Доверенность на выселение

ПРАВОЗАЩИТА ОНЛАЙН

Как выселить арендаторов владельцу квартиры?

В редакцию поступил вопрос:

— После покупки квартиры в Германии, я обратилась к маклеру, у которого приобрела квартиру, с просьбой о сдаче её временно в аренду. Он нашел арендатора, фирму занимающуюся сдачей квартир посуточно.

Между собой они заключили договор аренды моей квартиры, при этом я договор аренды не подписывала, а увидела данный договор через два года, когда возник вопрос о моем проживании в этой квартире. Фирма-арендатор, ссылаясь на то что они платили аренду, считают этот договор заключённым.

Сейчас я хочу выселить арендаторов и самостоятельно проживать в этой квартире.

Имеет ли данный договор, заключенный без моего участия, какую-то юридическую силу и каким образом я могу выселить арендаторов?

Отвечает адвокат:

— Этот договор имеет юридическую силу, так как Вы его заключили через маклера, которому дали доверенность на сдачу Вашей квартиры в аренду.

Так как фирма, которой Вы сдали квартиру, сняла ее с целью предпринимательской деятельности, Вы можете разорвать договор в письменном виде со сроком в шесть месяцев.

Уведомление о прекращении договора должно дойти арендатору до третьего рабочего дня квартала. Прекращение договора будет тогда действительно по окончании следующего квартала.

Теоретически договорные стороны могут предусмотреть по договору более длительные формы прекращения договора. Поэтому прочитайте внимательно арендный договор.

Адвокат С.Гудзь просит принять во внимание, что предоставляемая информация не может без всестороннего изучения деталей конкретного дела заменить индивидуальную консультацию и не может быть предметом для предъявления претензий, за исключением случаев преднамеренных действий.

Доверенность на выселение из квартиры

Могу ли я оформить доверенность на бывшего мужа, который живет в другом городе, чтобы он сам без меня, смог меня выписать из его квартиры? Заранее спасибо за ответ.

1 ответ на вопрос от юристов 9111.ru

Елена, здравствуйте! Снять с регистрационного учета по доверенности нельзя. Либо Ваше личное заявление, либо в судебном порядке.

Доверенность на выписку из жилого помещения

Любые операции с недвижимостью, которые выполняются не вами, а вашими представителями, потребуют предоставления доверенности. Нужна она и при выписке из квартиры, когда нет возможности самостоятельно посетить миграционную службу ввиду проживания в другом городе. Представитель в такой ситуации может помочь с проведением процедуры, сам посетит паспортный стол и подаст заявление на то, чтобы лицо было снято с регистрационного учета.

Особенности составления

Обратите внимание! Любые операции через представителя выполняются на основании нотариально удостоверенной доверенности. Только этот документ дает право сотрудникам миграционного органа принять заявление о выписке, в том числе, если осуществляется выписка из квартиры несовершеннолетнего ребенка.

В доверенности отображаются все полномочия, которыми обладает доверительно гражданина. Данный документ дает возможность доверителю совершать все правовые действия в интересах своего доверителя. В большинстве случаев эти действия касаются:

• подачи документации в миграционную службу,
• предоставления правоустанавливающих бумаг,
• получения паспорта, в котором ставится штамп о выписке,
• составления искового заявления в суд,
• принятия участия в судебном заседании,
• доказательства законности выделения и снятия с регистрационного учета,
• оспаривания решения суда.

Все нормативные положения, касающиеся доверенности, закреплено законодательно в главе 10 ГК РФ. Так, ст. ст. 185, 186 ГК РФ указывают на то, что доверенность – это письменное уполномочие, которое действует определенное время в соответствии с тем, что установят стороны.

Если конкретные сроки в документе не указаны, его юридическая сила будет сохраняться в течение года.

По ст.188 ГК РФ срок действия доверенности может быть прекращен, если:

• истек срок, на который она составлялась,
• документ был отменен доверителем,
• представитель отказался от выполнения полномочий, предоставленных ему в рамках доверенности,
• доверитель умер,
• лицо, выдавшее доверенность, было признано полностью или частично недееспособным,
• выдавший доверенность гражданин был признан безвестно отсутствующим.

При этом сам представитель может отказаться от переданных ему полномочий в любое время с того момента, как доверенность начала действовать.

Как подготавливается доверенность

Подготовка доверенности требует указания даты составления заявления, места его выдачи, сведений о представляемом и представителе с указанием паспортных данных сторон. После составления документ подписывает представляемое лицо. Нотариальное заверение выполняется в присутствии должностного лица, когда доверенность составляется.

• проверить, было ли согласие доверителя на получение полномочий по выписке добровольным,
• проверить правильность составления и оформления доверенности,
• подтвердить, что доверитель не имеет задолженностей по платежам за жилье, коммунальные услуги.

После этого нотариус удостоверяет доверенность, ставит подпись и печать.

Таким образом, выписаться из квартиры можно и без личного присутствия. Но для этого нужно исходить из того, какой статус имеет прописка (временная или постоянная), есть ли место, куда лицо будет выписываться, где территориально находится орган, в котором гражданин может быть снят с учета.

Отметим, что в территориальных управлениях ФМС могут быть свои уставы и внутренние регламенты, связанные с мероприятиями по прописке и выписке. И это нужно уточнить. К тому же не каждое отделение миграционной службы может дать разрешение на то, чтобы выписка осуществлялась без личного присутствия гражданина и по доверенности.

Выписка из квартиры по доверенности

Многих интересует вопрос, можно ли выписаться по доверенности? Особенно этот вопрос актуален для тех, кто находится в другом городе или стране и физически не может заняться решением данного вопроса.

Это вполне реально, хотя это более сложный вариант, чем персональная выписка. Этот способ довольно часто используют мошенники, поэтому работники паспортных столов настороженно относятся к представителям в этом процессе.

Как производится выписка из квартиры по доверенности, какие шаги следует предпринять, чтобы упростить это процесс, какую форму должна иметь доверенность и какие полномочия в этом случае можно доверить представителю, лучше всего узнать у специалистов, представленных в каталоге портала Правовед.RU.

Консультации юристов по законодательству России

Выбор категории

Возможна ли выписка из квартиры находящегося в другом городе человека по доверенности?

Отцу нужно выписать меня совершеннолетнего из квартиры, сам нахожусь в другом городе и через 2 недели ухожу в армию. Возможна ли выписка из квартиры по доверенности?

Можно ли выписать человека из квартиры, по доверенности от собственника?

Здравствуйте! Могу ли я выписать мужа из квартиры по нотариально заверенной доверенности. Собственник квартиры — муж. Но лично присутствовать он не может, т.к. находится в командировке

Есть вопрос к юристу?

Выписаться из квартиры в РФ, проживая заграницей

Добрый день! Уехал несколько лет назад на работу в Германию по рабочей визе, сегодня получил постоянный вид на жительство. В России до сих пор прописан в квартире родителей (квартира А) и располагаю в собственности 1/2 квартиры Б. Вопрос: как . Показать полностью

Какую доверенность предоставить в паспортный стол на выписку из квартиры, без моего присутствия?

Добрый день! Мне нужно подготовить доверенность на право выписки из квартиры, которая находится в другом городе. В данной квартире долевой части не имею — только прописка.

Выписка не проживающего в квартире человека по его согласию, но без его присутствия

Добрый день. Есть приватизированная квартира, в которой проживал собственник (мать) и её дочь, обе прописаны в ней. Три года назад мать по личным обстоятельствам переехала в другой город и не планирует возвращаться. Сейчас она изъявила желание . Показать полностью

Как составить доверенность на выписку из квартиры, находясь в другом городе?

Здравствуйте,скажите пожалуйста как правильно писать доверенность на выписку из квартиры , если человек находится в другом городе и у него нет возможности приехать в город?Спасибо заранее.

Выписка из квартиры по доверенности

Здравствуйте. Мне необходимо выписаться из квартиры, по возможности, не приезжая в России. Возможно ли это сделать каким-либо обходным путем? Если это исключено, есть ли возможность сделать это за одну неделю? Спасибо, Владимир

Что делать, если не выписывают из квартиры по доверенности?

Добрый день! Подскажите пожалуйста, можно ли выписать человека из квартиры без его участия по доверенности? Просто возникла такая ситуация: родителям в Украине отказывают в моей выписке, говорят им нужно поставить печать в паспорт! А у меня нет . Показать полностью

Выписка по доверенности

Как производится выписка из квартиры по доверенности, какие шаги следует предпринять, чтобы упростить это процесс, какую форму должна иметь доверенность и какие полномочия в этом случае можно доверить представителю?

При каких условиях меня могут выписать из квартиры?

Отец имеет генеральную доверенность . Доверенность была выписана в то время когда я жил и работал в другом городе . После того как я вернулся домой , я доверенность забрал . Через некоторое время обнаружил , что доверенность пропала . Отец без моего . Показать полностью

Выписка из квартиры лица не являющегося гражданином РФ по его согласию без его присутствия

Я прописан в квартире в России, но являюсь гражданином Украины, родители хотят продать квартиру с моего согласия, что нужно для того чтоб они выписали меня из квартиры без моего присутствия!

Выписка из квартиры

Человек осужден ждет апеляцию хочет выписаться из квартиры есть доверенность от него на продажу квартиры выданная до его ареста срок доверенности неистек как это сделать

Выписка из квартиры

Я хочу продать квартирупо генеральной доверенности. Квартиру получила мама по наследству от своей сестры. Она является единственным собственником.. Но выяснилось, что там прописана женщина( не родственная связь). По месту прописки она не проживает . Показать полностью

Выписка по доверенности

Здравствуйте, я нахожусь в США, мне нужно выписать ся из квартиры в Москве, я и мой брат являемся собственниками, брат в москве. Спасибо.

Как оформить доверенность на выписку из квартиры?

Здравствуйте! Мой бывший муж дал нотариально заверенное согласие на продажу квартиры, приобретённой нами в браке, но не выписался из нее. Собственником не является. Сейчас находится в другой стране. Хочет дать доверенность на выписку из квартиры. В . Показать полностью

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее,
чем искать решение!

Доверенность на выселение

Выписка из квартиры по доверенности

Многих интересует вопрос, можно ли выписаться по доверенности? Особенно этот вопрос актуален для тех, кто находится в другом городе или стране и физически не может заняться решением данного вопроса.

Это вполне реально, хотя это более сложный вариант, чем персональная выписка. Этот способ довольно часто используют мошенники, поэтому работники паспортных столов настороженно относятся к представителям в этом процессе.

Как производится выписка из квартиры по доверенности, какие шаги следует предпринять, чтобы упростить это процесс, какую форму должна иметь доверенность и какие полномочия в этом случае можно доверить представителю, лучше всего узнать у специалистов, представленных в каталоге портала Правовед.RU.

Консультации юристов по законодательству России

Выбор категории

Возможна ли выписка из квартиры находящегося в другом городе человека по доверенности?

Отцу нужно выписать меня совершеннолетнего из квартиры, сам нахожусь в другом городе и через 2 недели ухожу в армию. Возможна ли выписка из квартиры по доверенности?

Можно ли выписать человека из квартиры, по доверенности от собственника?

Здравствуйте! Могу ли я выписать мужа из квартиры по нотариально заверенной доверенности. Собственник квартиры — муж. Но лично присутствовать он не может, т.к. находится в командировке

Есть вопрос к юристу?

Выписаться из квартиры в РФ, проживая заграницей

Добрый день! Уехал несколько лет назад на работу в Германию по рабочей визе, сегодня получил постоянный вид на жительство. В России до сих пор прописан в квартире родителей (квартира А) и располагаю в собственности 1/2 квартиры Б. Вопрос: как . Показать полностью

Какую доверенность предоставить в паспортный стол на выписку из квартиры, без моего присутствия?

Добрый день! Мне нужно подготовить доверенность на право выписки из квартиры, которая находится в другом городе. В данной квартире долевой части не имею — только прописка.

Выписка не проживающего в квартире человека по его согласию, но без его присутствия

Добрый день. Есть приватизированная квартира, в которой проживал собственник (мать) и её дочь, обе прописаны в ней. Три года назад мать по личным обстоятельствам переехала в другой город и не планирует возвращаться. Сейчас она изъявила желание . Показать полностью

Как составить доверенность на выписку из квартиры, находясь в другом городе?

Здравствуйте,скажите пожалуйста как правильно писать доверенность на выписку из квартиры , если человек находится в другом городе и у него нет возможности приехать в город?Спасибо заранее.

Выписка из квартиры по доверенности

Здравствуйте. Мне необходимо выписаться из квартиры, по возможности, не приезжая в России. Возможно ли это сделать каким-либо обходным путем? Если это исключено, есть ли возможность сделать это за одну неделю? Спасибо, Владимир

Что делать, если не выписывают из квартиры по доверенности?

Добрый день! Подскажите пожалуйста, можно ли выписать человека из квартиры без его участия по доверенности? Просто возникла такая ситуация: родителям в Украине отказывают в моей выписке, говорят им нужно поставить печать в паспорт! А у меня нет . Показать полностью

Выписка по доверенности

Как производится выписка из квартиры по доверенности, какие шаги следует предпринять, чтобы упростить это процесс, какую форму должна иметь доверенность и какие полномочия в этом случае можно доверить представителю?

При каких условиях меня могут выписать из квартиры?

Отец имеет генеральную доверенность . Доверенность была выписана в то время когда я жил и работал в другом городе . После того как я вернулся домой , я доверенность забрал . Через некоторое время обнаружил , что доверенность пропала . Отец без моего . Показать полностью

Выписка из квартиры лица не являющегося гражданином РФ по его согласию без его присутствия

Я прописан в квартире в России, но являюсь гражданином Украины, родители хотят продать квартиру с моего согласия, что нужно для того чтоб они выписали меня из квартиры без моего присутствия!

Выписка из квартиры

Человек осужден ждет апеляцию хочет выписаться из квартиры есть доверенность от него на продажу квартиры выданная до его ареста срок доверенности неистек как это сделать

Выписка из квартиры

Я хочу продать квартирупо генеральной доверенности. Квартиру получила мама по наследству от своей сестры. Она является единственным собственником.. Но выяснилось, что там прописана женщина( не родственная связь). По месту прописки она не проживает . Показать полностью

Выписка по доверенности

Здравствуйте, я нахожусь в США, мне нужно выписать ся из квартиры в Москве, я и мой брат являемся собственниками, брат в москве. Спасибо.

Как оформить доверенность на выписку из квартиры?

Здравствуйте! Мой бывший муж дал нотариально заверенное согласие на продажу квартиры, приобретённой нами в браке, но не выписался из нее. Собственником не является. Сейчас находится в другой стране. Хочет дать доверенность на выписку из квартиры. В . Показать полностью

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее,
чем искать решение!

Доверенность на выселение из квартиры

Могу ли я оформить доверенность на бывшего мужа, который живет в другом городе, чтобы он сам без меня, смог меня выписать из его квартиры? Заранее спасибо за ответ.

1 ответ на вопрос от юристов 9111.ru

Елена, здравствуйте! Снять с регистрационного учета по доверенности нельзя. Либо Ваше личное заявление, либо в судебном порядке.

Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры?

Сдачей жилья занимаются многие граждане – как посуточно, так и на длительный срок т.к. при помощи аренды возможно не только компенсировать расходы ЖКХ, но и получить дополнительный доход. Но, к сожалению, между сторонами – собственником помещения и арендатором, часто возникают разногласия либо иные обстоятельства, вследствие которых возникает необходимость выселить жильцов.

Так, основанием для выселения может стать:

• просрочка оплаты за жилье была совершена более 2-х раз подряд;
• нарушение общественного порядка (шум в ночное время и т.д.);
• совершение жильцом незаконной перепланировки съемного помещения;
• содержание квартиры в ненадлежащем состоянии – жилец разводит антисанитарию, портит имущество и т.д.;
• использование не по назначению арендуемой жилплощади – к примеру, арендатор производит там мебель или хранит строительные материалы.

Но как это сделать, какие нюансы необходимо учесть собственнику жилплощади и чем отличается процедура выселения с наличием договора и без него?

Выселение жильцов при наличии договора

При наличии договора, его, в первую очередь, требуется расторгнуть. Для расторжения договора найма жилого помещения и выселения жильцов, собственнику квартиры необходимо:

• уведомить жильцов о необходимости выселения не менее, чем за 2 месяца (уведомление должно быть оформлено письменно и передано жильцу под подпись либо направлено телеграммой).

Если по истечении указанного срока жильцы не освободят занимаемую жилплощадь, то потребуется составить и направить исковое заявление в суд. Но важно учесть, что согласно ГК РФ, суд может предоставить арендатору срок (до 12 месяцев) для устранения выявленных нарушений, которые послужили основанием для расторжения договора.

В исковом заявлении требуется указать:

• данные истца (Ф.И.О. контактный номер телефона, адрес места жительства);
• данные ответчика (Ф.И.О. телефон, адрес по приписке и фактический, номер телефона);
• сведения об объекте недвижимости (адрес – город, улица, область, дом, корпус, квартира, этаж и т.д.);
• сведения о договоре об аренде квартиры;
• просьбу к суду о расторжении договора с последующим выселением;
• дату и подпись истца.

Заявление составляется по количеству лиц, участвующих деле (минимум – в 2-х экземплярах). К заявлению необходимо приложить документы, в том числе:

• оригинал квитанции об уплате государственной пошлины;
• копии правоустанавливающих документов на жилплощадь;
• копию паспорта истца;
• копию паспорта представителя и доверенность, оформленная в нотариальной конторе (необходимы только при условии, что в интересах собственника квартиры действует иное лицо – представитель);
• копию уведомления, направленного жильцу;
• копию договора на аренду жилой площади.

В ряде случаев, в зависимости от ситуации, может потребоваться предоставление дополнительных документов – к примеру, подтверждающих то, что лицо, арендующее квартиру, произвело самовольную перепланировку, не согласовав эти действия с собственником жилья. Кроме того, в процесс потребуется предоставить оригиналы всех необходимых документов.

При поступлении искового заявления, судья рассматривает его (в течение 5 рабочих дней) и принимает решение – принять к производству или нет. При принятии к производству, судья выносит соответствующее определение, а также назначает дату и время рассмотрения, после чего сотрудники аппарата (чаще всего – секретарь судебного заседания) извещают стороны и вызывают их в процесс, где и решается вопрос – расторгнуть договор и выселить жильцов или же нет. В случае неявки сторон, судья выносит заочное решение, при явке – очное. Заочное решение вступает в силу по истечении срока на обжалование, составляющего 7 дней и 1 месяц, очного – 1 месяц.

Портал bukva-zakona.com обращает ваше внимание на то, что при вступлении решения в законную силу (при условии, что вторая сторона не обжаловала судебный акт), оно подлежит исполнению – договор между сторонами считается расторгнутым, а жильцы, соответственно, подлежат выселению. В случае, если жильцы не выселятся в добровольном порядке, истец вправе обратиться в УФССП РФ, сотрудники (приставы) которой сделают это в принудительном порядке.

Наличие регистрации по месту пребывания

Ситуация может усложниться, если жильцы зарегистрируются в снимаемой жилплощади т.к. законодательство позволяет квартиросъемщикам пользоваться недвижимостью до окончания срока действия договора найма. В этом случае дополнительно нужно будет выписать его из квартиры – в зависимости от ситуации – через суд или паспортный стол.

Выселение жильцов без договора

Процесс выселения жильцов без договора, несколько отличается от вышеперечисленного и происходит следующим образом:

1. Собственник квартиры обращается в суд с иском о незаконном проживании.

Владелец жилья (либо лицо, действующее в его интересах и имеющее соответствующую доверенность, оформленную в нотариальной конторе) составляет и направляет иск в гражданскую коллегию районного суда о том, что его жилплощадь самовольно заняли посторонние лица. Также, как и в первом случае, суд вызывает стороны и решает – удовлетворить заявленные требования или же нет. Если судья удовлетворяет требования собственника жилья, то после вступления решения в силу, жильцы будут выселены в принудительном порядке, а в некоторых случаях (если их действия причинили существенный вред), могут быть привлечены и к уголовной ответственности по ст. 330 УК РФ.

1. Владелец жилья обращается в правоохранительные органы по факту нахождения в его квартире посторонних лиц.

Сотрудники правоохранительных органов, в свою очередь, выполнят комплекс мероприятий, направленных на выселение.

В обоих случаях, собственнику жилья потребуется доказать свою принадлежность, приложив документы на жилплощадь.

Как следует из вышесказанного, жильцов возможно выселить как при наличии заключенного между сторонами договора, так и без него и, в первую очередь, отсутствие договора невыгодно арендатором т.к. хозяин квартиры, в любом случае, останется со своей недвижимостью, а они доказать факт передачи денежных средств, смогут не всегда.

Выселение из квартиры

В нашей практике часто встречаются случаи, когда бывший собственник жилого помещения отказывается добровольно исполнять обязательства по юридическому освобождению квартиры, в данном случае также придется решать спорный вопрос о выселении из квартиры через суд.

Выселение из квартиры

Количество судебных заседаний не ограничено!

• консультирование по вопросам выселения из квартиру;
• получение необходимых доказательств;
• подготовка процессуальных документов (исковое заявление, ходатайство и т.д.);
• встреча со свидетелями (по необходимости);
• представительство в ходе судебного процесса и подготовки к нему;
• получение решения суда.

• изготовление доверенности;
• государственные пошлины при получении документов/доказательств;
• государственная пошлина в суд, согласно ст. 333.19 НК РФ — 200 руб.

Срок оказания услуги

• 1-2 рабочих дня подготовка искового заявления;
• от 3-х месяцев – подготовка и ведение судебного процесса;
• 1 месяц – вступление в законную силу решения суда.

Документы, необходимые для выселения из квартиры

• доверенность;
• выписка из домовой книги;
• документы, подтверждающие право на жилое помещением.

Действующий Жилищный кодекс РФ при определенных обстоятельствах дает возможность выселять граждан даже в тех случаях, если у них нет другого места жительства, в которое они могли бы вселиться. Так, например, без крыши над головой могут остаться граждане за неоплату коммунальных услуг.

Вопрос о выселении бывшего мужа или жены из муниципальной квартиры решается в судебном порядке после подачи соответствующего искового заявления.

Важным фактором для принятия судом решения является наличие дополнительного места жительства.

Также имеет значение, оплачивал ли бывший супруг коммунальные счета и как долго он не проживал в квартире. Имеются ли в квартире личные вещи супруга, а также не чинит ли ему кто либо препятствий в пользовании квартирой.

Стоит учитывать, что все обстоятельства должны быть подкреплены документально, а также свидетельскими показаниями, только в этом случае они имеют силу в суде.

Согласно п. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется.

В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Вопросами выселения из муниципальных и приватизированных квартир занимается суд при участии прокурора. Решение о выписке с жилплощади принимается строго в индивидуальном порядке. Суд учитывает положение дел в каждом отдельном случае, рассматривая множество нюансов. Одно остается неизменным – права и свободы граждан не должны быть ущемлены.

Кроме того обязательно необходимо учесть, что суд, по ходатайству лица участвующего в деле, может сохранить право пользования за бывшим членом семьи на определенный срок.

ВС решил, когда член семьи прежнего собственника сохраняет право пользования квартирой

Новая владелица квартиры потребовала выселить через суд члена семьи предыдущего собственника, который в ответ решил признать недействительным договор купли-продажи квартиры. Первая инстанция отказала в удовлетворении требований обеим сторонам, но апелляция его выселила. Обе инстанции не обратили внимание на историю вселения гражданина в спорную квартиру. В обоснованности решения апелляции ВС усомнился, отправив дело на новое рассмотрение.

Квартирный вопрос – семейная драма

А. Ачимовой принадлежала квартира во Владивостоке, вместе с ней там проживали ее дети – Е. Маркова, Е. Мельников и С. Ачимова. Ачимова-старшая приобрела ее еще в 1968 году, вступив в ЖСК «Заря». В июле 2011 года мать выдала доверенность на распоряжение квартирой одной из своих дочерей – С. Ачимовой, а в ноябре та по доверенности продала недвижимость сестре Марковой. Государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру произвели 23 ноября 2011 года. А. Ачимова в мае 2013 года умерла. И только после смерти матери Мельников, по его словам, узнал о продаже квартиры.

Сама Маркова обратилась в Первореченский районный суд Владивостока, требуя признать утраченным право Мельникова на пользование спорной квартирой, снять его с регистрационного учёта и выселить (дело № 2-132/2014 (2-4168/2013;)

М-3653/2013). Она указывала на то, что Мельников в квартире фактически не проживает, членом ее семьи не является, расходы на содержание не несёт и препятствует ей пользоваться квартирой.

Мельников же подал встречный иск, которым оспорил доверенность и договор купли-продажи. Ответчик заявлял, что спорная квартира – единственное место его проживания, денег за продажу квартиры по договору ни он, ни мать не получали, и поэтому сделка ничтожна. По утверждению Мельникова, его включили в ордер на квартиру еще в 1968 году, когда туда вселялись его родители. Кроме того, по его мнению, мать хотела выдать дочери доверенность лишь на оформление наследства, а не продажу квартиры, но из-за болезни плохо понимала, какие бумаги подписывает.

Можно ли выселить брата

Судья Первореченского райсуда Станислав Сальников отклонил оба иска. Продавец и покупатель в договоре указали, что в квартире зарегистрированы Ачимова-старшая и Мельников, указал суд, а значит, последний сохранил право проживания. Во встречных требованиях Мельникову отказали, поскольку он не доказал мнимости договора купли-продажи и того факта, что мать не понимала, какую доверенность подписывает.

Не согласившись с таким решением, Маркова обжаловала его в Приморский краевой суд, и он постановил выселить ее брата (№ 33-6727/2014). Апелляция сослалась на п. 2 ст. 292 ГК РФ, который гласит: переход права собственности на квартиру – это основание прекратить право проживания членов семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Апелляция сочла, что Мельникова закон не защищает. К тому же упоминание его регистрации в договоре купли-продажи еще не означает, что новая владелица квартиры согласна его у себя поселить.

Спасительный ордер

Мельников обжаловал решение апелляции в Верховный суд. Судебная коллегия по гражданским делам ВС указала, что для решения вопроса о выселении Мельникова нужно было выяснить, при каких обстоятельствах приобрела жилплощадь его мать (определение № 56-КГ15-31). Если во время ее вселения Мельникова тоже включили в ордер, то он приобрёл самостоятельное право пользования квартирой, поэтому такое право нельзя прекратить при отчуждении квартиры новому собственнику, написал ВС. Тройка судей ВС в составе Бориса Горохова, Татьяны Вавилычевой и председательствующего Александра Кликушина направила дело на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Приморского краевого суда.

29 февраля 2016 года Приморский краевой суд оставил изначальный акт первой инстанции без изменения (определение № 33-1941/2016), пояснив, что «члены семьи члена ЖСК, приобретшие равное с членом ЖСК право бессрочного пользования жилым помещением, не подлежат выселению по ч. 4 ст. 31 ЖК РФ». Такое положение содержится в п. 15 Постановления Пленума ВС СССР № 11 от 11 октября 1991 года «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами». Как указал суд, прекращение семейных отношений само по себе не создает права на выселение бывших членов семьи.

ПРАВОЗАЩИТА ОНЛАЙН

Как выселить арендаторов владельцу квартиры?

В редакцию поступил вопрос:

— После покупки квартиры в Германии, я обратилась к маклеру, у которого приобрела квартиру, с просьбой о сдаче её временно в аренду. Он нашел арендатора, фирму занимающуюся сдачей квартир посуточно.

Между собой они заключили договор аренды моей квартиры, при этом я договор аренды не подписывала, а увидела данный договор через два года, когда возник вопрос о моем проживании в этой квартире. Фирма-арендатор, ссылаясь на то что они платили аренду, считают этот договор заключённым.

Сейчас я хочу выселить арендаторов и самостоятельно проживать в этой квартире.

Имеет ли данный договор, заключенный без моего участия, какую-то юридическую силу и каким образом я могу выселить арендаторов?

Отвечает адвокат:

— Этот договор имеет юридическую силу, так как Вы его заключили через маклера, которому дали доверенность на сдачу Вашей квартиры в аренду.

Так как фирма, которой Вы сдали квартиру, сняла ее с целью предпринимательской деятельности, Вы можете разорвать договор в письменном виде со сроком в шесть месяцев.

Уведомление о прекращении договора должно дойти арендатору до третьего рабочего дня квартала. Прекращение договора будет тогда действительно по окончании следующего квартала.

Теоретически договорные стороны могут предусмотреть по договору более длительные формы прекращения договора. Поэтому прочитайте внимательно арендный договор.

Адвокат С.Гудзь просит принять во внимание, что предоставляемая информация не может без всестороннего изучения деталей конкретного дела заменить индивидуальную консультацию и не может быть предметом для предъявления претензий, за исключением случаев преднамеренных действий.

Выселение без срока давности

Сегодня лишиться квартиры можно даже будучи добросовестными приобретателем. Об этом свидетельствуют примеры сотен москвичей в одночасье оказавшихся на грани выселения. Причем, далеко не всегда проблемы с квадратными метрами всплывают сразу.

14:34, 27.06.2014 // Росбалт, Москва

Сегодня лишиться квартиры можно даже будучи добросовестными приобретателем. Об этом свидетельствуют примеры сотен москвичей в одночасье оказавшихся на грани выселения. Причем, далеко не всегда проблемы с квадратными метрами всплывают сразу. О том, что родные стены некогда выбыли из собственности города «против воли», нынешние хозяева зачастую узнают лишь спустя годы — из повесток в суд по искам департамента жилищной политики. При этом эксперты соглашаются, что намерения города вернуть недвижимость, вполне законны, однако обитателям спорных квартир от этого не легче.

Проблемы добросовестных приобретателей недвижимости, которым в борьбе за квадратные метры приходится тягаться с государственными структурами, вновь стали предметом для обсуждения в Общественной палате РФ. Ранее на площадке ОП этот вопрос поднимался в разрезе конкретной истории, участниками которой стали жители Щербинки, но оказалось, что подобная практика широко распространена в столице.

По словам уполномоченного по правам человека в Москве Александра Музыкантского, который занимается этой проблемой с 2010 года, во всех случаях схема примерно одинаковая: обманным путем получив квартиру от города, мошенники оформляют ее в собственность и поспешно продают. Новые хозяева оформляют свои права на недвижимость и живут, ни о чем не подозревая. Живут год, три, пять лет (абсолютный рекорд Москвы — 18 лет), как вдруг выясняется, что приватизация, некогда проведенная мошенниками, является незаконной.

«Глядя на документы по делу понимаешь, что сделка, действительно, не чиста: скажем, осуществлена по доверенности, выданной спустя год после смерти доверителя или оформлена на супруга собственника, при том, что брак заключен спустя год после его смерти. Приватизация мошенническая — в этом нет никаких сомнений», — согласился столичный омбудсмен.

В этом случае департамент, защищая интересы города, совершенно справедливо обращается с иском в районный суд с требованием вернуть из незаконного владения свою собственность. По словам Музыкантского, в подавляющем большинстве суды принимают сторону ведомства, ссылаясь на ст. 302 Гражданского кодекса «Изъятие жилья от добросовестного приобретателя». «Согласно документу, приобретатель считается добросовестным, если не знал, и не мог знать, что приобретает имущество у мошенников. Но есть здесь одна оговорка: изъять имущество у добросовестного приобретателя можно только в том случае, если изначально оно выбыло из ведения города без ведома собственника. Здесь возникает вполне резонный вопрос, на который даже юристы не могут дать ответ: как можно утверждать, что изъятие произошло без ведома собственника, если акт о приватизации подписан уполномоченным на то городским департаментом — ныне департаментом жилищной политики, который и представлял интересы собственника — города?» — отмечает уполномоченный.

Что характерно, потерю чиновники обнаруживают не сразу. Складывается ощущение, что люди, 10-15 лет назад работавшие в жилищном ведомстве, вообще данными вопросами не озадачивались. В этом смысле показательна история семьи Вагановых, которая приобрела спорную квартиру в 1994 году. «Мы с мужем купили квартиру, прожили в ней 19 лет. В 2011 году подали на развод. Во время судебного слушания о разделе имущества представитель департамента объявил нам, что мы не имеем права делить свою квартиру, так как сделка купли-продажи 1994 года ничтожна, в связи с тем, что данное жилое помещение мошенническим путем выбыло из собственности города. Как оказалось, в 1997 году разоблачили банду мошенников, которые по одной преступной схеме – «приватизация с умершими» провернули сделки с 49 квартирами, в число которых, попала и наша квартира», — поделилась собственница.

После этого ведомство обратилось в суд с иском о выселении семьи, и, несмотря на истечение срока исковой данности, суд удовлетворил требования чиновников.

«Дело в том, что о нарушении прав на имущество департаменту стало известно еще в 1997 году, когда он был признан потерпевшим по делу о хищении права собственности на 49 квартир», — подчеркнул Музыкантский. Почему город еще тогда не заявил о своих правах — большой вопрос. Ясно одно: чиновники, работавшие тогда в департаменте, знали, что имущество утрачено.

И вот теперь семью выселяют на улицу. «Приставы пришли к нам в тот самый момент, когда дочь готовилась к сдаче ЕГЭ. Войдя в наше положение, они дали отсрочку до августа, и то при условии, что к указанному сроку мы сами покинем помещение», — вздыхала Ваганова.

Таких историй по Москве — сотни. Люди обращаются за помощью в различные инстанции, ищут справедливости в суде. Примером защиты своих прав для многих собственников, оказавшихся в таком положении, стало прогремевшее на всю страну дело «Гладышева против России», увенчавшееся успехом лишь в Европейском суде по правам человека.

В своем решении Европейский суд указал на то, что факт подделки документов первым собственником мог быть установлен властями на стадии решения вопросов о регистрации по месту жительства и приватизации спорной квартиры — этот вопрос относится к исключительной компетенции собственника (города). Кроме того, дальнейшие сделки в отношении квартиры также требовали легализации государством, в частности, речь идет о регистрации права в столичном управлении Росреестра. По мнению суда, при таком количестве регулятивных органов, обеспечивающих чистоту титула владельца квартиры, ни сама Гладышева, ни иной покупатель квартиры, в сущности, не должны были оценивать риск прекращения права собственности. Все спорные вопросы должны были быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях. Таким образом, «упущение властей не могло оправдать последующие санкции против добросовестного приобретателя данного имущества».

Европейский суд указал, что «риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица», при этом, «лишение заявительницы права собственности возложило на нее чрезмерное индивидуальное бремя и что публичный интерес не являлся для этого достаточным оправданием».

Некоторые московские суды придерживаются той же позиции, однако, в большинстве случаев решения принимаются в пользу департамента.

В сложившейся ситуации, приобретая недвижимость, гражданам остается рассчитывать только на себя и свою бдительность. В первую очередь, по словам Музыкантского, необходимо проверить личность продавца. В первую очередь, нужно попросить у продавца справку из психоневрологического диспансера, поскольку установление судом его недееспособности повлечет признание сделки недействительной.

Стоит внимательно изучить документы: срок их действия, печати, соблюдение нумерации страниц. Также необходимо сверить даты заключения брака и возникновения права собственности на квартиру, поскольку имущество, приобретенное в период брака, является совместной собственностью супругов, а значит, потребуется согласие супруга на совершение сделки.

Если имеет место доверенность, то она должна предъявляться только в подлинном виде. Следует проверить ее действительность и полномочия нотариуса, заверявшего ее. По словам омбудсмена, с такой информацией можно ознакомиться в Нотариальной палате и в Государственной регистрационной службе.

При этом нужно помнить, что доверитель может отозвать доверенность в любой момент времени и тогда сделка будет совершена по недействительному документу. Доверенность теряет силу и в случае смерти доверителя. Для того, чтобы обезопасить себя и с этой стороны, необходимо запросить у выдавшего доверенность нотариуса информацию о действительности документа.

Если квартира получена в наследство, нужно справиться о наличии родственников, которые также могут претендовать на нее. При этом среди наследников могут быть лица, которые должны получить свою долю в любом случае, независимо от того, завещана ли квартира кому-то другому.

Особый случай — приобретение продавцом квартиры на основе договора ренты с пожизненным проживанием бывшего владельца. В данном случае, свидетельство о смерти последнего является обязательным документом, так как собственник может продать квартиру и при его жизни, но в этом случае, за бывшим владельцем сохраняется право пользования квартирой.

Если собственность получена в результате приватизации, а прописанный в ней несовершеннолетний в этом процессе не участвовал или был выписан за год до этого, могут возникнуть претензии по факту ущемления прав ребенка. Кроме того, в случае, когда среди собственников продаваемой квартиры имеются несовершеннолетние дети, необходимо получить у органов опеки и попечительства разрешение на сделку купли-продажи. Это разрешение выдадут, если права и имущественные интересы несовершеннолетних в результате сделки не будут ущемлены.

Неотъемлемой частью проверки «чистоты» квартиры должно стать выяснение всей истории сделок, совершенных с ней. Для этого достаточно получить выписку из ЕГРП, получить которую может любое физическое или юридическое лицо, обратившись в территориальный орган Росреестра. Примечательно, что собственник может также узнать информацию о том, кто делал запросы по данному объекту недвижимости, так как все запросы сохраняются.

О том, кто проживает в квартире на момент сделки, можно узнать, обратившись в паспортный стол за выпиской из домовой книги. При этом, в большинстве случаев для получения сведений о квартире требуется присутствие самого продавца.

«Что касается недвижимости, ранее принадлежащей городу и переданной гражданам в собственность, стоит отметить, что потенциальный покупатель вправе обратиться в департамент жилищной политики с просьбой проверить законность первичного выбытия жилого помещения из собственности города. В случае если в процедуре приватизации в интересах гражданина, в собственность которого было передано жилье, участвовал другой гражданин по доверенности, не лишним будет обратить внимание ведомства на данное обстоятельство. При этом важно поставить перед ним вопрос о проверке наличия либо отсутствия на момент приватизации в органах, производящих государственную регистрацию актов гражданского состояния, записи о смерти лица, в пользу которого произошла приватизация», — отметил Музыкантский.

Если в течение короткого промежутка времени квартира сменила несколько хозяев, а в ее истории есть лица, которые были сняты с регистрационного учета в одном месте, но не были зарегистрированы в другом, если ранее квартира продавалась по доверенности, потенциальным покупателям стоит насторожиться.

Таким образом, покупка квартиры из долгожданного радостного события грозит превратиться в настоящее детективное приключение. Но даже соблюдение всех вышеперечисленных правил вовсе не гарантирует чистоту сделки.

«До тех пор, пока ситуация не будет изменена (обращения от уполномоченного и ОП переданы в Верховный суд, который вправе разъяснить судам низшей инстанции, как следует решать подобные споры), я категорически не рекомендую москвичам покупать жилье на вторичном рынке или, по крайней мере, страховать риск утраты собственности» — заключил уполномоченный.