Недвижимость дарственная или купля-продажа

Договор дарения или купли продажи — что лучше?

Юридические вопросы, связанные с куплей продажей или дарением собственности, имеют немало нюансов.

Чтобы не тратить деньги на юристов, а также сэкономить свое время на походы к специалистам, можно тщательно разобраться с этими вопросами, чтобы решить для конкретной ситуации — что лучше: дарственная или договор купли продажи?

Что собой представляют договоры дарения и купли продажи?

Дарение недвижимости и ее купля продажа – это гражданско-правовые сделки, регулируемые Гражданским Кодексом РФ. Выбирая между сделкой дарения и купли-продажи, люди пытаются подобрать решение, которое будет выгодные и дешевле, а также лучше всего подойдет конкретной ситуации в юридическом плане.

Договор дарения — это сделка между двумя сторонами: дарителем и лицом, получающим права владения безвозмездно.

Договор купли-продажи — это сделка по передаче прав собственности между покупателем и продавцом, согласно которой за передачу прав покупатель передает продавцу определенную сумму денег.

Соответственно, главное, чем отличается дарственная от купли продажи, это то, что дарственная — это безвозмездная процедура, а договор купли-продажи — сделка с осуществлением оплаты. Но на этом их отличия не заканчиваются, ведь каждая из сделок имеет свои плюсы и минусы.

Дарственная — несколько дельных советов

При оформлении дарственной плата за передачу прав на передаваемую собственность не взимается. Даритель, который взамен получает иное имущество от одариваемого, автоматически нарушает права и договор теряет юридическую силу.

Выбирая, что лучше — договор дарения или купли продажи, необходимо разобраться с особенностями каждого из типов сделки.

Договора дарения и его лучшие стороны:

• Если сделка проводится и подписывается родными — супругами или кровными родственниками, а недвижимость была во владении дарителя любой срок (как меньше, так и больше 3 лет), 13-процентный налог НДФЛ с лиц не изымается. Налог на имущество не будет взиматься при оформлении дарственной исключительно тогда, когда будет предоставлен документ, доказывающий наличие родства у участников сделки.
• Договор дарения, подписываемый сторонами, заверяют у нотариуса не в обязательном порядке, хотя специалисты все же рекомендуют это сделать.

Несмотря на плюсы, договор дарения имеет и свои минусы. Ведь стоит выбрать не только то, что дешевле, но и то, что надежнее с точки зрения ваших прав.

Недостатки договора дарения:

• Если одариваемый продаёт недвижимость менее чем через 3 года после дарения, то последний обязан сделать уплату 13-процентного подоходного налога со стоимости самой недвижимости.
• Если тот, кто дарит собственность и тот, кто ее получает, не имеют родственных уз, тогда подоходный налог выплачивается в независимости от того, сколько лет собственность была во владении дарителя.

Для оформления сделки дарения собираются такие документы:

1. Документ, содержащий информацию о наличии прав на собственность.
2. Заявление от того, кто будет получать дарственную, с просьбой о том, чтобы переходящее право на недвижимость было перерегистрировано.
3. Если договор был составлен письменно, без подтверждения у нотариуса, важно предоставить оригиналы этого документа в том количестве, сколько сторон его подписывало. Они будут переданы в инстанции для государственной регистрации. Также нужно иметь еще один оригинал, который станет правоустанавливающим документом.
4. Если договор дарения заверялся у нотариуса, необходимо предоставить оригиналы по числу составителей сделки плюс одну копию данного договора.
5. Выписку из технического паспорта из БТИ.
6. После сбора документов, его необходимо передать в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
7. Если недвижимость будет передана посредством дарения лицу младше 14 лет, то необходимо разрешение со стороны родителей или опекунов, которое подтверждает, что ему разрешено принять имущество.

При дарении доли имущества для регистрации перехода этого права, нужно получать согласие на оформление дарственной от лиц, которые являются владельцами других долей имущества. При передаче права на собственность в рамках сделки дарения полученная недвижимость не станет общим владением супругов.

Обратите внимание, что во время оформления дарственного договора нотариус обязательно проверяет недвижимость на наличие арестов, налогового залога или ипотеки.

Договор купли-продажи — что вам нужно знать

Особенности купли-продажи:

• Если продавец женат/замужем, ему необходимо иметь разрешение на продажу со стороны супруги/супруга.
• Если покупатель состоит в браке, недвижимость, купленная одним из супругов, расценивается, как имущество нажитое совместно.
• Покупатель имеет разовое право на налоговый вычет из НДЛФ при покупке объекта недвижимости, так как несет расходы на покупку жилья.
• В случае если продаваемое имущество находилось во владении менее 3 лет, при его продаже нужно выплачивать 13-процентную стоимость продаваемого объекта (налог НДФЛ).

Немаловажное преимущество договора купли-продажи — это простота и скорость осуществления данного вида сделки. Если по различным причинам этот договор признается юридически недействительным, то покупателю возвращаются все траты, которые он истратил в процессе заключения договора. Это важный плюс для тех, кто решает, что лучше оформить.

Какие данные должен содержать договор купли-продажи:

• Информация об объекте недвижимости — местонахождение, площадь помещения, кадастровый номер, этажность помещения и т.д.
• Информацию об участниках сделки — Ф.И.О., данные паспорта, адрес проживания, гражданство и т.д.
• В договоре также должна быть четкая цена, которую должен уплатить покупатель продавцу в рамках договора.
• В договоре дарения указываются те же данные, т.е. идентификация объекта недвижимости и сторон договора, за исключением указания цены.
• Если какие-то условия заключения договоров не соблюдаются, то договор не имеет юридической силы.

Раздумывая, что лучше — дарственная или купля продажа квартиры, нужно учесть, что юристы считают вторую процедуру более надежной, но она имеет немало нюансов, а также обойдется продавцу с дополнительными затратами в виде налога.

Обратите внимание, что все юридические нюансы желательно заранее обсудить с опытным юристом, который знает все правки в законы, внесенные в 2019 году.

Решая, что выгоднее оформить, нужно понимать, что дарственная выйдет обеим сторонам дешевле, чем договор купли-продажи, но только в случае, если вы являетесь родственниками. Согласно мнению специалистов, расторгнуть договор дарения очень тяжело, даже в судовом порядке.

Поэтому стоит ответственно подойти к этому решению. В случае передачи собственности между родственниками, передача прав при помощи дарственной — более выгодный способ. Во всех остальных ситуациях необходимо взвесить все за и против, включая количество документов, которые необходимо подготовить, объем налогов, и другие юридические особенности.

Видео: Дарственная или договор купли-продажи — что лучше выбрать?

Дарение и купля-продажа

Любая сделка имеет как плюсы, так и минусы, в зависимости от конкретной ситуации. Не исключением являются дарение и купля-продажа. Нередко, лица, заинтересованные в отчуждении принадлежащего им имущества, пытаются прикрыть одну сделку другой для получения определенной выгоды, забывая о том, что такие сделки являются недействительными.

При этом необходимо отметить, что выбор за тем, как оформить отчуждение имущества, в виде дарения или купли-продажи зависит напрямую от того, кто выступает сторонами сделки. Если это родственники, то необходимо прибегать к дарению, если нет — к купле-продаже. Данная рекомендация относится к любому имуществу.

Плюсы и минусы дарственной

В связи с этим дарение обладает определенными плюсами и минусами, характерными для всех объектов (движимые и недвижимые вещи), на которых необходимо остановиться чуть подробнее.

Преимущества договора дарения:

1. Для совершения сделки достаточно простой письменной формы, в ряде случаев также допускается устная форма заключения договора (ст. 574 ГК РФ).
2. Подарок является только собственностью одаряемого лица, т.е. на него не распространяется действие режима общей совместной собственности супругов (п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ — СК РФ)
3. Освобождение от налогообложения дарителя (поскольку дарение — безвозмездная сделка), а также одаряемого лица, если он является его близким родственником (пп. 18.1 п. 1 ст. 218 Налогового кодекса РФ — НК РФ).
4. Право собственности на объект дарения переходит к одаряемому лицу в момент заключения договора (кроме случаев обещания дарения либо дарственной недвижимости).
5. Дарение позволяет произвести отчуждение имущества в обход некоторых аспектов действующего законодательства РФ.

Если лицо желает продать долю в квартире, то при этом оно обязано соблюсти правило о преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК РФ), чтобы этого избежать, продавцу достаточно заключить дарственную с потенциальным покупателем доли. Но при этом нельзя забывать о том, что такая сделка может быть признана недействительной, и рассматриваться в качестве притворной (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Недостатки договора дарения:

1. Даритель в любой момент может отменить дарение. В случае расторжения договора либо его признания недействительным одаряемое лицо обязано вернуть дар дарителю (п. 5 ст. 578 ГК РФ, п. 2 ст. 167 ГК РФ).
2. Существует некая степень оспоримости сделки в суде, в частности, когда дарителем выступают пожилые люди, либо одаряемое лицо является недобросовестным.
3. Даритель не получает ничего в ответ на дарение, поскольку такая сделка является односторонне обязывающей.
4. Даритель не может ставить какие-либо обременения на то имущество, которое дарит, поскольку одаряемое лицо, становясь его собственником, вправе распоряжаться им по собственному усмотрению.
5. Уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ) для тех, кто не является родственником дарителя.

Плюсы и минусы договора купли-продажи

Купля-продажа занимает в обыденности людей самое распространенное место, и это благодаря тому, что существует несколько ее видов. П. 5 ст. 454 ГК РФ регламентирует следующие виды договоров этой сделки: розничная, поставка товаров, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости и предприятия.

При совершении таких сделок необходимо помнить о том, что любая из них имеет свои плюсы и минусы.

Исходя из анализа норм гл. 30 ГК РФ можно выделить следующие положительные моменты договора купли-продажи:

• возможность получения налогового вычета для сторон сделки (если они не являются взаимозависимыми лицами) — ст. 220 НК РФ;
• признак возмездности предполагает получение выгоды для обеих сторон купли-продажи;
• в договоре можно предусмотреть широкий перечень прав и обязанностей сторон, а также различные виды ответственности за их неисполнение либо ненадлежащее исполнение;
• наличие акта приема-передачи вещи, который свидетельствует о надлежащем исполнении обязанностей сторон, и как следствие этого отсутствие претензий;
• возможность заключения предварительного договора, согласно которого при уклонении одной из сторон от заключения основного договора, эту сторону можно понудить к совершению сделки.
• риск оспаривания таких сделок невелик.

К отрицательным сторонам купли-продажи можно отнести:

• любое имущество, приобретенное по такому договору, будет считаться совместно нажитым имуществом, если покупатель вещи состоит в браке;
• уплата НДФЛ продавцом;
• соблюдение требования о преимущественном праве покупки.

Что лучше — купля-продажа или дарение квартиры?

Сделки, связанные с отчуждением недвижимого имущества, как правило, квартиры, вызывают вопрос о том — как лучше его оформить: договором купли-продажи или дарственной? Чтобы разобраться в этом вопросе приведем следующую сравнительную таблицу:

Продавец — обязательно собственник квартиры;

Покупатель — любое лицо.

Дарителем не могут быть малолетние и недееспособные лица, одаряемым — госслужащие, муниципальные служащие, если это связано с их деятельностью и иные лица, указанные в ст. 575 ГК РФ.

Даритель — обязательно собственник квартиры.

Размер НДФЛ составляет 13% (ст. 224 НК РФ).

Покупатель также обладает правом на получение имущественного вычета при покупке квартиры (ст. 220 НК РФ).

Исходя из предложенного анализа норм действующего гражданского законодательства РФ о купле-продаже недвижимости и его дарения следует сделать вывод о том, что в целом, оба эти договора в процедуре оформления и проведения регистрации отличий практически не имеют.

Что выгоднее — купля-продажа или дарение автомобиля?

Вопросы о том, как лучше оформить ту или иную сделку можно встретить не только в ситуации с недвижимым имуществом, но и тогда когда объектом сделки выступает автомобиль.

По своей сути договор купли-продажи транспортного средства мало чем отличается от аналогичного договора квартиры, то же самое касается и договоров дарения.

В связи с этим остановимся на ключевых моментах совершения сделок дарения и купли-продажи автомобиля:

• как правило, такие договоры совершаются в простой письменной форме (обязательного нотариального удостоверения не требуется, пока этого не захотят сами стороны);
• объектом сделки является автотранспортное средство (т.е. к его индивидуальным признакам будут относиться сведения, указанные в паспорте транспортного средства (ПТС): марка (модель) автомобиля, идентификационный номер (VIN), год выпуска, номер двигателя, шасси (рама) №, кузов, цвет, сведения о регистрационных номерах;
• к обязательным условиям, которые должны быть отражены в таких договорах, относятся сведения о ПТС (как правоустанавливающем документе на право собственности), указание на совершение перерегистрации в органах ГИБДД;
• для договора купли-продажи является обязательным указание стоимости (цены) автомобиля — существенное условие, поскольку сделка является возмездной;
• совместно с передачей транспортного средства даритель (или продавец) обязаны передать другой стороне сделки все необходимые документы (ПТС, диагностическая карта и пр.);
• в качестве приложения к договорам может быть приложен акт приема-передачи автомобиля.

Как можно заметить, разницы в оформлении договоров дарения и купли-продажи автотранспортного средства практически нет. При этом решение вопроса о том, какой из них нужно заключать в конкретном случае, следует принимать после анализа норм НК РФ.

Пп. 36 — 39 п. 1 ст. 333.33. НК РФ предусматривают государственную пошлину за совершение следующих действий:

1. Госрегистрация транспортного средства и выдача знаков — 2000 рублей (если при сделке прежний собственник снял автомобиль с учета, т.е. государственный регистрационный номер не сохраняется за новым владельцем).
2. Выдача паспорта транспортного средства (если он был утрачен, либо пришел в негодность) — 800 рублей.
3. Выдача свидетельства о регистрации — 500 рублей.
4. За временную регистрацию его по месту пребывания — 350 рублей.
5. За внесение изменений в ПТС — 350 рублей.
6. За выдачу госномеров «Транзит» — от 200 до 1600 рублей (в зависимости от материалов изготовления).

Что касается налогообложения, то здесь можно отметить следующее.

От уплаты налога можно освободиться или хотя бы уменьшить его размер:

1. Отсутствие дохода. Этот тот случай, когда доход от продажи транспортного средства меньше расходов, связанных с его приобретением.

1. Длительность владения автомобилем. Данное предполагает под собой случай освобождения от уплаты НДФЛ, когда владение транспортным средством составляет более 3х лет (пп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК РФ).
2. Стоимость продаваемого транспортного средства составляет не более 250 тыс. рублей. В этом случае налогоплательщику предоставляется имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ), и уплачивать налог не требуется.

В то же время необходимо отметить и об имеющихся нюансах налогообложения при дарении автомобиля:

1. При совершении сделки с дарением, одаряемое лицо подлежит налогообложению, поскольку сделка носит безвозмездный характер, и именно он является выгодоприобретателем по дарственной. Размер налога также составляет 13% от стоимости автомобиля.
2. Освобождение от уплаты НДФЛ возможно только в случае, если одаряемое лицо приходится близким родственником дарителя (пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ).

Последствия использования договора дарения вместо договора купли-продажи

Ст. 170 ГК РФ выделяет такие сделки как мнимая и притворная. Мнимая сделка подразумевает под собой такую, которая совершается только для вида, без намерения создавать какие-либо последствия для сторон. Притворная — сделка, совершенная с целью прикрыть иную.

Почему был затронут этот момент? Все потому что, довольно часто на практике заинтересованные лица вместо дарения используют сделку купли-продажи и наоборот. Довольно часто обратная ситуация возникает при обхождении правила о преимущественной покупке либо нарушения режима общей совместной собственности супругов.

Таким образом, в случае, когда дарение подменяет собой куплю-продажу, ее можно расценить и притворной и мнимой, в зависимости от ситуации, т.е. она будет ничтожной.

Ничтожность сделки подразумевает то, что она не порождает никаких правовых последствий для сторон, и является недействительной с момента заключения (ст. 167 ГК РФ).

Все, что исполнено по такому договору, должно быть возвращено «на свои места», как существовало до его заключения.

При этом к притворной сделке должны применяться правила той сделки, которую стороны действительно имели в виду.

Заключение

В заключение хотелось бы еще раз обратить внимание на такие обстоятельства, как:

1. Дарение и купля-продажа имущества являются простыми сделками при оформлении, для них не требуется в обязательном порядке нотариальное удостоверение. Они схожи и по своему содержанию.
2. Основное отличие их между собой — признак возмездности.
3. Подмена дарением купли-продажи или наоборот влечет недействительность сделки. Она ничтожна.
4. Для обоих видов сделок характерно наличие налогообложения.
5. Возможно освобождение от уплаты НДФЛ либо применение иных льгот по НК РФ.

Договор купли -продажи или дарения ?

Для того, что бы Вы подарили дочери квартиру, достаточно будет написать в доверенности, выданной дочерью, слова «принять в дар» или «принять в дар от матери, ФИО (матери)». Для покупки же у Вас квартиры дочь должна будет выдать другую доверенность с формулировкой «купить». Таков порядок при составлении текстов специальных доверенностей — указывается основная цель и методы ее достижения.

Между близкими родственниками допускается как купля-продажа, так и дарение. При осуществлении сделки, стороны, то есть Вы с дочерью, должны соблюсти норму законодательства, где дар передается безвозмездно (если Вы не получаете от дочери денежных средств за квартиру, подаренную ей), а купля-продажа совершается за цену, установленную сторонами. В этом и есть весь смысл.

Относительно налогов: дочь освобождается от налогового бремени в случае дарения — сделки совершенной между близкими родственниками; если произошла купля-продажа, а сумма сделки превышает один миллион рублей, квартира Вам принадлежала менее трех лет в собственности, то тогда Вы будете обязаны уплатить налог; освобождаетесь Вы от уплаты налогов только если квартира пробыла в Вашей собственности более трех лет. Дочь при этом (покупки квартиры) может воспользоваться правом на налоговый вычет на сумму до 260 тыс руб.

Что лучше дарственная или купля-продажа квартиры?

Право собственности даёт владельцу недвижимого имущества возможность свободно им распоряжаться, включая его передачу другому человеку в дар или куплю-продажу. С точки зрения законодательства оба этих соглашения близки по смыслу, но при этом имеют массу нюансов и особенностей. Благодаря этому вопрос — что лучше: дарственная или купля-продажа квартиры — не так прост, как может показаться. Что выгоднее, продать или подарить квартиру, какие аспекты имеются у каждого из этих договоров, где больше сложностей, какие нужны документы? Обо всех этих моментах пойдёт разговор в этой статье.

Чем отличается дарственная от купли-продажи?

Ведя речь о различиях между этими соглашениями, следует понимать, что каждое из них собой представляет. Процедура дарения предполагает, что одно лицо на безвозмездных основаниях передаёт другому объект, находящийся на момент такой передачи в его собственности. Купля-продажа означает передачу прав собственности от одного лица другому на основании представляемого документа за оговоренную денежную сумму. Исходя из этого, ключевым отличием дарения от купли продажи будет являться безвозмездность первой. Наличие каких-либо обстоятельств, нарушающих эту особенность, автоматически делает сделку притворной или ничтожной.

Ещё следует помнить, что относительно дарения существуют некоторые ограничения, устанавливаемые законодательством. Так, например, определён перечень лиц, которые не могут выступать в роли получателя дара, если не имеют родственных отношений с дарителем. К числу таковых относятся госслужащие, а также социальные и медицинские работники.

Выступать в роли покупателя может любое лицо, обладающее право- и дееспособностью, а также той суммой, которая указана в договоре в качестве стоимости объекта недвижимости. Этот документ может быть только в письменном виде, устная форма для него не предусмотрена.

Оформление в устном виде договоров дарения допускается, но лишь в том случае, если стоимость участвующего в сделке имущества не превышает 3 тысяч рублей. В отличие от продажи, дарение, осуществляемое между близкими родственниками, не предполагает обложение налогом в размере 13%.

Преимущества договора дарения

• процедура оформления отличается лёгкостью и простотой;
• если сделка осуществляется между близкими родственниками, то нет необходимости в уплате 13% налога;
• полученная в результате дарения квартира не считается совместно нажитым имуществом;
• у получателя дар нет и не может быть никаких обязательств любого характера перед дарителем;
• договор дарения можно впоследствии оспорить и вернуть своё имущество.

Основные недостатки договора дарения

Что касается минусов, присущих договору дарения, то они, безусловно, есть и могут свести на нет при определённых обстоятельствах его преимущества. Возможность оспаривания договора как раз и является серьёзным недостатком подобного соглашения, правда, лишь для получателя дара. С другой стороны, для дарителя в этом аспекте большим минусом станет сложность оспаривания, которая становится практически невозможной без серьёзных доводов, например, вины одариваемого.

Полученную в дар квартиру можно впоследствии продать, но если это сделать до истечения трёхлетнего срока с момента оформления сделки, то придётся платить налог в размере 13%. Если имущество находится в совместном владении двух и более собственников, то для совершения сделки потребуется получить согласие каждого из них.

Преимущества договора купли-продажи

Что касается положительных сторон, присущих договору купли-продажи, то из них можно выделить такие:

• простоту оформления, не требующей во всех случаях нотариального заверения;
• отсутствие серьёзных ограничений относительно сторон, вступающих в сделку;
• за передачу имущества от одного собственника другому предполагается получение прибыли, то есть сделка, в отличие от договора дарения, носит возмездный характер;
• оспорить этот договор проще, чем дарение.

Недостатки договора купли-продажи

К минусам сделок этого типа относится необходимость уплатить налог. Есть определённые ситуации, при которых можно этого избежать, но в большинстве случаев платить всё же придётся. Если речь идёт о супружеской паре, то приобретение имущества одним из супругов предполагает совместные права собственности на него. В случае развода оно делится поровну между ними, если нет брачного соглашения. Если речь идёт о продаже доли в квартире, то все остальные владельцы должны быть уведомлены о произошедшей сделке.

Что выгоднее купля-продажа или дарение?

Здесь во главу угла следует поставить вопросы материальной выгоды. К примеру, если сделка осуществляется между близкими родственниками, то выгоднее дарение, поскольку в этом случае ни одной из сторон не нужно платить налог. Соответственно, если речь идёт о дальних родственниках или о посторонних лицах, то дарение становится не выгодной операцией, поскольку придётся платить 13% налог.

Что касается договора купли-продажи, то размер госпошлины для дальних родственников и посторонних людей составляет 1,5%, для состоящих в близком родстве — 0,5%. Это означает, что для первой категории более выгоден вариант купли-продажи, а не дарения.

Какую сделку сложнее оспорить?

Купля-продажа привлекает своей простотой с точки зрения оформления сделки, но она имеет определённые нюансы. Основные сложности возникают в плане проверки достоверности предоставленной информации, причём как покупателем, так и продавцом. Кроме того, эта сфера открывает немало возможностей для мошенничества, например, когда сделка осуществляется по недействительной доверенности. Именно поэтому следует обращаться к услугам специалистов при оформлении подобных сделок.

Какую сделку оформить проще?

На этот вопрос однозначного ответа нет. В любом случае потребуется определённое время на каждую из них, поскольку они проходят в несколько этапов. Больше всего забирает времени стадия сбора необходимых документов. Целесообразно воспользоваться услугами нотариуса в этом случае, который не только поможет с разными справками и выписками, но и сможет ускорить всю процедуру оформления.

Документы для купли-продажи

Когда сделка осуществляется между родственниками, то заверять её у нотариуса не обязательно. Однако, лучше всё-таки это сделать, поскольку в случае, если покупатель потеряет документ, то восстановить его не получится. Чтобы сделка была оформлена в соответствии с требованиями законодательства, необходимо собрать и представить такие документы:

• подтверждение личности каждой из участвующих в сделке сторон;
• подтверждение имущественных прав на участвующий в соглашении объект недвижимости;
• согласие на сделку от супруга лица, выступающего в качестве продавца;
• текст договора;
• квитанция об оплате пошлины.

Плательщиком госпошлины может выступать любая из сторон, либо одна из них.

Документы для дарения

Обращение к нотариусу также не носит обязательного характера и при осуществлении процедуры дарения. Даритель имеет право составить договор в обычной форме в письменном виде. Ему будет достаточно самостоятельно представить в регистрирующий орган такой набор документов:

• текст договора, скреплённый обеими участвующими в соглашении сторонами;
• подтверждение своих прав владения данным имуществом;
• инвентаризационная оценка квартиры, получаемая в БТИ;
• справка о лицах, проживающих на данной жилплощади к моменту совершения сделки.

На заметку: Если в качестве получателя дара выступает несовершеннолетний, то необходимо также приложить согласие его родителей или лиц, их заменяющих, например, опекунов.

Договор дарения должен быть в обязательном порядке официально зарегистрирован, в противном случае он не имеет законной силы. Никакие устные договорённости о чём бы то ни было во внимание приниматься не будут, об этом следует помнить. Оптимально будет заверить соглашение у нотариуса, предохранив себя от разного рода обстоятельств непредвиденного характера.

Есть ли принципиальная разница в этом вопросе, если речь идет об авто, доме, земле, квартире?

Любой объект недвижимости, выступающий в качестве предмета сделки по смене прав собственности, должен пройти процедуру официальной регистрации. Следует помнить, что подмена одной сделки другой приведёт к ничтожности соглашения, а это не только означает, что произойдёт возврат к условиям, существовавшим до его заключения, но и угрозу правовых последствий.

Если стоит задача получения прибыли от сделки, то следует сделать выбор в пользу купли-продажи, если цель такая не преследуется, то оптимальным решением станет дарственная.

Таким образом, решение о том, продавать квартиру или передавать её в дар, принимается целиком и полностью собственником имущества. Главное, что он должен запомнить — любой вариант сделки следует оформлять документально, чтобы не иметь потом дело с неприятными юридическими последствиями.

Что выгоднее – дарственная или продажа?

– Что выгоднее оформить: дарственную или куплю-продажу квартиры?

Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Седа Топлакалцян:

Основным отличием договора дарения от купли-продажи недвижимости является его безвозмездность. В случае передачи по договору дарения встречной вещи договор является притворной сделкой, то есть ничтожным.

Преимущества договора дарения:

1. Отсутствие обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в случае оформления договора между близкими родственниками (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ). Это родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры.
2. Сокращенный срок ожидания для последующего отчуждения по договору купли-продажи. При последующей продаже недвижимости, принятой в дар, НДФЛ не нужно платить уже через три года (п. 3 статьи 217.1 НК РФ). А при договоре купли-продажи – через пять лет.
3. При заключении договора дарения доли недвижимости не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками. А при заключении договора купли-продажи остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли (статья 250 ГК РФ).
4. Договор дарения может быть расторгнут дарителем в определенном законом случае. Так, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, то он вправе отменить дарение (статья 578 ГК РФ).
5. На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов. Недвижимость является единоличной собственностью супруга, который получил ее в дар (статья 36 СК РФ).

Основные недостатки договора дарения:

1. При заключении договора дарения между третьими лицами необходимо оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества, принятого в дар.
2. Договор дарения легче оспорить в суде и признать недействительным.
3. Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ).
4. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех сособственников (статья 576 ГК РФ).
5. Возможность отмены договора дарения (минус для одаряемого) (статья 578 ГК РФ).

Преимущества договора купли-продажи:

1. Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее пяти лет (для объектов, которые были приобретены с 1 января 2016 года (п. 4 статьи 217.1 НК РФ).
2. Договор купли-продажи недвижимости содержит меньше условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.
3. Сторонами сделки могут быть как физические лица, так и юридические лица.

Недостатки договора купли-продажи:

1. Длительный срок ожидания для последующей продажи без НДФЛ пять лет.
2. На недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи в период брака, распространяется режим общей совместной собственности.
3. Преимущественное право покупки у других сособственников при продаже доли объекта недвижимости (статья 250 ГК РФ). В частности, при продаже обязательно необходимо письменно уведомить сособственников о намерении продажи своей доли, а также сособственники имеют право преимущественной покупки по цене, предложенной третьему лицу.

Таким образом, в каждом отдельном случае при отчуждении недвижимости по договору дарения или купли-продажи для выбора наиболее оптимального и выгодного варианта передачи в собственность необходимо учитывать ряд обстоятельств, например, наличие родственной связи, период нахождения в собственности, основание приобретения и т. д.

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

Выгода понятие растяжимое. При разных целях выгода разная. Можно понимать под «выгодой» удобство и юридические последствия сделки для текущего владельца квартиры или для будущего (у них будут разные «выгоды»). Договор дарения, как и договор купли-продажи, сделка двусторонняя. И то, что выгодно одному, может быть не выгодно другому.

Цель определяет выгоду. Например, целью может быть сокрытие дохода от продажи квартиры путем подмены ее договором дарения. Соответственно, и «выгода» здесь будет оцениваться с этой позиции. Целью может быть и оформление залога квартиры (в виде дарения или купли-продажи) при выдаче физлицом другому физлицу займа под нее. Целью может быть инвестирование в недвижимость и получение налоговых преференций.

Но рискнем предположить, что здесь речь идет только о налогах. То есть вопрос сводится к тому, при каком виде сделки дарении или купле-продаже придется платить меньше налогов и той, и другой стороне сделки. На это уже можно ответить вполне определенно.

В случае дарения квартиры близкому родственнику никаких налоговых последствий у обеих сторон сделки не возникает. Но если квартиру подарить постороннему лицу, то одаряемый попадает на налог НДФЛ: минус 13% от стоимости квартиры, так как, с точки зрения налоговиков, он получил солидный доход и должен заплатить за это налог государству. Даритель при этом, естественно, ничего не должен в бюджет, так как никакого дохода не получает. Кстати, к понятию «близкий родственник» закон относит следующих членов семьи дарителя: супруги, дети (в том числе усыновленные), родители, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры (в том числе сводные).

В случае купли-продажи квартиры ситуация обратная. Доход получает уже продавец, и должен с него уплатить те же 13% налога НДФЛ. Правда, государство предоставляет здесь продавцу целый ряд льгот по уплате НДФЛ в виде налоговых вычетов при продаже квартиры.

Размер налогового вычета для продавца зависит от того, сколько времени он владел квартирой и как эта квартира попала к нему в собственность. Например, если квартира находилась в собственности владельца более трех лет (или была куплена более пяти лет назад, по новым правилам), то при ее продаже налог для продавца будет равен нулю.

В остальных случаях продавец может уменьшить возникающую у него налогооблагаемую базу только на 1 млн рублей (налоговый вычет). С оставшейся суммы он обязан уплатить НДФЛ 13%.

Покупатель в случае купли-продажи, естественно, не платит налог. И даже наоборот, получает возможность частично вернуть себе НДФЛ, который он платит в бюджет со своих текущих доходов (в том числе со своей зарплаты).

Итак, можно обобщить: если сделка происходит между родственниками, то для обеих сторон выгоднее квартиру подарить (если, конечно, нет цели взять с родственника деньги). Если сделка происходит между посторонними людьми, то выгоднее квартиру продать, применив к ней налоговые вычеты.

Отвечают юристы S.A. Ricci жилая недвижимость:

Смотря о чьей выгоде идет речь. Если Вы являетесь владельцем квартиры, то с материальной точки зрения Вам выгоднее оформить дарственную, так как в случае продажи Вам придется заплатить подоходный налог (13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи). С другой стороны, если одариваемый Вами человек не является Вашим ближайшим родственником, то налог в размере 13% от стоимости квартиры уже придется заплатить ему. Единственный случай, при котором налог платить не придется никому, это если Вы оформляете договор дарения на близкого родственника (первая степень родства).

Кроме того, у договора дарения есть дополнительные плюсы. Подарив жилье, Вы гарантируете, что оно при любом развитии ситуации останется в единоличной собственности одариваемого человека. При заключении же договора купли продажи возможна, например, ситуация, когда квартира станет его совместной собственностью с супругом (или супругой), и тогда, в случае развода, ее придется делить как совместно нажитое имущество.

Если Вы подарите квартиру, то при желании сможете остаться в ней жить (если укажете это условие в договоре дарения). А при оформлении договора купли-продажи недвижимости Вы можете потерять право на проживание, если новый собственник захочет снова ее продать (если Вы не являетесь лицом, имеющим право постоянного пользования приватизированной квартирой и не выписываетесь из нее по собственному желанию). И, в целом, сама процедура оформления дарственной проще, чем процедура оформления договора купли продажи.

Отвечает адвокат Сергей Мирзоян:

Это часто встречающийся вопрос на юридических консультациях. У данных договоров разное предназначение, и не стоит один договор прикрывать другим. В праве такие договоры называются притворными.

В случае с договором купли-продажи, прикрытым дарением, и в случае с договором дарения, прикрытым куплей-продажей, могут наступить неблагоприятные для сторон последствия. К примеру: при совершении дарения, фактически прикрывающего договор купли-продажи, по которому переданы денежные средства продавцу, покупатель рискует не получить денежных средств от продавца при признании сделки недействительной. При этом он будет обязан вернуть продавцу приобретенное имущество. И другой пример: подписывая договор купли-продажи, под которым кроется договор дарения, недобросовестный даритель может оспорить договор купли-продажи как притворную сделку и доказывать, что денежные средства фактически не передавались и не могли быть переданы.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу права собственности. Купля-продажа это передача права за определенную сумму денег. Если дарение осуществляется между близкими родственниками, то отсутствует налог на дарение. Если постороннему человеку, то налог на дарение составит 13% либо от кадастровой стоимости недвижимости либо от суммы, указанной в договоре дарения (в зависимости от того, какая сумма будет больше).

Договор купли-продажи отличается тем, что продавец и покупатель могут проставить любую устраивающую их сумму. Стоимость оформления договора купли-продажи (если только он не нотариален) не зависит от суммы договора. Если продаваемый объект является общедолевой собственностью, то оформление обеих сделок как дарения, так и купли-продажи должно быть нотариально заверено. Стоимость услуг нотариуса рассчитывается по формуле и зависит от многих факторов. Но, в основном, она приближена к 0,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения или купли-продажи.

В случае умышленного занижения стоимости договора нотариус может рассчитать стоимость услуг в зависимости от оценочной или кадастровой стоимости объекта. Таким образом, стоимость оформления договоров дарения и купли-продажи примерно одинакова.

Могут возникнуть разные налоговые последствия, так как одаряемый облагается налогом, если не имеет льгот. А вот покупатель квартиры приобретает налоговую льготу на подоходный налог в размере 13% на сумму покупки, не превышающую 2 млн рублей. То есть если квартира приобретается за 2 млн рублей и более, то ее новый хозяин получит 260 тысяч рублей со своего оплаченного подоходного налога в течение нескольких лет.