, он не сразу нашёл время приехать и всё посмотреть. Мы по графику оплаты оплачиваем за квартиру и через 3 дня он приезжает, мы сообщаем, что вероятно мы будем искать другое жильё,т.к это не годится для проживания и тем более у нас ребенок 1,5г , на что он ответил, что не видит весомых причин съезда. На след.день мы подтвердили ему о нашем решении. При вселении мы внесли залог 10000. Хозяин начал требовать договор внести корректировку, мы ему в этом отказали, на что получили ответ, что залог он нам не отдаст,т.к нарушаем договор и то, что мы его предупредили считается не действительным. Что нам делать в данной ситуации,т.к тянуть время и продолжать жить с ребёнком небезопасно для здоровья? Помогите. И окна с улицы не заштукатурены, хотя со слов хозяина он их вставил в 2013г.

Ответы юристов (1)

Вам следует в таком случае письменно уведомить арендодателя о своем намерении досрочно расторгнуть договор аренды и прекратить его исполнение за описанием указанных Вами причин. Направьте письмо с уведомлением или вручите сами лично под роспись. Если в договоре аренды нет оснований для досрочного прекращения договора, то Вы вправе его расторгнуть только по решению суда или добившись соглашения с арендодателем. Поэтому при получении отказа от арендодателя — обратитесь в суд.

ГК РФ Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1)арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо
создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями
договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении
договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть
обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его
исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный
ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при
отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как досрочно расторгнуть договор аренды жилого помещения?

сдаю в аренду жилое помещение, попала в неприятную ситуацию.заключила договор о найме с АДВОКАТОМ. договор найма жилого помещения в состоянии ремонта с условием в течении 4-х месяцев без арендной платы, для проведения ремонтных работ нанимателем, на сумму 40 тысяч, остальное неотделимые изменения. прошло 2,5 месяца нет никаких признаков ремонта. арендатор заявила . что данное помещение ей нужно для адвокатского кабинета и хранения документов бумажном виде. как расторгнуть договор?

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 529 вопросов .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях:— невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

— разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

— использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Если в договоре прямо предусмотрен ремонт помещения взамен арендной платы, то можно применить положение о невнесения платы за жилое помещение.

Таким образом, обращайтесь в суд, и требуете на этом основании расторжения договора.

Досрочное расторжение договора найма жилого помещения

Я, наниматель, заключила договор коммерческого найма жилого помещения с наймодателем. Внесла платеж за первый месяц и депозит. Платежи зафиксированы распиской. Правоустанавливающим документом вписан Акт передачи кватиры по ДДУ четырехмесячной давности. Прожив неделю в квартире, я решила съехать, расторгнуть договор и потребовать назад депозит. Наймодатель отказался вернуть депозит, тк в договоре есть пункт, согласно которому при уведомлении наймодателя менее чем за месяц плата за непрожитое время и депозит остаются у наймодателя. Могу ли я на основании того, что наймодатель не вступил в право собственности на квартиру, признать договор ничтожным и вернуть депозит? Кроме этого меня беспокоит, что после уведомления наймодателя о намерении расторгнуть договор и вернуть ключ, я попыталась договориться о дате возврата квартиры и ключа, но наймодатель отмалчивается. Т.о. фактически я там уже не живу, о чем наймодатель также поставлен в известность, но несу материальную ответственность за его имущество, пока не подписан Акт возврата. А квартира находится в новостройке, коммуникации запускаются впервые, могут быть протечки, аварийные ситуации, в доме полно рабочих, есть риск взлома квартиры.

На данный момент наймодателю заказным письмом отправлена претензии о возврате денежных средств и требование подписать Акт возврата жилого помещения.

Посредником в заключении договора выступал риелтор. Я заплатила ему половину от месячной платы за квартиру, но договор с риелтором не заключался и оплата комиссии нигде не отражена. Можно ли стребовать с риелтора комиссию или её часть, тк услуги в плане проверки чистоты сделки не оказаны? Единственным доказательством участия риелтора с сделке является его телефон, вписанный в договор найма, и неактуальное объявление в ЦИАНе с указанием размера комиссии, описанием квартиры и телефоном риелтора.

Ответы юристов (5)

Доброй ночи, Татьяна. Если я Вас правильно поняла, Вы хотите знать насколько вероятно взыскать по суду с наймодателя и риэлтора денежные средства, которые Вы им оплатили. Мне представляется сомнительным предъявление иска о признании договора найма (аренды жилого помещения) недействительным в силу ничтожности на том основании, что право собственности не зарегистрировано в установленном порядке. Во-первых, на момент заключения сделки Вы были об этом уведомлены, а, во-вторых, очевидно, что наймодатель имеет прямое отношение к этой квартире, что докажет. Верховный суд разъяснил, что сделанное в любой форме заявление о
недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (Постановление № 25 от 23.06.2015). Из других разъяснений Верховного суда в данном Постановлении следует, что сделка, о которой Вы пишите, является оспоримой, а не ничтожной. Но оспаривать ее только потому, что собственник не зарегистрировал право собственности на момент передачи имущества во владение, также представляется нецелесообразным. По крайней мере, есть действующее пока Постановление Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011, применимое к данным правоотношениям, в котором указывается: «Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию».

Тем не менее, судебные акты, в которых суды признавали подобные договоры ничтожными, имелась. В том числе и такая, когда суды признавали обоснованным требование о возврате денег, или части — за исключением средств за фактическое пользование помещением. Для того, чтобы решить стоит или не стоит подавать такой иск, Вам взвесить свои шансы на положительное для Вас решение, затраты на составление иска, представительство в суде, государственную пошлину и так далее, а также затраты времени. Если Вы видите целесообразность в подаче иска при условии не ста процентов решения в Вашу пользу, можете пытаться. В этом случае, следует подать иск одновременно к риэлтору и наймодателю одновременно, требования вполне связанные могут быть, сэкономите время и, возможно, деньги.

Есть вопрос к юристу?

Я полагаю, что без доказательств, об оплате суммы комиссии риэлтору, без договора, где должно быть указано на каких условиях оказывается услуга, шансов вернуть деньги через суд отсутствуют. Только если риэлтер в суде не признает иск. Поскольку без договора вообще проблематично будет доказать участие риэлтера.

Статья 178. ГК РФ Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
3. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.
4. Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.
5. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
6. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.
Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.
Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

В соответствии с п.5 ст. 178 ГК РФ суд может отказать в признании сделки недействительной в случае если признает, что если Вы бы действовали с обычной осмотрительностью (проверили бы документы собственника) то откажет в признании сделки недействительной.

Уточнение клиента

Григорий, спасибо за ответ. Да, есть возможность применения ко мне п.5 со. 178 ГК РФ. Я видела документы и подписала договор на основании этих документов. На вопрос, почему нет собственности, риелтор сказала, что никто из дольщиков ещё не вступил в права собственности, но имеющихся документов достаточно для заключения договора найма. Дом введён в эксплуатацию в феврале, а передача квартиры дольщику/наймодателю была в мае. После попытки договориться с наймодателем, я связалась с застройщиком с вопросом о правомерности сдачи в наём на основании ДДУ и Акта передачи и почему у дольщиков ещё собственность не оформлена. Застройщик сообщил, что дольщики уже давно могут и должны вступить в права собственности. На самом деле я углубилась в эти правовые детали только по причине отказа наймодателя расторгнуто договор по соглашению сторон и вернуть депозит.

Что касается риелтора, то его телефон и имя указаны в договоре. Помимо этого у меня есть скрин объявления в ЦИАН с описанием и фотографиями квартиры, с тем же номером телефона и информации о стоимости его услуг (50% от арендной платы). За исключением неправильно указанного метрожа и этажа квартиры. Это риелтор объяснил попыткой спятать сдаваемую квартиру от налоговой.

08 Октября 2016, 17:57

Могу ли я на основании того, что наймодатель не вступил в право собственности на квартиру, признать договор ничтожным и вернуть депозит?

Данный договор не является ничтожным, поскольку заключен в письменной форме.

ГК РФ Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Статья 162. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки

1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Сделку возможно признать недействительной на основании ст. 178 ГК РФ (Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения).

Заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой.

Опять же, невступление в право собственности однозначно не говорит о том, что сделка может быть признана недействительной. Все зависит от конкретных обстоятельств. Одно дело, если Наймодатель не имеет никакого отношения к квартире. Другое дело, если он сам, например, снял эту квартиру, либо имеет право пользования квартирой (зарегистрирован в ней), согласен ли собственник на сдачу его имущества в наем.

Если наймодатель является наследником квартиры, но право собственности еще не фофрмил, то также договор вряд ли будет признан недействительным.

Кроме этого меня беспокоит, что после уведомления наймодателя о намерениит и расторгнуть договор и вернуть ключ, я попыталась договориться о дате возврата квартиры и ключа, но наймодатель отмалчивается. Т.о. фактически я там уже не живу, о чем наймодатель также поставлен в известность, но несу материальную ответственность за его имущество, пока не подписан Акт возврата.

Ваше беспокойство обосновано.

ГК РФ
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним,в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Вы можете направить в адрес Наймодателя (согласно договору) письмо с уведомлением о расторжении договора найма и составлении акта приема-передачи имущества с указанием даты, времени и места составления акта. Если наймодатель в указанное время не явиться, то составьте акт сами, желательно в присутствии одного-двух соседей и (или) участкового. Естественно, они должны отризить в акте свои данные и расписаться. Один экземпляр акта напрвьте в адрес наймодателя заказным письмом с уведомлением и описью вложения, другой оставьте у себя. Ключи можете для хранения передать участковому. Это обязательно необходимо указать в акте (где находятся ключи). Либо направьте ключи бандеролью наймодателю. Это тоже надо в акте указать.

За то, что Вы расторгли договор найма раньше срока, указанного в договоре, договором определена санкция:

Наймодатель отказался вернуть депозит, тк в договоре есть пункт, согласно которому при уведомлении наймодателя менее чем за месяц плата за непрожитое время и депозит остаются у наймодателя.

Я так понимаю, что способом исполнения Вами обязательств был выбран обеспечительный платеж. Дипозит-нет такого способа исполнения обязательства. Обеспечительный платеж является способом обеспечения исполнения обязательства:

Статья 381.1. Обеспечительный платеж

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Уточнение клиента

Елена, благодарю за ответ. Касательно терминологии, внесённая мной сумма несёт значение обеспеченного платежа, но в договоре и в расписке данный платеж записан всем «депозит».

Касательно срока уведомления о расторжении договора, в договоре указан месяц.

08 Октября 2016, 17:41

Добрый день, Татьяна!

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Так что вы вправе подать такой иск о признании заключенного договора найма жилого помещения недействительным, так как он заключен неуполномоченным лицом.

Также надо смотреть, если ли акт ввода жилого многоквартирного дома в эксплуатацию.

Если акта ввода нет, то как сам дом, так и сданное вам помещение не является жилым. А это уже серьезный аргумент в вашу пользу, если подадите в суд.

Объектом найма жилого помещения может быть, естественно, исключительно только жилое помещение. Если акта ввода в эксплуатацию жилого дома нет, то и помещения в нем не могут быть признаны пригодными для проживания. Поэтому заключенная вами сделка, является, по сути, ничтожной. В этом случае в суде я расцениваю как хорошие.

Если акт ввода в эксплуатацию есть, то тогда сложно сказать как поступит суд и чью сторону займет, ведь все-таки пользование помещением, пусть и нежилым было, возможно частично удовлетворит ваши требования.

С уважением, Роман.

Уточнение клиента

Добрый день, Роман. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено в феврале, передаточный акт квартиры подписан в мае. Я видела документы, когда подписывала договор. Риелтор знала, что собственности нет, но по телефону умолчала. Уже на месте, когда мне показали кипу из ДДУ и актов, на вопрос, почему нет собственности, риелтор сказал: «пока ни у кого из дольщиков нет, это долгий процесс». Уже после катавасией с попыткой договориться о возврате денег, я позвонила застройщику, который сообщил, что дольщики уже могут и должны давно вступить в право собственности. Почему наймодатель не вступает — не понятно, может квартира в залоге. Но это не суть. Важно, что я хотела пойти на мировую с наймодателем, учитывая, что я прожила неделю. Но на наймодатель на встречу идти не хочет, на предложение вернуть ключи не реагирует несколько дней. Риелтор слился, бросив трубку. Изначальная причина расторжения договора не только в том, что наймодатель не собственник, а то, что в квартире было холодно, находится модно было лишь в куртке, кроме того в доме ведутся ремонты, шум, в квартиру заносится строительная пыль. Что наймодатель, что риелтор мне сказали: «Вы видели, куда въезжали. Ну и всё». Да, я поступила опрометчиво, сняв квартиру в новостройке. Получается, я сама виновата, что сначала заключила, а потом досрочно расторгая договор. Но я хочу найти способ вернуть депозит, о деньгах за непрожитые три недели я даже не говорю.

08 Октября 2016, 17:34

Ну в таком случае, при обращении в суд, вам нужно назначить судебно-строительную экспертизу, которая, при наличии оснований, установит, что данное помещение непригодно к проживанию, не может использоваться для проживания граждан, так как не соответствует признакам жилого помещения, следовательно, тоже не может быть объектом договора найма жилого помещения. Признаки жилого помещения смотрите здесь: Постановление Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2016) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции

Если экспертиза покажет, что помещение нежилое, то вы сможете взыскать с ответчика расходы на проведение экспертизы.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Досрочное расторжение Договора аренды квартиры (до 11мес.) в моей собственности

Я отправила телеграфом заявление о расторжении Договора за 30 дней, но Арендатор почтальону дверь не открыл, на почту не явился. Задолженность по арендной плате почти 3 месяца. Арендатор является опекуном и проживает с 7-летним ребенком. Выезжать отказывается. Я написала заявление в опекунский совет и уведомила о досрочном расторжении договора Аренды.Имею ли я право, как собственник, вселиться в мою квартиру и проживать там со своими родственниками? Пожалуйста, помогите! Арендатор сам является юристом по Гражданскому Праву.

Ответы юристов (32)

Елена, добрый день.

Выложите пожалуйста скан договора найма. Или опишите какие условия расторжения договора в нем указаны.

Уточнение клиента

Арендодатель обязуется предупреждать о досрочном расторжении Договора за 30 дн.

Досрочное расторжение в случае нарушения порядка оплаты п.1.2 ( арендная плата вносится не позднее 25 числа каждого месяца ).

18 Марта 2015, 13:13

Есть вопрос к юристу?

Злоупотребляет своими правами, как юрист… Выложите, пожалуйста, договор для ознакомления.

Тот факт, что он почтальону дверь не открыл и не явился на почту, не означает, что вы нарушили условие об обязательном извещении арендатора. Вы извещение направили — значит, свои обязанности выполнили.

Подавайте иск в суд о расторжении договора аренды с требованием взыскать задолженность по арендной плате и освободить квартиру.

После того, как договор аренды будет расторгнут в судебном порядке, Арендатор будет находится в вашей квартире на незаконных основаниях.

И вы сможете уже явиться в свою квартиру с судебными приставами для принудительного выселения.

внимательно изучите договор аренды, обычно он содержит положение о расторжении договора в связи с нарушением условия об оплате если он есть то расторгайте договор на этом основании.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

как я понимаю вы это сделали а уклонение от получения это уже его проблема.

кроме того попробуйте вручить лично в присутствии 2-х свидетелей.

а вообще если арендатор уклоняется от принятия корреспонденции то вероятнее всего придётся обращаться в суд и в судебном порядке расторгать договор и выселять арендатора.

конечно можете выселить, т.к вы собственник, а так же можете поменять замок и выставить вещи за дверь, уведомив по телефону о том, что в теч часа вещи будут на лестничной площадке Статус опекуна не освобождает от обязанности соблюдать условия договора, арендную плату вправе взыскать в суд порядке, А ТАК ЖЕ НАЧИСЛИТЬ ПРОЦЕНТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ДЕНЬГАМИ ПО СТ 395 ГК РФ, И ВЫСЕЛИТЬ МОЖЕТЕ ТАК ЖЕ В СУД ПОРЯДКЕ, подав иск о выселении и прекращении правом пользования помещением

Елена, добрый день.

Вы вправе расторгнуть договор в любом случае, по причине не внесения платежей более двух раз. Вы уточните пожалуйста, у Вас договор найма или аренды? Единственное, если вашим договором не предусмотрено вне судебное расторжение договора, то придется делать это в судебном порядке.

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

[Гражданский кодекс РФ][Глава 35][Статья 678]

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для
проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его
в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если
договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить
коммунальные платежи.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев,
если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном
найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении
установленного договором срока платежа;

Уточнение клиента

У нас Договор аренды (наверно, это неграмотно, но такой был у нашего риелтора).

Тем не менее, предусмотрено расторжение договора во внесудебном порядке:

-Арендодатель обязуется предупреждать о досрочном расторжении Договора за 30дн

-Досрочное расторжение в случае нарушения порядка оплаты п.1.2 ( арендная плата вносится не позднее 25 числа каждого месяца ).

На сегодня 2 мес. неоплачено, 3 раза нарушение сроков, коммуналка неоплачена ни разу, хотя в Договоре прописано.

Можем ли мы вселиться без суда?

18 Марта 2015, 13:56

Здравствуйте. Если предметом найма была полностью квартира и в договоре не прописано Ваше право проживать наряду нанимателем, то боюсь, что пока договор найма не расторгнут, вселиться Вы не сможете.

Договор когда заканчивает своё действие?

Вам нужно подавать в суд на расторжение договора найма, в связи с невнесением оплаты за квартиру и требовать выселения нанимателя.

ГК РФ
Статья 671. Договор найма жилого помещения
1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

Со своей стороны Вы выполнили обязательства, извещение направили, а то что он его отказывается получать, уже неважно..

Согласно 687 ГК

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает

Нужно обратиться в суд и в судебном порядке расторгать договор найма квартиры.

Со своей стороны Вы условия договора соблюли, арендатор условия нарушил, что является основанием для расторжения договора досрочно, что Вы и сделали уведомив за 30 дней, При отказе освободить помещение, обращайтесь либо в суд, либо как я описала выше

У Вас предусмотрен вне судебный порядок расторжения в договоре?

Уточнение клиента

Анна, у нас предусмотрены условия для досрочного расторжения — я написала пункты. Являются ли эти условия внесудебным порядком?

18 Марта 2015, 14:03

Статья 687 ГК РФ. Расторжение договора найма жилого помещения 1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Полагаю будет правильным, одновременно с расторжением договора найма проси суд выселить Вашего должника.

Такая же ситуация как у Вас

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
03 марта 2015 года Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда

Порядок Ваших действий зависит от того, как в договоре прописан порядок его расторжения/отказа от исполнения.

Если в договоре указано, что Вы вправе досрочно в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор, направив нанимателю уведомление, — то Вы свою обязанность выполнили, однако в случае отказа нанимателя покидать жилое помещение Вам все равно придется обращаться в суд с требованием о выселении. Можно, конечно, обратиться в полицию и указать, что в Вашем помещении лица, не имеющие права там находится, но на вопросы прибывших полицейских наниматель покажет договор найма и несовершеннолетнего ребенка, полицейских довод о невнесении им платы не убедит, никаких мер полиция не предпримет, отправив решать гражданский спор в судебном порядке.

Если в договоре про возможность в досудебном порядке расторгнуть не указано — тем более придется обращаться в суд с иском о расторжении договора, взыскании платы за найм, процентов за пользование деньгами за период просрочки, выселении нанимателя и иных проживающих с ним лиц (ребенка). После вступления решения суда в силу выселением будут заниматься уже приставы.

При этом срок разбирательства довольно длительный, минимум месяц в суде первой инстанции, потом месяц на вступление решения в силу, а если наниматель обжалует его — еще месяц-два в суде вышестоящей инстанции. К сожалению, с такой крайне неприятной ситуацией наймодатели и арендодатели сталкиваются повсеместно, а закон не имеет быстрой схемы расставания с недобросовестными нанимателями/арендаторами.

(Некоторые граждане придерживаются следующей схемы — после направления уведомления о расторжении договора в отсутствие нанимателя в присутствии свидетелей вскрыть замок, составить опись имущества нанимателя, закрыть имущество в одной комнате, сменить замок, в присутствии свидетелей открыть явившемуся нанимателю комнату с вещами и предоставить возможность забрать их. Однако стоит помнить, что это подпадает под административное нарушение — самоуправство, такие действия незаконны и юрист рекомендовать подобный способ решения проблемы не может… )

Вы конечно имеете право вселиться, т.к. вы являетесь собственником данной квартиры, более того, договор предусматривает выселение в досудебном порядке

А как? Дверь ломать? так полицию вызовет и будете уже Вы оправдываться. Не драку же затевать с нанимателем. С учётом того, что он сам юрист, он явно понимает, что поступает незаконно, но просто тянет время.

Так что именно с точки зрения закона путь один, в суд.

Елена, считаю что если арендатор уклоняется от принятия писем то не сможете, т.к. у Вас есть договор и соблюсти его порядок вы не сможете. полиция и участковый закроются от Вас договором, и не будут разбираться кто и что не оплачивает, поэтому только суд.

суд же Вам потребуется в случае если арендатор получив уведомление откажется съехать.

Из содержания данной нормы следует, что если почтальон пытался вручить телеграмму адресату, но не застал его дома, после этого опустил в почтовый ящик уведомление о необходимости явиться на почту за получением телеграммы, но адресат этого не сделал, то можно считать извещение врученным и после истечения 30-дневного срока собственник квартиры вполне может туда заселиться. Только нужно, на мой взгляд, заручиться письмом с почты о том, что телеграмма доставлялась адресату, в связи с тем, что он не находился дома, то ему оставлено уведомление о необходимости явиться за получением телеграммы на почту, что им сделано не было, в связи с чем телеграмма возвращена отправителю за истечением срока хранения.

Уточнение клиента

Марина, большое спасибо за статью. Но я так и не поняла, могу ли я вселиться без постановления суда, если все условия договора соблюдены? И чем это мне чревато?

18 Марта 2015, 14:23

Вселиться-то вы можете, но вот выселить его (без его согласия) смогут только судебные приставы.

Да безусловно, но если наниматель не захочет выселяться, то силой его выселить не сможете. Просто законом такое не предусмотрено

Да являются, выселить при его не жалении можно только по решению суда, путем получения исполнительного лсита и предъявляения его для исполнения приставам

Елена, заселиться-то Вы сможете, но как Вы намерены поступить с проживающим в квартире нанимателем?

Как я указывала ранее, полиция его не выселит. Сам он явно не уйдет. Нужно обращаться в суд и требовать его выселения.

Вы не путайте Ваше заселение и его выселение. Это два юридически разных действия, Ваше вселение не означает автоматическое его выселение. Он может настаивать на том, что уйдет только после вступления в силу решения суда о выселении — и, как бы это не было неприятно и несправедливо, он будет прав.

По Закону, можете. Вы пробовали с участковым приходить к арендатору? Дело в том, что если эта женщина принципиально не собирается выезжать, то выселить ее через суд, придется все равно только с помощью судебных приставов, то есть силовым методом, попробуйте начать с участкового.

Можете, Вы собственник и вы имеете право находится в данной квартире, и не имеет значения проживают там третьи лица или нет Для Вас никаких последствий не будет, непереживайте

Вы собственник квартиры, если 30-дневный срок истек, то договор считается расторгнутым. Я бы на Вашем месте обратилась по этому поводу к участковому, показала ему все документы, Пусть он со своей стороны окажет Вам содействие в освобождении Вашего жилья. В отсутствие арендаторов лучше не вселяться, т.к. потом могут возникнуть какие-нибудь имущественные претензии ( Придумают, что у них что-либо пропало). Лучше сделать это в присутствии участкового.

Я бы не стала особо полагаться на помощь участкового. Среднестатистический участковый, только заслышав, что в квартире юрист и несовершеннолетний, которого планируют выселить «вникуда», а также что имеется спор по гражданскому договору, даст отказной материал, отправит решать проблемы в суде и даже близко к такой квартире не подойдет во избежание ответственности за превышение полномочий. Не уполномочены участковые выселять граждан из жилых помещений при наличии обычного спора в рамках гражданского права.

Анастасия абсолютно права, вопросы о вселении и выселении по закону решаются исключительно судом, а сами решения исполняются судебными приставами. Участковые бывают разные. Возможно Ваш и согласится помочь, а его беседы будет достаточно и жильцы съедут. А так, чтобы не было проблем лучше все решать все в судебном порядке. Как собственник арендатор вправе и сейчас вселиться в квартиру, но как бы потом не оказалось, что вдруг обнаружится какая-нибудь несуществующая пропажа вещей арендатора ( потом доказывай, что не было).Лучше сначала их выселить, а потом уже въезжать. Но это займет определенное время.

Уточнение клиента

Марина, спасибо. Но мне вот что непонятно, если у нас предусмотрено договором досудебное расторжение, считается ли договор расторгнутым? Сейчас у меня ГЛАВНЫЙ ВОПРОС не о выселении ( это понятно через суд ), а о моем ВСЕЛЕНИИ с родственницей и моей собакой. Имеет ли он право нас не впустить? Помогите пожалуйста!

18 Марта 2015, 16:38

А когда у Вас истекает срок договора?

Уточнение клиента

Срок окончания 22 июля 2015г.

18 Марта 2015, 16:23

В связи с вышеуказанной ст.619 ГК вы вправе расторгнуть договор в судебном порядке.

Только судебные приставы помогут вам выселить жильца против его воли.

Уточнение клиента

Павел, я это все знаю, но поймите, мне сейчас важно знать могу ли я вселиться со своей родственницей? Суд и его выселение само собой, вопрос времени. Если я вселяюсь и не одна, он сам сбежит. Ответьте пожалуйста! Расторгнут договор в досудебном порядке или нет? Имеем право, или нет?

18 Марта 2015, 16:45

Осталось всего 4 месяца. Уточните в Вашем договоре срок уведомления о своём несогласии с продлением договора найма Может получиться, что наниматель воспользуется и договор будет считаться продлённым.

Вселиться Вам никто запретить не может, это Ваша собственность. На мой взгляд, Вы сделали все правильно и договор можно считать расторгнутым. Компетенция Вашего арендатора в ГК РФ вызывает сомнения, если она даже найм от аренды отличить не может, это я к тому, что бы Вы не опасались каких либо подвохов с юридической стороны. Все подробности мы Вам описали.

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

[Жилищный кодекс РФ][Глава 5][Статья 30]

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения,
пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности
жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его
использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и
(или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое
помещение гражданину на основании договора найма, договора
безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также
юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном
основании с учетом требований, установленных гражданским
законодательством, настоящим Кодексом.

Если договором предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом арендатора за 30 дней, то договор по истечении данного срока является расторгнутым и пребывание арендатора в Вашей квартире уже незаконно, на основании чего он подлежит выселению. Вы как собственник квартиры можете туда вселиться и жить.Это Ваша собственность.

Поскольку не видно этого договора найма( аренды), не получится ли так, что Елена, если у неё получится и войдёт в свою квартиру, сама не станет причиной не выполнения договора. Там ведь могут быть указаны и последствия нарушения договора со стороны собственника. В найм ведь, передалась квартира, а не помещение в квартире?

Имеете ли право войти в квартиру после истечения 30 дней — т.к. скан договора так и не предоставлен, трудно однозначно судить про его положения, на мой взгляд, из того, что изложено, следует вывод, что да, договор будет считаться расторгнутым через 30 дней, соответственно, можно начинать пользоваться квартирой по своему усмотрению, в том числе вселяться.

Имеет ли он право не впускать — на мой взгляд, с указанной выше оговоркой, нет, не имеет.

Сможет ли он физически не пустить — вполне. Вообще, странно, что он до сих пор замок не поменял — такие недобросовестные граждане обычно с этого начинают, чтобы законный собственник вообще не смог проникнуть в свою квартиру и их побеспокоить.

Что делать, если он откажется открывать дверь или сменит замок — обратиться к участковому или вызвать наряд, зафиксировать этот факт, если и участие правоохранительных органов не поспособствует разрешению ситуации, останется только обращаться в суд и выселять гражданина (или подумать над вселением в его отсутствие).

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.