Расчет неустойки по договору долевого участия образец

Расчет неустойки по договору долевого участия образец

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Формула расчета неустойки (пени) по договору долевого участия в строительстве

Формула расчета неустойки по договору долевого участия .. для предпринимателей и юридических лиц:

неустойка = цена договора х количество дней просрочки х ставку рефинансирования ЦБ РФ / 100 / 300

Формула расчета неустойки по договору долевого участия .. для граждан:

неустойка = цена договора х количество дней просрочки х ставку рефинансирования ЦБ РФ / 100 / 150

Пример расчета неустойки (пени) по договору долевого участия в строительстве

Например, цена договора долвого участия в строительстве составляет 2 000 000 рублей.
Количество дней просрочки составляет 150 дней
Ставка рефинансирования: Согласно Указанию Центрального Банка РФ от 23 декабря 2011 года № 2758-У, начиная с 26 декабря 2011 года ставка рефинансирования Банка России устанавливается в размере 8 процентов годовых.
1/300 — размер пени в силу закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ page.php?id=2361- для предпринимателей и юридических лиц;
1/150 — размер пени в силу закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ — для граждан, не являющихся ИП.

Расчет неустойки (пени) за просрочку передачи застройщиком объекта недвижимости участнику долевого строительства по формуле:

Для участника долевого строительства — гражданина:

2 000 000 (цена договора) х 150 (количество дней просрочки) х 8 (ставка рефинансирования) / 100 / 150 = 160 000 рублей

Для участника долевого строительства ИП и организации:

2 000 000 (цена договора) х 150 (количество дней просрочки) х 8 (ставка рефинансирования) / 100 / 300 = 80 000 рублей

Вернуться к оглавлению обзора судебной практики : Взыскание неустойки, пени, штрафа за просрочку . Размер, расчет, формулы. Судебная практика

Образец претензии по неустойке за просрочку сдачи дома (договор участия в долевом строительстве)

В (название застройщика из договора)
Адрес___________________________
От Фамилии Имени Отчества
Адрес:_______________________________
Телефон______________________________

Претензия.

“____” ______ ______года я заключил с Вашей организацией договор участия в долевом строительстве №_____. Предметом данного договора является строительство многоквартирного жилого дома по адресу: ____________. Объектом договора является квартира №____, общей проектной площадью _____ кв. м, расположенная на ____ этаже в ___ подъезде жилого дома. Стоимость работ по договору составляет _______ рублей, которая была оплачена мной в полном объеме.

Согласно п._____ данного договора срок передачи объекта участнику долевого строительства до “____” ______ ______года. Однако до сих пор квартира мне не передана, уведомление о необходимости принятия квартиры по акту приема-передачи не направлено. Или
если квартира передана с просрочкой Фактически акт приема-передачи квартиры был подписан лишь ___.___._____. То есть срок передачи квартиры вами нарушен.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

На дату подачи претензии ___.___._______ или на дату передачи квартиры по акту размер неустойки за просрочку сдачи квартиры составляет: _____ рублей * __%/30000 * 2 * _____ дней = ____ рублей * ____ дней = _____ рублей.

На основании изложенного, прошу вас в течение 10 дней с момента получения данной претензии:

1) Если квартира еще не передана: Передать мне объект долевого строительства, расположенный по адресу: ________ (квартира №____, общей проектной площадью ____ кв. м, расположенная на ___ этаже в ___ подъезде жилого дома) в состоянии, соответствующем
договору, и со всей сопутствующей документацией, в том числе актом приема-передачи квартиры, ключами, паспортами на приборы учета, копией разрешения на ввод в эксплуатацию и т.д.

2) Выплатить мне неустойку за просрочку сдачи объекта долевого строительства за период с ___.___.____ если квартира еще не передана по дату сдачи объекта в размере ___ рублей за каждый день просрочки;
если квартира передана — по ___.___.____ в размере ___ рублей.

3) Дать письменный ответ на претензию при невозможности удовлетворения моих требований.

С уважением, ________________________Фамилия И.О.

Расчет неустойки по ДДУ (договору долевого участия) по ст. 6 Закона 214 ФЗ

Взыщем неустойку, штраф, моральный вред, убытки и компенсацию юридических услуг. Бесплатные консультации по тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.

Хотите узнать больше — жмите на желтую кнопку!

Основная проблема при расчете это правильное определение:
— даты начала периода;
— даты окончания периода;
— ставки Банка России.
Во всём этом легко запутаться, поэтому проще всего использовать калькулятор.

Формула расчета по закону 214 ФЗ

Актуальная формула расчета (ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ)

Стоимость квартиры/машиноместа х количество дней просрочки х (ставка ЦБ РФ/100) х (1/150).
Переменных в формуле две:
— размер ставки ЦБ РФ;
— количество дней просрочки по ДДУ.

Ставки Банка России применяемые в целях расчета неустойки
В расчетах используются две ставки:
— рефинансирования (8,25 %);
— ключевая (плавающая).

Ключевая ставка Банка России постоянно меняется.

Периоды действия ставок ЦБ РФ в 2016-2018 годах.
с 01.01.2016г. по 13.06.2016г. — 11 %
с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. — 10,5 %
с 19.09.2016г. по 26.03.2017г. — 10 %
с 27.03.2017г. по 01.05.2017г. — 9,75 %
с 02.05.2017г. по 18.06.2017г. — 9,25 %
с 19.06.2017г. по 17.09.2017г. — 9 %
с 18.09.2017г. по 29.10.2017г. — 8,5%
с 30.10.2017г. по 17.12.2017г. — 8,25%
с 18.12.2017г. по 11.02.2018г. — 7,75%
с 12.02.2018г. по 25.03.2018г. — 7,5%
с 26.03.2018г. по 16.09.2018г. — 7,25%
с 17.09.2018г. по 16.12.2018г. — 7,5%
с 17.12.2018г. по настоящее время — 7,75%

Можно ли взыскать 100% неустойки без снижения по 333 ГК РФ?

Да, это возможно.
Секрет прост: большой опыт работы у наших юристов по взысканию неустоек с застройщиков.

Хороший юрист всегда знает, что сказать и как возразить оппоненту, сможет подобрать к судье ключик, представить истца в наиболее выгодном свете, а также правильно составить иск, досудебную претензию и предоставить другие необходимые документы.

Смотрите ниже нашу судебную практику.
Обращайтесь по любым вопросам ежедневно с 9 до 23 ч. по тел. 8-903-120-51-06.

Как ответчик не старался, суд прислушался к представителю истца и взыскал неустойку с застройщика в полном объёме.

Больше нашей судебной практики по взысканию неустойки с застройщиков, в частности судебные решения и исполнительные листы, можно посмотреть здесь: судебная практика по ДДУ.

Соотношение понятий ключевой ставки и ставки рефинансирования при расчете неустойки по договору долевого участия.

В статье 6 федерального закона 214-ФЗ нет такого понятия, как ключевая ставка.
Используется только понятие ставки рефинансирования, в связи с чем возникает некоторая путаница при расчете процентов по ДДУ.
Всё дело в том, что с 01.01.2016г. ЦБ РФ своим Указанием № 3894-У от 11.12.2015г. приравнял ставку рефинансирования к ключевой ставке.
Таким образом, с 01.01.2016 г. самостоятельное значение ставки рефинансирования в целях расчета неустойки по 214-ФЗ более не применяется.

Отсюда следует:
— если квартира была передана по акту до 31.12.2015 г. включительно, неустойка рассчитывается по ставке рефинансирования.
— если квартира была передана по акту после 01.01.2016 г., расчет производится по ключевой ставке.

Ниже размещены различные интерактивные миниатюры (выдержки из законов, судебной практики или указаний ЦБ).
В некоторых юристом сделаны выделения цветом, чтобы обратить внимание на самые важные места.
Для того, чтобы миниатюра открылась, нужно по ней щелкнуть мышкой.
Изображения можно увеличивать или пролистывать с одной страницы на другую.

Выдержка из закона 214 ФЗ о расчете неустойки с примечаниями юриста.

По клику можно посмотреть:
— ч. 2 ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ;
— ч. 1 ст. 12 ФЗ №214-ФЗ.

Расчет просрочки по ДДУ (продолжение)

Ставка при расчете по закону 214-ФЗ зависит от фактической даты исполнения обязательства, а не от указанной в договоре даты его исполнения.
В ч. 2 статьи 6 ФЗ 214 об этом прямо сказано: «пени в размере ставки, действующей на день исполнения обязательства».
День исполнения обязательства — это дата подписания акта приема-передачи.
Поэтому производить расчет на дату, когда по условиям договора квартиру должны были передать — не правильно.
Правильно:
— на дату подписания акта;
— на текущую дату, если акт не подписан.

Правовое основание к вышеизложенному:

ч. 2 ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ.

Неустойка начисляется за нарушение срока исполнения обязательства по передаче квартиры.
Дата исполнения обязательства — это дата подписания АПП (ч. 1 ст. 12 ФЗ №214-ФЗ).

Если вам прислали по почте односторонний акт приема передачи и вы с ним не согласны, можно считать на текущую дату.
Односторонний акт можно оспорить в суде.

Определение периодов при расчете пени по ДДУ

Если просрочка была длительной, она захватила несколько периодов изменения ставок центральным банком.
Напрашивается вопрос, как выгоднее считать?
Имеем три варианта:
— по периодам действия ставок;
— на дату фактического исполнения обязательства по передаче квартиры (подписание акта приема-передачи).
— на текущую дату, если акт не подписан.

Чтобы в этом разобраться нужно выделить наибольший период просрочки, который захватывает ту или иную ставку.

1. Если наибольший по времени период захватывает временной отрезок до 31.12.2015 г., когда ставка была 8,25%, то целесообразно рассчитывать неустойку за весь период просрочки по одной из ключевых ставок, начиная с 2016 года, поскольку их размер существенно выше.
Логично, что если наибольший период просрочки захватил ставку 8,25%, то нет смысла считать по периодам: по 31.12.2015г. считать по ставке 8,25%, а с 01.01.2016г. по ключевой ставке.
Математически это будет невыгодно, а юридически неправильно.
Единая судебная практика по этому вопросу отсутствует, даже в одном и том же суде.
Поэтому считать по периодам или на одну дату, зависит от того, где получается больше сумма.
Если стоимость квартиры большая и период не маленький, разница в суммах в зависимости от метода расчета может быть существенной.

2. Если наибольший период просрочки приходился на 2016-2017 годы, в которых ключевая ставка постоянно снижалась с 11 до 8,25 процентов — лучше рассчитать неустойку ДДУ по периодам действия ставок.
Так можно добиться максимальной суммы при расчете с точки зрения математики, и с правовой точки зрения это тоже будет правильно.

Два примера для иллюстрации вышеизложенных ситуаций:

1. По условиям договора квартира стоимостью пятнадцать миллионов рублей должна быть передана по акту 30.01.2015 года, а фактически передана 30.05.2016 года.
Отсюда следует, что наибольший период просрочки захватывала ставка рефинансирования 8,25%, а наименьший период ключевая ставка 11%.

Смотрим по периодам:
с 31.01.2015г. по 31.12.2015г. 15 000 000 руб. 00 коп. x 335 x 8.25% x 1/150 = 2 763 750 руб. 00 коп.
с 01.01.2016г. по 30.05.2016г. 15 000 000 руб. 00 коп. x 151 x 11% x 1/150 = 1 661 000 руб. 00 коп.

Теперь рассчитаем на дату передачи квартиры:
с 31.01.2015г. по 30.05.2016г. 15 000 000 руб. 00 коп. x 486 x 11% x 1/150 = 5 346 000 руб. 00 коп.
В первом случае со штрафом будет: 6 637 125 руб. 00 коп.
Во втором: 8 019 000 руб. 00 коп.

Разница в зависимости от метода расчета составила на промежутке чуть меньше полутора лет: 1 381 875 руб.
Понятно, что с такой большой суммой, путь только в арбитраж через уступку, но эта уже другая тема.

Вывод: в данном случае было выгоднее рассчитать за один период по ставке 11% (на дату передачи квартиры по акту).

2. По условиям договора квартира стоимостью десять миллионов рублей должна быть передана 31.12.2015г.
На дату отправки претензии, к примеру 12.01.2017г. квартира по акту не передана.
Неустойка рассчитывается со дня следующего за днем нарушения обязательства, т.е. с 01.01.2016г.
Просрочка по договору долевого участия захватывает три периода в которых ключевая ставка ЦБ последовательно уменьшалась с 11% до 10%.

Делаем расчет по периодам:
с 01.01.2016г. по 13.06.2016г. 10 000 000 руб. 00 коп. x 165 x 11% x 1/150 = 1 210 000 руб. 00 коп.
с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. 10 000 000 руб. 00 коп. x 97 x 10.5% x 1/150 = 679 000 руб. 00 коп.
с 19.09.2016г. по 12.01.2017г. 10 000 000 руб. 00 коп. x 116 x 10% x 1/150 = 773 333 руб. 33 коп.

Теперь рассчитаем по ставке, действующей на дату отправки претензии:
с 01.01.2016г. по 12.01.2017г. 10 000 000 руб. 00 коп. x 378 x 10% x 1/150 = 2 520 000 руб. 00 коп.

В первом случае со штрафом будет: 3 993 500 руб. 00 коп.
Во втором: 3 780 000 руб. 00 коп.
Разница в зависимости от метода расчета составила на промежутке чуть больше одного года: 213 500 руб.

Вывод: в данном расчет процентов по 214 ФЗ выгоднее производить по периодам.

Периоды действия ставок были указаны в начале статьи.
Однако удобнее воспользоваться в целях расчета онлайн калькулятором.

Обращаем внимание:
Если квартира передана по акту до 31.12.2015 г. включительно, расчет неустойки по 214 ФЗ производится по ставке рефинансирования 8,25%, независимо от даты подачи искового заявления (Указание ЦБ от 13.09.2012г. № 2873-У).

В любом случае, окончательное решение принимает юрист ведущий дело, поскольку каждое дело индивидуально и обобщить всё без учета конкретной ситуации по делу просто невозможно.
Цель данной статьи предоставить информацию к размышлению и обобщить все варианты расчета пени для суда.

Определение начала периода просрочки при расчете процентов по ДДУ.

Как правильно определить дату с которой нужно начислять проценты (пени) по закону 214 ФЗ?

Если с датой окончания периода просрочки все понятно — это дата передачи квартиры по акту, то с определением даты с которой нужно начинать её рассчитывать, не все так просто.

Начисление производится с даты, которая следует за днем, когда квартира по условиям договора долевого участия должна быть передана дольщику по акту приема-передачи (ч. 1 ст. 6 214-ФЗ, ст. 191 ГК РФ).

Если квартира оформлялась по договору уступки, в котором не указан срок передачи квартиры, нужно запросить у застройщика копию основного договора.
Срок передачи квартиры является существенным условием (ч. 1 ст. 6 214-ФЗ).
В основном договоре такой срок будет указан.

При этом, если срок передачи квартиры по условиям договора выпадает на нерабочий день — это означает, что застройщик должен передать квартиру в ближайший следующий за ним рабочий день (ст. 193 ГК РФ).

Ниже по клику можно посмотреть ст. 191, 193 ГК РФ. Важное выделено юристом.
— ст. 191 ГК РФ (начало срока, определенного периодом времени);
— ст. 193 ГК РФ (окончание срока в нерабочий день).

Ниже выложена судебная практика для случая, когда срок передачи квартиры выпадает на нерабочий день.

Фабула судебного дела:
По условиям договора застройщик должен передать квартиру дольщику не позднее 31.12.2012г.
По акту квартира передана 20.02.2014г.
Дольщик обратился с иском в суд, при этом произвел расчёт с 01.01.2013г.

Суд посчитал такой расчет неправильным и указал на следующее:
— согласно ст. 193 ГК РФ, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается блажащий следующий за ним рабочий день.
— согласно ПП РФ от 20.07.2011г. N 581 31.12.2012г — нерабочий день;
— статьёй 112 ТК РФ установлено, что с 1 по 8 января — нерабочие дни;
— первый рабочий день января: 09.01.2013г.
Таким образом, последний день передачи квартиры по акту: 09.01.2013г.

Московский городской суд в апелляционном определении указал, что если срок передачи квартиры приходится на нерабочий день, то застройщик должен передать квартиру в ближайший следующий за нерабочим днем рабочий день.

Особенности дела юрист выделил жирным шрифтом.

Аналогичная судебная практика по делам Мосгорсуда: N 33-7017 от 06.03.2014г., N33-757/14 от 20.01.2015г.

Апелляционное определение Мосгорсуда открывается по клику на изображении на нескольких страницах.

Разбор дополнительных вопросов возникающих при расчете по 214 ФЗ.

От какой цены рассчитывать: от цены ДДУ или от цены в договоре уступки (цессии)?

Расчет производится от цены квартиры, указанной в договоре долевого участия, даже если она существенно меньше суммы за которую вы приобретали квартиру по договору уступки.
Здесь есть логика понятная даже не юристу.
По договору уступки к вам перешли права требования квартиры и другие права по договору цессии.
После регистрации договора уступки, у цедента прав на квартиру больше нет, они перешли к цессионарию (к вам) за определенные деньги, которые вы заплатили за квартиру цеденту.
Таким образом, вы встали на место участника долевого строительства по договору долевого участия, при этом не имеет значения сколько было до вашей уступки, других уступок по договору. Теперь вы сторона основного договора, поэтому и расчет по 214 ФЗ нужно делать от указанной в нем цены.

Мы выяснили, что цену для расчета нужно брать из ДДУ, но как узнать её цену, если в договоре перечислено много квартир из которых права принадлежат мне только на одну квартиру?
В ряде договоров долевого участия квартиры вынесены даже в отдельное приложение, настолько их бывает много.
Для выяснения цены именно ваших прав на квартиру нужно внимательно прочитать раздел, где указаны цены и порядок их определения.

Здесь может быть разные варианты, например:
— цена в договоре на квартиру может быть указана напрямую — цифрой и ничего вычислять не нужно;
— указана только цена одного квадратного метра и для вычисления стоимости вашей квартиры нужно умножить её площадь на стоимость квадратного метра.
При этом, если площадь вашей квартиры по результатам обмеров БТИ стала больше, указанной в ДДУ и вы произвели доплату застройщику за превышение площади, то при расчете цены квартиры можно взять ее площадь из АПП или ДС об изменении площади.
Если за превышение по метражу не доплачивали, то вычисляете цену вашей квартиры исходя из цены одного квадратного метра, указанную в договоре.

Где взять договор долевого участия, если у меня его нет?
Можно обратиться с официальным запросом к застройщику или попросить прислать скан по телефону, мотивировав просьбу тем, что вы хотите продать квартиру и покупатель в целях внесения аванса хочет посмотреть сам договор, а не только уступку по нему.
Говорить при этом цель вашего настоящего намерения застройщику совершенно не обязательно.

Что не учитывается при расчете пеней по ДДУ.

Не имеют значения в целях расчета неустойки следующие даты:
— дата подписания договора;
— дата ввода дома в эксплуатацию, за исключением случая, когда дата передачи квартиры увязана в договоре с этой датой;
— различные даты из проектной декларации;
— дата получения претензии застройщиком.

Определение даты начала просрочки в целях расчета неустойки по договору долевого участия для случаев, когда такая дата привязана к какому-либо событию.

Законодатель в 214-ФЗ не обязал застройщика указывать календарную дату передачи объекта, поэтому в договоре этот срок может быть привязан к какому–либо событию, например, к дате ввода в эксплуатацию.

Пример 1: передача квартиры в течение трёх месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию.
При этом, такой датой считается дата соответствующего распорядительного документа.
Планируемая дата ввода в эксплуатацию четвертый квартал 2015г.
Начисление производится с 01.04.2016г. (ст. 191, 192 ГК РФ).

Пример 2: срок завершения строительства 2 квартал 2015г., Срок введения в эксплуатацию 4 квартал 2015 г.
Срок передачи квартиры – не позднее 1 квартала 2016г.
При расчете неустойки по 214-ФЗ имеет значение только последний срок, остальные несут только информационный характер.
Если срок определен кварталом, он считается согласованным, последний день срока передачи квартиры – 31.03.2016г.
День с которого нужно произвести расчет — 01.04.2016г.

Еще немного про определение даты окончания просрочки при расчете по 214-ФЗ.

Акт приема-передачи квартиры подписан: расчет неустойки по ДДУ производится на дату его подписания.
Ввод дома в эксплуатацию срок течения просрочки не прекращает.
Акт не подписан: расчет производится на дату подписания претензии.
В исковом заявлении расчет производится на дату подписания иска.
На дату судебного заседания исковые требования уточняются путем подачи ходатайства об увеличении исковых требований (ч. 1 ст. 39 ГПК).

Напоминаем: неустойка рассчитывается со дня, следующего за днем, когда застройщик должен был передать квартиру.
Если срок передачи квартиры 1 марта, акт подписан 3 марта – срок просрочки два дня.

О том, как им правильно пользоваться в статье: калькулятор ДДУ.

Посмотреть результаты нашей работы по взысканию неустойки с застройщиков, в частности судебные решения и исполнительные листы, можно в обзоре судебная практика по ДДУ.

Хотите узнать больше — жмите на желтую кнопку!

О наших ценах и порядке оказания юридических услуг в статье: неустойка по ДДУ.

Как расторгнуть договор долевого участия? Подробно о способах и рисках в юридическом обзоре расторжение ДДУ.

Понятие ключевой ставки — это размер процентов, под который ЦБ РФ дает кредиты ком. банкам на неделю и по которой он принимает деньги на депозит.
Значение ставки смотрим на сайте Банка России в разделе ключевая ставка.

Ставка рефинансирования – размер процентов, подлежащих уплате ЦБ по выданным кредитам.

Калькулятор ДДУ

Для самостоятельного расчета неустойки по договору долевого участия воспользуйтесь формой ниже. Просто введите цену Вашего договора, дату, указанную в нем до которой квартиру должны были Вам сдать и дату фактического подписания акта приема-передачи

Вы можете найти образец претензии к застройщику в нашей статье, где рассказывается, что помимо этой суммы Вы также можете требовать моральную компенсацию, штраф (50% от суммы неустойки рассчитанной выше в калькуляторе), компенсацию за съемное жилье и т.д. (детальнее смотрите инфографику).
Также, хотим напомнить, что при расторжении ДДУ неустойку считают по такому же принципу.

Принципы работы с калькулятором неустойки за просрочку сдачи квартиры по ДДУ (214-ФЗ) для физических лиц:

Изменения ставки рефинансирования (ключевой ставки Центрального Банка РФ) учитываются калькулятором при расчёте.

С 14/09/2018 ставка рефинансирования (ключевая ставка Центрального Банка РФ) составляет 7,5%.

1. Какую стоимость нужно вводить?

Тут все просто: в случае, если Вы первым укладывали договор долевого участия с застройщиком, то вписываем полную стоимость объекта, указанную в ДДУ. При этом не имеет значения, покупали Вы квартиру в рассрочку или по переуступке.

2. Дата сдачи объекта по договору и по факту

Укажите крайнюю дату сдачи квартиры по договору. Например, у Вас в договоре сказано «до 31.01.2017» так и вводим. Либо «конец 3го квартала 2018», тогда это будет 30.09.2018.
Фактическая дата передачи: для точных результатов нужно вводить дату из акта приема-передачи объекта ДДУ, если таковой есть. Дата ввода в эксплуатацию дома или окончания строительства не имеют для Вас значения. Если же квартира ещё не передана, то ставим сегодняшнее число.

Формула расчета неустойки по 214-ФЗ

В законодательном акте «Об участии в долевом строительстве…» 214-ФЗ указывается, что застройщик, просрочивший сдачу квартиры дольщику в указанный в договоре срок, должен понести финансовое наказание в виде неустойки. Иначе говоря, выплатить минимальные проценты участнику долевого строительства за использование его денег (ведь гипотетически, Вы могли эти же деньги положить в банк и получать проценты).

Для физических лиц формула имеет вид:

Неустойка=цена ДДУ/100 * ставка ЦБ/300 * 2 * количество дней просрочки

После упрощения мы получаем формулу, что на картинке. Так что для правильного самостоятельного подсчета Вы можете воспользоваться ей. Если хотите проверить наш онлайн калькулятор на своем домашнем.

Пример расчета неустойки по формуле для физических лиц:

В договоре было указано, что строительство и передача объекта дольщику (физ.лицо) будет осуществлена до 31.10.2017. Однако по факту акт приема-передачи был подписан лишь 11.12.2017. Начисление начинается с 01.11.2017. Сумма договора долевого участия при этом составляет 3 000 000 руб. Ключевая ставка в тот период равнялась 8,25%.

Стоимость неустойки = 3 000 000*8,25% / 15 000 * 41 день = 67 650 руб.

Помимо этого с проштрафившегося застройщика еще можно стянуть штраф в сумме 50% от неустойки, если квартира куплена физ. лицом с целью проживания. В нашем примере это ещё + 33 825 руб. штрафа.

Пример расчета для юридического лица:

Цена ДДУ 10 000 000 руб. Конечный срок по договору 14.02.2018, а по факту 15.02.2018. Да, за один день тоже можно требовать выплату. Дольщик — юридическое лицо (тут фирма получает в 2 раза меньшую сумму по сравнению с физическим лицом).

Стоимость неустойки = 10 000 000*7,75% / 30 000 * 1 день = 2583,33 руб.

Данные калькулятора носят ознакомительный характер и помогают понять сумму неустойки, которую должен будет выплатить застройщик.

Посетите наш сайт, чтобы использовать калькулятор неустойки по 214 ФЗ

*1. Калькулятор автоматически считает используя самую актуальную на сегодняшний день ставку рефинансирования Центрального Банка России 2018 года, которая составляет 7,5% годовых.

*2. Калькулятор неустойки при подсчете периода просрочки по договору долевого участия в соответствии с 214 федеральным законом за 2015 год используется ставка рефинансирования Центрального Банка России за 2015 год и составляет 8.25% годовых. Данная ставка была актуальна с 14 сентября 2012 г. по 31 декабря 2015 г.

Посмотреть актуальную ставку рефинансирования всегда можно на сайте Центрального Банка России

Предлагаем калькулятор неустойки по ДДУ

Если вы — дольщик, пострадавший от действий непорядочного застройщика, то вас наверняка заинтересует информация о том, какие меры воздействия существуют. В тех случаях, когда застройщик медлит со сдачей в эксплуатацию, то вы получаете право расторжения договора. Соответственно, застройщик обязан вернуть поступившие средства. Кроме того, взыскивается неустойка с застройщика калькулятор расчёта которой приведён на нашем сайте. Компания «Бархатов и партнёры» поможет защитить ваши права и взыскать неустойку с застройщика. Мы имеем большой опыт и успешную судебную практику. Одно из направлений нашей работы – взыскание денежных средств за просрочку передачи объекта долевого строительства. С нашей помощью вы грамотно подготовите документы и направите застройщику претензию. Поможет произвести расчёты калькулятор неустойки по ДДУ. Обращайтесь к нам, и вы убедитесь, что ваши интересы в надёжных руках.

Законодательное обоснование взыскания неустойки

Договор долевого участия заключается в тех случаях, когда требуется передать права собственности на объект недвижимости, ещё не сданный в эксплуатацию. ДДУ содержит все условия совершения сделки, права и обязанности сторон, а также начисление пени, предусмотренных за нарушение принятых обязательств. Все основные положения такого соглашения регламентированы в 214-ФЗ.

Если застройщик не выполнил свои обязательства в указанный срок, то он обязан уплатить пени. Поможет сделать расчёт неустойки по 214 ФЗ калькулятор, размещённый на нашем сайте. В тех случаях, когда покупателем выступает физлицо, размер взыскиваемой неустойки удваивается.

Сегодня, чтобы оперативно была рассчитана неустойка по ДДУ калькулятор для её определения размещают на многих сайтах. Однако не спешите пользоваться этими инструментами. Связано это с тем, что соответствующее законодательство предусматривает для расчёта пени использование переменного коэффициента – ставки рефинансирования. Этот параметр периодически меняется. Правильным будет использовать ставку рефинансирования, которая действует на момент исполнения обязательства. Если передача квартиры осуществлялась в 2017 году и ранее, расчет неустойки производится от ставки рефинансирования 8,25. Если передача квартиры произошла в 2018 году или квартира до настоящего момента не передана, используется ставка 7.5 % (см. *1, *2). Поэтому если вы хотите получить правильную сумму неустойки, то лучше всего вам подойдёт калькулятор неустойки по ДДУ 2018, который предлагает компания «Бархатов и партнёры».

Как рассчитывается неустойка

Существует формула расчёта неустойки по 214 ФЗ и калькулятор, приведённый на нашем сайте, использует именно её. Причём, чтобы рассчитать неустойку по ДДУ калькулятор использует информацию о ставке рефинансирования напрямую с официального сайта Центробанка. Выглядит формула следующим образом:

• Н – размер неустойки, которую требуется взыскать с застройщика;
• ∑ – сумма, уплаченная в соответствии с договором;
• СР – ставка рефинансирования;
• П – количество дней, прошедших с даты, указанной как срок сдачи в эксплуатацию.

Таким образом, формула расчёта неустойки по ДДУ, калькулятор 2016 которой размещён на нашем сайте, использует три переменные – ставку рефинансирования, сумму договора и период просрочки. Казалось бы, нет ничего сложного, и неустойка по 214 ФЗ при помощи калькулятора рассчитывается элементарно. Однако не стоит забывать, что в каждом договоре существуют определённые нюансы, в которых непрофессионалам разобраться сложно. Компания «Бархатов и партнёры» окажет вам юридическую поддержку и предоставит необходимую информацию по интересующему вас вопросу.

Переменные для расчёта пени

Первый показатель, который необходим для расчётов, – это ставка рефинансирования. Она представляет собой ставку, по которой Центробанк кредитует коммерческие банки. Иначе говоря, эта цена за использование заёмных средств. Как видно из формулы, в расчётах используется одна трёхсотая этой величины.

Следующий фактор, влияющий на расчёт неустойки по 214 ФЗ, калькулятор 2018 который обязательно учитывает, – просрочка. Дата передачи объекта указывается в договоре. Соответственно, если объект не был передан в срок, то со следующего дня можно начислять неустойку. Следует учитывать, что непросто определить день, с которого начинается неустойка. В некоторых случаях, чтобы не начислялась неустойка 214 ФЗ, калькулятор для определения которой вы можете найти на нашем сайте, застройщик не прописывает в договоре точную дату передачи недвижимости дольщику. В такой ситуации вам однозначно потребуется помощь профессиональных юристов, чтобы отстоять свои права.

Следующий параметр – сумма договора. Если заключён классический договор долевого участия, то чтобы сделать расчёт неустойки по ДДУ, калькулятор 2018 года для которой мы регулярно обновляем, вам необходимо внести в соответствующую графу сумму, которая была вами заплачена. Однако существуют и другие ситуации. Например, если недвижимость была приобретена по договору цессии, в соответствии с которым вы оплатили полную стоимость, а лицо, уступившее вам свои права по ДДУ, – половину. Таким образом, сумма, уплаченная вами, и сумма, полученная застройщиком, различаются. И здесь вам также не обойтись без помощи юристов, имеющих опыт подобной судебной практики.

Компания «Бархатов и партнёры» специализируется на защите прав дольщиков. Обращайтесь к нам, и мы сможем отстоять ваши интересы и финансовое благополучие. А наш калькулятор неустойки по 214 ФЗ поможет вам определиться с тем, какой может быть сумма полученной с застройщика неустойки.

Как рассчитать размер неустойки с помощью калькулятора?

Стоимость договора.

Если у вас прямой договор долевого участия с Застройщиком, стоимость договора берем ту, которая указана в дду.

В случае, если у вас договор уступки по дду, стоимость можно брать как из первого, так и из второго договора. Согласно ФЗ № 214 правильно брать стоимость квартиры из изначального ДДУ с застройщиком, но не все застройщики об этом знают. Поэтому, если разница по деньгам между ДДУ и Договором уступки значительна, мы советует использовать сумму из Договора уступки.

Дата сдачи объекта по договору.

Под датой сдачи понимается не дата ввода в эксплуатацию, а дата, когда квартира должна быть передана дольщику. Срок начинает течь на следующий день после дня, когда Застройщик должен был передать квартиру. Т.е., если в договоре срок передачи стоит до 31.12.2017, то срок начинает течь с 01.01.2018 г.

Фактическая дата передачи квартиры.

В данном разделе ставим дату подписания акта приема-передачи, а если квартира не передана, текущую дату.

После заполнения вышеуказанных окон, нажимаем на кнопку «посчитать», и калькулятор рассчитывает количество дней просрочки и размер неустойки за весь период.

Данные калькулятор носит справочный характер и дает представление о том, какое количество денег вам должен застройщик за просрочку передачи квартиры.

Неустойка по ДДУ — расчет и взыскание

Расчет неустойки по ДДУ для участника при просрочке внесения платежа

Неустойка за несоблюдение предусмотренных договором долевого участия (далее — ДДУ) сроков внесения платежа участником ДДУ исчисляется как произведение коэффициента, равного 1/300 ставки рефинансирования, и суммы просроченного платежа (п. 6 ст. 5 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, далее — закон № 214) за каждый день просрочки.

ВАЖНО! Хотя в тексте официального документа до сих пор в качестве основы для расчета указывается ставка рефинансирования, с 01.01.2016 для вычисления неустойки в соответствующие периоды должна использоваться ключевая ставка ЦБ РФ (см. постановление Правительства РФ от 08.12.2015 № 1340). Например, с 27.03.2017 она равна 9,75% (см. информацию Банка России от 24.03.2017).

Продолжительность периода просрочки исчисляется со дня, следующего за последним днем, когда обязательство должно было быть исполнено. В расчет включается и день, когда обязательство по факту было выполнено (абз. 4 п. 65 постановления ПВС РФ от 24.03.2016 № 7, далее — ППВС № 7).

Рассмотрим вариант расчета на конкретном примере. Исходные данные:

• сумма платежа — 300 000 руб.;
• дата внесения платежа по графику — 01.03.2017;
• дата фактического внесения платежа — 30.03.2017.

• На день исполнения обязательства ключевая ставка ЦБ РФ была равна 9,75%. Важно учесть размер ставки именно на момент исполнения обязательства, а не актуальную (см. решение Октябрьского райсуда от 13.01.2016 по делу № 2-490/2016).
• Сумма неустойки по ДДУ за период с 02.03.2017 по 30.03.2017 равна: 29 (дней) × 1/300 × 9,75% × 300 000 руб. = 2 827,5 руб.

Расчет неустойки по ДДУ для застройщика в случае нарушения сроков сдачи объекта

Неустойка в пользу участника ДДУ может взыскиваться с застройщика за нарушение им установленных договором сроков передачи объекта долевого строительства такому участнику ДДУ. Размер неустойки исчисляется как произведение коэффициента, равного 1/300 ставки рефинансирования (в данном случае с 01.01.2016 также применяется размер ключевой ставки ЦБ РФ), количества дней просрочки (порядок их учета аналогичен указанному в предыдущем блоке нашей статьи) и цены договора (п. 2 ст. 6 закона № 214).

Если участником ДДУ выступает физлицо, то неустойка, рассчитанная по приведенному алгоритму, должна быть увеличена в 2 раза.

Приведем пример расчета. Исходные данные:

• цена ДДУ — 3 млн руб.;
• срок сдачи объекта ДДУ по договору — 01.03.2017;
• фактический срок исполнения обязательства — 28.03.2017;
• участником ДДУ является гражданин.

• просрочка приходится на период после 01.01.2016, соответственно, при расчетах надлежит использовать ключевую ставку ЦБ;
• на момент исполнения обязательства ключевая ставка равна 9,75%;
• поскольку участником ДДУ является физлицо, то используется коэффициент 1/150;
• сумма неустойки по ДДУ за период просрочки с 01.03.2017 по 28.08.2017 равна: 27 (дней) × 1/150 × 9,75% × 3 000 000 руб. = 52 650 руб.

Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию: основные особенности

Кроме рассмотренной выше неустойки за нарушение сроков передачи готового жилья дольщик-гражданин может взыскать с застройщика:

• неустойку за нарушение сроков устранения дефектов в размере 1% от цены жилого помещения за каждый день просрочки ( п. 1 ст. 23 закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I, (далее — ЗоЗПП);
• если указанные недостатки не повлекли признания такого помещения непригодным для проживания, то расчет 1% производится только от стоимости устранения дефекта (ч. 8 ст. 7 закона № 214);
• неустойку за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований дольщика – 1% от стоимости жилого помещения (п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ от 19.07.2017(далее — Обзор);
• проценты за нарушение сроков возврата денежных средств при расторжении договора ДДУ – двойной размер процентов, исчисленных как 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки (ч. 6 ст. 9 закона № 214).

При этом необходимо иметь в виду, что:

• убытки дольщика, вызванные несоблюдением застройщиком своих обязательств, подлежат возмещению в полном объеме сверх суммы, предусмотренной договором неустойки (п. 2 ст. 13 ЗоЗПП).
• в случае перехода прав дольщика к новому кредитору, ответственность застройщика исчисляется с момента нарушения им своих обязанностей перед предыдущим (п. 13 Обзора);
• в случае удовлетворения требований дольщика в судебном порядке в его пользу суд обязан взыскать штраф в размере половины суммы требований дольщика, удовлетворенных судом (п. 46 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17).
• размер неустойки может быть уменьшен с учетом правил ст. 333 ГК РФ (п. 9 Обзора), но это правило не распространяется на неустойку, присужденную на будущее время (определение ВС РФ от 11.09.2018 № 11-КГ18-21).

Как рассчитать и взыскать с застройщика неустойку за нарушение срока исполнения гарантийных обязательств

При нарушении застройщиком согласованного с участником ДДУ — физлицом срока устранения недостатков объекта ДДУ, выявленных в течение гарантийного срока, с первого могут быть взысканы пени в размере 1% от цены договора.

Если же выявленный дефект помещения таков, что помещение нельзя признать непригодным для проживания, то размер неустойки определяется как 1% от стоимости необходимых на ремонт расходов за каждый день просрочки (п. 8 ст. 7 закона № 214).

Надлежащими доказательствами факта наличия недостатков (дефектов) объекта ДДУ и стоимости ремонтных работ являются, например, заключения профессиональных оценщиков или экспертов (см. решение Череповецкого горсуда от 01.02.2017 по делу № 2- 911/2017).

Пример расчета неустойки:

• 16.01.2018 — дата выявления недостатка, не являющегося основанием для признания объекта недвижимости непригодным для проживания, дольщиком;
• 27.01.2018 — дата окончания периода устранения данного недостатка застройщиком;
• 17.02.2018 — дата фактического устранения недостатка застройщиком;
• 30 000 руб. — фактическая стоимость ремонтных работ.

В итоге размер неустойки к взысканию будет равен: 30 000 × 1% × 21 (день) = 6 300 руб.

Взыскание такой неустойки производится в общем порядке и с учетом тех же особенностей, которые описаны в предыдущем блоке нашей статьи.

Калькулятор неустойки по закону № 214-ФЗ

Расчет неустойки по ДДУ удобно производить также с помощью специального калькулятора неустойки по 214-ФЗ онлайн.

Калькулятор неустойки по ДДУ всегда можно найти в интернете в открытом доступе, однако главным минусом такого инструмента расчета зачастую является неактуальность формул для вычисления. Например, расчет неустойки по 214-ФЗ калькулятор производит на основании ставки рефинансирования вместо ключевой ставки или осуществляет округления слишком грубо (до 2–3 разрядов) и т. д.

В связи с этим рекомендуется заранее проверять формулу расчета, встроенную в конкретный калькулятор, использовать для контроля сразу несколько калькуляторов, а также производить контроль вычисления вручную.

Итак, по ДДУ неустойка может быть взыскана:

• с дольщика — за нарушение сроков внесения платежа по ДДУ;
• застройщика — за нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию или несоблюдение срока исполнения гарантийных обязательств по договору.

Порядок исчисления пеней подробно описан в соответствующих нормах закона № 214. При этом расчет неустойки по договору долевого участия калькулятором, специально ориентированным под такие вычисления в режиме онлайн, можно использовать для контроля за полученными результатами.