Договор перенайма помещения

Договор перенайма нежилого помещения

Арендодатель (СТОРОНА 1) заключил долгосрочный договор аренды, зарегистрированный в юстиции, с Арендатором (СТОРОНА 2). Затем было заключено трехстороннее соглашение о перенайме между СТОРОНОЙ 1, СТОРОНОЙ 2 и новым Арендатором СТОРОНОЙ 3, в соответствии с которым СТОРОНА 3 принимает все права и обязанности СТОРОНЫ 2 по долгосрочному договору аренды. Сейчас СТОРОНА 3 хочет передать СТОРОНЕ 4 — следующему новому арендатору права и обязанности по долгосрочному договору аренды, возможно ли заключения еще одного договора о перенайме между СТОРОНОЙ 1, СТОРОНОЙ 3, СТОРОНОЙ 4.

Ответы юристов (1)

1.Все Дополнительные соглашения, заключенные между сторонами, должны быть зарегистрированы в Росреестре, т.к. изначально договор аренды заключен на срок больше 1 года и прошел государственную регистрацию.

2.Оформлять изменение лица в обязательстве вы можете только в том случае, если происходит правопреемство или иная реорганизация стороны. Т.е. при изменении Арендатора Вам следует заключить новый Договор аренды, а предыдущий расторгнуть, оформив акты сдачи-приемки и зарегистрировать такое расторжение в Росреестре.

Если условия договора аренды позволяют расторгнуть расторгнуть изначальный договор в внесудебном порядке по соглашению сторон либо в одностороннем порядке, то вы можете в любое время заключать новые договора аренды на срок, не превышающий 11 месяцев.

Я бы вам советовала переход Арендатора оформить путем заключения нового договора аренды с каждым новым Арендатором. Первый Договор, зарегистрированный в Росреестре -расторгнуть и соглашение о расторжении подать в Росреестр для погашения записи об обременении.

Понятия «перенайма» в вашем случае нет. Трёхсторонних сделок имущественного найма для бухгалтерии не существует, т.к. если вы задали вопрос об аренде, значит стороны сделки занимаются предпринимательской деятельностью. Аренда между физическими лицами, если они не ИП, невозможна.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Возможна ли сдача в безвозмездное пользование арендованного помещения ИП другому ИП?

У ИП заключен договор аренды на помещение 10 кв. м., но в данном помещении работают 2 ИП, арендодатель не хочет заключать с каждым отдельные договора, но не возражает против договора передачи в безвозмездное пользование.

Возможно ли ИП, имеющему договор аренды заключить со вторым ИП договор безвозмездного пользования на часть помещения или на всё помещение. Виды деятельности у ИП одинаковые.

Ответы юристов (2)

Если по договору аренды предусмотрена субаренда, то вполне можно.​

Это предусмотрено статьёй 615. ГК РФ​арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Возможно ли ИП, имеющему договор аренды заключить со вторым ИП договор безвозмездного пользования на часть помещения или на всё помещение. Виды деятельности у ИП одинаковые.

Заключить данный договор — договор субаренды возможно, если в основном договоре имеется право на заключение такого договора.

Все в этой схеме не плохо. Однако самый главный вопрос в безвозмездном пользовании, так как, если налоговый орган получит договор, то возникнут налоговые последствия.

В итоге налоговый орган может «начислить» штрафы, пени и посчитать, что при аналогичных рыночных ценах на аренду ИП получило необоснованную выгоду, поэтому либо вообще не заключать договор субаренды, либо заключать примерно по цене похожей на рыночную, т.е. возмездный договор.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Переподписание договора аренды при продаже бизнеса ИП

Я ИП. У меня малый бизнес в арендованном помещении.

Я продаю бизнес. Договор продажи бизнеса между моим ИП и ООО покупателя.

В ходе сделки необходимо будет расторгнуть мой договор аренды, и подписать новый договор аренды между собственником помещения и ООО

Как мне застраховаться от случая, что я свой договор аренды расторгнул, собственник договор с покупателем подписал. А потом, до оплаты, покупатель отказывается от исполнения договора.

И я остаюсь без помещения

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 558 вопросов .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

А нельзя договор аренды подписать после передачи денег Вам?

Возможен залог имущества со стороны покупателя, то есть покупатель Вам передает имущество в залог, либо 100% предоплата Вам.

Также возможна передача Вами прав и обязанностей арендатора помещения, зачем Вам расторгать договор аренды!

Гражданский кодекс
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Может выложите проект договора, без персональных данных?

С уважением! Г.А. Кураев

Алексей, Вам необходимо заключить договор перехода прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) в соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса РФ, в котором указать, что он вступает в силу с момента расчета по договору купли-продажи бизнеса от _____________ числа.

Поскольку в договоре купли-продажи бизнеса будет указан срок расчетов, то указанное условие не будет отменительным, следовательно является действительным.

Гражданский кодекс
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Договор аренды с физическим лицом

Добрый день! Я ИП. Взяла в аренду площадь и сделала там своими силами ремонт, а так же оснастила оборудованием под салон красоты. Сотрудников я пока не наняла поэтому деятельности в этой сфере не веду. Хочу сдать эти места в субаренду мастерам-парикмахерам. Но дело в том, что мастера не зарегистрированы как индивидуальные предприниматели. Могу ли я сдать свое помещение частному лицу в субаренду? Каким образом мне нужно составить договор, чтобы не нести за них никакой ответственности?

18 Февраля 2015, 09:50 Ольга, г. Уфа

Уточнение клиента

Разрешение Арендодателя на субаренду есть. Меня больше волнует вопрос ответственности с прочими службами: ростехнадзор, пожарники, налоговые. Надо ли вставать на учет как салон красоты, если я как предприниматель не оказываю парикмахерские услуги. Кто несет ответственность за соблюдение санитарных норм? И прочие тонкости.

20 Февраля 2015, 10:39

Ответы юристов (19)

Могу ли я сдать свое помещение частному лицу в субаренду? Каким образом мне нужно составить договор, чтобы не нести за них никакой ответственности?

Сдать можете, это не запрещено законом.

Просто оформляйте договор субаренды (с разрешения арендодателя конечно), и всё. Вы за них в любом случае ответственности не несёте. Вы сдаёте помещение в субаренду, а не принимаете их на работу.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Есть вопрос к юристу?

Договор самый обычный Вы же им сдаете помещения, как они дальше его используют не важно.

Согласно ст. 606 ГК РФ

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Да, можете передать в субаренду помещение парикмахерам. Однако для этого необходимо согласие арендодателя.

Согласно ст.615 ГК РФ

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Однако вы будете отвечать перед арендодателем за действия по пользованию помещением лицами, которым вы сдали это помещение в субаренду.

Добрый день, Ольга.

Могу ли я сдать свое помещение частному лицу в субаренду? Каким образом мне нужно составить договор, чтобы не нести за них никакой ответственности?

Если такое право предусмотрено у Вас в договоре аренды, то да, можете. Если же не предусмотрено, то Вам необходимо будет получить согласие арендодателя (в письменном виде).

Статья 615 ГК РФ Пользование арендованным имуществом

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Добрый день, Ольга! Если в договоре аренды, который вы заключили с собственником помещения, предусмотрено ваше право сдавать в субаренду данное помещение (его часть), то вы вполне можете сдать часть помещения в субаренду физическим лицам, с соблюдением правил регистрации прав на недвижимое имущество, если договоры будут заключаться на срок более 11 месяцев. Но вы должны в договоре субаренды индивидуализировать ту часть помещения, которую будете сдавать физическим лицам, то есть прилагать к договору план помещения с указанием конкретной площади и место расположение сдаваемой части. Обязанность зарегистрироваться в качестве субъекта предпринимательской деятельности, при её осуществлении, лежит на ваших субарендаторах, и вы в данном случае не несёте за них никакой ответственности. Вы обязаны выполнять обязанности налогоплательщика только в отношении своих доходов.

Могу ли я сдать свое помещение частному лицу в субаренду? Каким образом мне нужно составить договор, чтобы не нести за них никакой ответственности?

Сдать можете в том случае, если в Ваш арендодатель даст согласие на сдачу помещения в субаренду.

При этом за нарушение субарендатором условий аренды ответственность перед арендодателем будете нести именно Вы.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Каким образом мне нужно составить договор, чтобы не нести за них никакой ответственности?

Никаким. Вы как арендатор будете нести перед арендодателем ответственность за ущерб, причиненный помещению действиями субарендаторов:

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору
аренды другому лицу(перенаем), .

В указанных случаях, за исключением перенайма,
ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Субаренда не относится к перенайму, поэтому в исключения из данного правила не попадает, следовательно, при заключении договоров субаренды ответственным по договору перед арендодателем останетесь Вы.
Иными словами — в случае повреждения помещения субарендаторами возмещать ущерб будете Вы, а потом вам придется взыскивать данные суммы с субарендаторов. Подумайте, готовы ли Вы к такому повороту событий.

Скажу Вам основываясь на собственном опыте. Так работает достаточно много парикмахерских и салонов красоты.

то есть просто заключаться договора аренды с физ.лицами. никакого нарушения для вас в этом нет. можете спокойно заключать такие договора.

Главное, чтобы Вашим договором аренды была предусмотрена возможность суб.аренды. при необходимости (если это не прописано в договоре) получите письменное согласие на суб.аренду у арендодателя.

Единственный момент о котором вам следует знать (хотя на прямую он Вас не касается), физ.лица, которые будут брать у Вас в аренду площадь должны уплачивать со своего дохода НДФЛ. В идеале, конечно лучше им оформить ИП, это и выгоднее — налог будет меньше.

У меня на родственницу оформлено аналогичное ИП с аналогичным видом деятельности. И хотя в ОКВЭД указано оказание услуг парикмахерскими и салонами красоты, я всячески препятствую для работы по данному ОКВЭД, так как появляются дополнительные проблемы с Роспотребнадзором, санитарными условиями и прочим.

Вся деятельность оформлена именно на договорах аренды и никаких вопросов ни у каких органов не возникает. Всех все устраивает.

Вы спросили пр риски, я про них и отвечу, хоть они практически ПОКА не работают.

В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ:

Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, чтопредпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 23 ГК РФ:

1. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Таким образом, в рамках предпринимательской деятельности лицо может выступать в качестве арендатора по договору аренды нежилого помещения только при наличии статуса ИП.

За незаконную предпринимательскую деятельность физическим лицом предусмотрена ответственность вплоть до уголовной.

1. В случае возникновения спора по задолженности арендной платы суд может признать сделку субаренды недействительной как нарушающей требования закона и отказать в иске.

2 Вас могут расценить как соучастника осуществления незаконной предпринимательской деятельности, так как Вы при выборе субарендатора не проявили должную осмотрительность. Для подтверждения должной осмотрительности при выборе субарендатора по сделке необходимо запросить у него надлежащим образом заверенные копии учредительных документов.

Добрый день. Добавлю к вышесказанному, что в договоре субаренды Вам надо прописать, как именно и в каких целях будет использоваться данное помещение субарендаторами, а также чётко прописать их ответственность за сохранность имущества собственника помещения и ваше имущество (оборудование под салон красоты). Во избежание споров с собственником помещения и субарендаторами в случае повреждения имущества, советую в качестве приложения к договору субаренды составить акт приёма-передачи помещения с указанием поимённо всего имущества, находящегося в нём, а также с указанием, кому именно принадлежит это имущество (вам или собственнику помещения). Также можете в акте приёма-передачи прописать примерную среднерыночную стоимость тех предметов, которые вы передаёте субарендаторам.

Добрый день обратите внимание на данную статью гражданского кодекса

Статья 615. Пользование арендованным имуществомПозиции высших судов по ст. 615 ГК РФ >>> Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 615 ГК РФ >>> 1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. 3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Смотрите пункт второй данной статьй, вы имеете право сдавать в суб аренду если это уже указано в договоре аренды либо получить согласие и подписать доп соглашение с арендодателем !

Вы имеете право сдавать в суб аренду любому лицу, главное чтобы использовали бы помещение по назначению либо условиям договора! Вы отвечаете за сохранение имущества, а то, что субаренда доктор физ лица или ип это не имеет значение !

вы только отвечаете перед арендодатором за сохранение имущества а все остальное можете договариватся на взаимовыгодных условиях с субарендадотором

Вы можете заключить договор субаренды с любым лицом, независимо от того, является он предпринимателем или нет. Данный договор возможно при этом заключить только с согласия Вашего арендодателя.

Что касается рисков, то в любом случае вы несете ответственность перед арендодателем за действия третьих лиц, которыми и являются субарендаторы. Никакой подстраховки для Вас в этом плане не существует. Вы сможете конечно взыскать потом с них ущерб в порядке регресса, но первоначальная ответственность будет на Вас.

Ольга, добрый день.

Но дело в том, что мастера не зарегистрированы как индивидуальные предприниматели. Могу ли я сдать свое помещение частному лицу в субаренду?

В данном случае отсутствие у потенциапьного субарендатора статуса ИП не влияет на возможность заключить с ним договор субаренды.

Большее значение имеет наличие или отсутствие в Вашем договоре с арендодателем пункта о субаренде.Разрешена она или нет.

Так, согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).

Таким образом в настоящем случае Вам необходимо внимательно ознакомиться с Вашим договором аренды, если в нем содержится пункт о запрете сдавать помещение, то заключать договор субаренды нельзя.

В случае наличия пункта о Вашем праве сдать помещение в субаренду, рекомендую заручиться согласием арендодателя, выраженном в письменной форме. Так, как я понимаю, сдавать в субаренду Вы собираетесь часть помещения?

Получить письменное согласие важно во избежании дальнейших споров с Вашим арендодателем.

При этом если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя. (согласно правовой позиции, изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)

Каким образом мне нужно составить договор, чтобы не нести за них никакой ответственности?

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Обращаю Ваше внимание, что согласно ч. 1 ст. 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Разрешение Арендодателя на субаренду есть. Меня больше волнует вопрос ответственности с прочими службами: ростехнадзор, пожарники, налоговые. Надо ли вставать на учет как салон красоты, если я как предприниматель не оказываю парикмахерские услуги. Кто несет ответственность за соблюдение санитарных норм? И прочие тонкости.

Если вы просто сдаете места в аренду, то Вы не оказывайте услуги парикмахерских. Никаких проблем у Вас с органами не возникнет. по крайней мере в настоящее время, так работают очень многие. Гос.органы пока претензий к такой деятельности не имеют.

Меня больше волнует вопрос ответственности с прочими службами: ростехнадзор, пожарники, налоговые.

С ними будет взаимодействовать тот, кто занимается предпринимательской деятельностью — т.е. ваши субарендаторы. Н-р, если налоговой выявится ведение предпринимательской деятельности без регистрации в установленном порядке — а оно с очень большой долей вероятности выявится, ведь клиентам не будут выдаваться документы об оплате, явление носит массовый характер — мастер не один, а несколько, возможны жалобы от соседей и т.д., — привлечены к ответственности будут субарендаторы. Но нельзя исключить, что ваши действия при этом могут попасть под пристальное внимание — зачастую такую форму субаренды выбирают недобросовестные работодатели, прикрывая тем самым трудовые отношения с мастерами и выдавая их за субарендаторов и т.д.

Разрешение Арендодателя на субаренду есть. Меня больше волнует вопрос ответственности с прочими службами: ростехнадзор, пожарники, налоговые. Надо ли вставать на учет как салон красоты, если я как предприниматель не оказываю парикмахерские услуги. Кто несет ответственность за соблюдение санитарных норм? И прочие тонкости.

Помещение должно быть оборудовано в соответствии со всеми нормами, если будете сдавать в субаренду для осуществления парикмахерской деятельности.

Можете прописать в договоре субаренды, что обязаны субарендаторы сделать: заключить договора на вывоз мусора, на уничтожение грызунов/насекомых, выполнить оборудование помещения в соответствии с пож. нормами, поддерживать санитарное состояние помещения.

Ответ: В соответствии с действующим законодательством ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в равной мере может быть возложена как на собственника, так и на арендатора помещения.При этом законодательство прямо не предусматривает обязанности арендодателя предоставлять по договору аренды помещение, соответствующее всем противопожарным требованиям.В то же время, в случае если из договора аренды или назначения арендуемого помещения вытекает необходимость предоставления помещения, соответствующего противопожарным требованиям, арендодатель обязан предоставить помещение, соответствующее всем этим требованиям, и несет ответственность за недостатки сданного в аренду помещения, за исключением случаев, когда арендатор осведомлен о таких недостатках.Однако, поскольку в договоре аренды указано, что соблюдение норм пожарной безопасности является обязанностью арендатора, последний считается осведомленным о недостатках помещения и, заключая договор аренды, принимает на себя добровольные обязательства по соблюдению норм пожарной безопасности.Следовательно, в случае проверки именно арендатор несет ответственность за их несоблюдение.
Обоснование: В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы существенными в правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.Таким образом, для договора аренды помещения с учетом положений ст. ст. 650 и 651 ГК РФ существенными условиями являются: предмет договора (данные, позволяющие точно идентифицировать арендуемое помещение) и размер арендной платы. Исходя из чего состояние помещения (соответствие нормативным требованиям) и прочие условия не являются существенными условиями договора и согласуются сторонами на добровольной основе.При этом согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.А в силу ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.В то же время, к примеру, согласно ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности» (далее — Закон N 69-ФЗ) ответственными за нарушение требований пожарной безопасности среди прочих являются собственники имущества (арендодатели) и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом (арендаторы). Указанные лица могут быть привлечены за правонарушения в области пожарной безопасности к дисциплинарной, административной или уголовной ответственности.Аналогично в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее — Закон N 123-ФЗ) каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности. Собственник объекта защиты или лицо, владеющее объектом защиты на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином законном основании, предусмотренном федеральным законом или договором, должны в рамках реализации мер пожарной безопасности в соответствии со ст. 64 Закона N 123-ФЗ разработать и представить в уведомительном порядке декларацию пожарной безопасности. Собственник объекта защиты или лицо, владеющее объектом защиты на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином законном основании, предусмотренном федеральным законом или договором, представившие декларацию пожарной безопасности, несут ответственность за полноту и достоверность содержащихся в ней сведений в соответствии с законодательством Российской Федерации.Исходя из чего арендатор в рамках правоотношений, возникающих из Закона N 69-ФЗ, так же, как и собственник, признается лицом, уполномоченным владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом. Следовательно, ответственность за
нарушение требований пожарной безопасности в равной мере может быть возложена как на собственника, так и на арендатора помещения.Аналогичного мнения в своих разъяснениях придерживается и Верховный Суд РФ (вопрос 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 27.09.2006 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года»).Так, Верховный Суд РФ указывает, что, поскольку стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности, к ответственности за нарушение этих правил должно быть привлечено лицо, которое не выполнило возложенной на него обязанности. Однако, в случае если данный вопрос в договоре аренды не урегулирован, ответственность за нарушение требований пожарной безопасности может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя в зависимости от того, чье противоправное, виновное действие (бездействие) образовало состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 20.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях.Необходимо учитывать, что позиция Верховного Суда РФ основана на положениях утратившего силу Приказа МЧС России от 18.06.2003 N 313 «Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03)», однако считаем возможным распространить представленные выводы Верховного Суда РФ и в отношении указанной ситуации по аналогии.Таким образом, из совокупности указанных положений вытекает, что законодательство прямо не предусматривает обязанность арендодателя предоставлять по договору аренды помещение, соответствующее всем противопожарным требованиям.В то же время, в случае если из договора аренды или назначения арендуемого помещения вытекает необходимость предоставления помещения, соответствующего противопожарным требованиям, арендодатель обязан предоставить помещение, соответствующее всем этим требованиям, и несет ответственность за недостатки сданного в аренду помещения, за исключением случаев, когда арендатор осведомлен о таких недостатках.Однако, поскольку в договоре аренды указано, что соблюдение норм пожарной безопасности является обязанностью арендатора, последний считается осведомленным о недостатках помещения и, заключая договор аренды принимает на себя добровольные обязательства по соблюдению норм пожарной безопасности.Следовательно, в случае проверки именно арендатор несет ответственность за их несоблюдение.
И.С.ШукаловЗАО «Сплайн-Центр»Региональный информационный центрСети КонсультантПлюс11.12.2013

Так как данной деятельностью не вы будете заниматься, а субарендатор, все вами указанные стандарты и требования возлагаются на них! Это их забота и ответственность !

Оформление: договор должен называться «Договор субаренды» в нем указываются, на основании чего Вы пользуетесь данным имуществом (реквизиты договора аренды с указанием сторон, а также срока его действия). Цели передачи имущества в субаренду должны соответствовать целям основного договора аренды — часть 1 и абзац 3 части 2 статьи 615 ГК РФ.

Уведомление о субаренде: в целях избежания нарушения Ваших прав необходимо получить письменное согласие на заключение договоров аренды от арендатора, что будет являться доказательством правомерности Ваших действий в суде. Если в Вашем договоре аренды закреплено право сдавать имущество в субаренду, то получение согласия не требуется.

Регистрация: если основной договор подлежал государственной регистрации на основании требований части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) (аренда недвижимого имущества), то в отношении договора субаренды также действует требование о его регистрации, иначе данный договор будет ничтожным — вывод из судебной практики.

Срок субаренды: срок договора субаренды не должен превышать срока основного договора аренды — абзац 2 части 2 статьи 615 ГК РФ.

Ответственность при договоре субаренды: арендатор (то есть Вы) несет(е) ответственность за действия субарендаторов — часть 2 статьи 615 ГК РФ (норма императивная). Однако в случае спора вы вправе предъявить регрессное требование к субарендатору.

За соблюдение санитарных норм отвечает субарендатор, так именно он использует данное помещение и осуществляет предоставление тех или иных услуг.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор перенайма помещения

Данный вид соглашения представляет собой сделку, в соответствии с которой передаются как права, так и обязанности, прописанные ранее в данном соглашении аренды имущества. Перенайм несколько отличается от схожих с ним понятий субаренды или цессии. Так, субаренда представляет собой временную передачу прав и обязанностей по договору, в то время как перенайм предполагает постоянную и окончательную сделку. Цессия же представляет собой передачу только права аренды без сопутствующих обязательств.

Главной особенностью данного вида договора является то, что договор остается в силе, меняется только лицо, представляющее арендатора. Бывают случаи, когда предыдущий арендатор не имеет возможности далее нести финансовые обязательства перед арендодателем, а расторжение сделки приведет к неустойкам или другим потерям сторон соглашения. В данном случае целесообразнее просто заключить Договор перенайма, который передаст права аренды и финансовые обязательства заинтересованному лицу. При этом ни одна из сторон сделки не пострадает, время, и средства так же не будет потрачены.
Однако не стоит надеяться, что соглашение о перенайме можно заключить «на пустом месте». Так к данному договору обязательно нужно приложить все имеющиеся письменные доказательства того, что перенайм — вынужденная мера для предыдущего арендатора.

Кроме того, четко определяются все условия, объем, права и обязательства по договору, уточняются задолженности по обязательствам (аренде), расписываются все условия передачи имущества в перенайм.

Жестких правил оформления договора перенайма нет, но он должен быть представлен в виде единого договорного документа, определяющего права и обязанности сторон, подписанным ими. Устное или формальное соглашение не считается действительным.

Что касается такого обязательства сторон соглашения, как регистрация договора перенайма в государственных инстанциях, то четкого ответа здесь пока нет. Логичнее ориентироваться на тот факт, подвергался ли регистрации первоначальный договор аренды имущества. Если данное обстоятельство имело место быть, то и договор так же может быть подвергнут государственной регистрации.

Так же нет прямого обязательства в составлении акта о приеме — передачи арендуемого имущества. Однако из соображений безопасности и законности лучше составить данный акт в произвольной форме, где будут указаны все основные характеристики объекта аренды. Это обезопасит будущего арендатора от неожиданных «сюрпризов» и дополнительных расходов от арендуемого имущества.

Одним из главных пунктов договора должно быть обязательное согласие арендодателя на передачу прав и обязательств аренды новому арендодателю. Если такого согласия нет в самом договоре или оно не прилагается в виде отдельного документа, то Договор перенайма считается недействительным.

СОГЛАШЕНИЕ
о передаче прав и обязанностей арендатора
по договору аренды земельного участка

Город
____________________________две тысячи восьмого года

Общество с ограниченной ответственностью «z», в лице директора __________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «АРЕНДАТОР», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «x», в лице директора __________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «НОВЫЙ АРЕНДАТОР», с другой стороны, совместно именуемые «СТОРОНЫ», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
1. АРЕНДАТОР передает, а НОВЫЙ АРЕНДАТОР принимает на себя права и обязанности АРЕНДАТОРА по договору № __ аренды земельного участка от «_» __ 2008 года (далее именуемый «Договор аренды») в отношении земельного участка площадью __, с кадастровым номером __, категория земель: __, разрешенное использование: __, расположенного по адресу: __.
2. Права и обязанности по Договору аренды возникли у АРЕНДАТОРА на основании __.
3. Настоящим АРЕНДАТОР заявляет и гарантирует, что:
— АРЕНДАТОР является единственным законным и надлежащим владельцем передаваемых прав по Договору аренды;
— передаваемые права ранее никому не отчуждены, не заложены, иным образом не переданы и не обременены правами третьих лиц;
— передача прав и обязанностей по Договору аренды не нарушает законных прав и интересов иных лиц и не противоречит никаким обязательствам АРЕНДАТОРА;
— все права и обязанности по Договору аренды исполнялись АРЕНДАТОРОМ надлежащим образом, какие-либо основания для досрочного расторжения Договора аренды или изменения целевого использования земельного участка, указанного в п. 1 настоящего соглашения, отсутствуют.
4. На момент подписания настоящего соглашения АРЕНДАТОР передал, а НОВЫЙ АРЕНДАТОР принял следующие документы:
— Договор № __ аренды земельного участка от «__» __ 2008 года ;
— __;
— ____.
5. АРЕНДАТОР передал, а НОВЫЙ АРЕНДАТОР принял указанный в п. 1 земельный участок до подписания настоящего соглашения в состоянии пригодном для разрешенного использования.
6. АРЕНДАТОР обязан уведомить ___ о передаче прав и обязанностей арендатора по Договору аренды в течение десяти рабочих дней с момента подписания настоящего соглашения.
7. НОВЫЙ АРЕНДАТОР принимает на себя все права и обязанности, предусмотренные Договором аренды, в пределах всего срока его действия, после подписания настоящего соглашения.
С момента вступления настоящего соглашения в силу ответственным перед арендодателем по Договору аренды становится НОВЫЙ АРЕНДАТОР.
8. Настоящее соглашение вступает в силу с момента подписания его СТОРОНАМИ.
9. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах: по одному экземпляру для АРЕНДАТОРА и НОВОГО АРЕНДАТОРА.

От АРЕНДАТОРА
Директор ООО «z»

От НОВОГО АРЕНДАТОРА
Директор ООО «x»

Перенаем имущества с передачей прав и обязанностей по договору аренды

Перенаем имущества с передачей прав и обязанностей по договору арендыПеренаем − это сделка, по условиям которой осуществляется передача всех прав и обязанностей, содержащихся в конкретном договоре аренды. При субаренде происходит временная передача имущества. Договор цессии предлагает лишь передачу права аренды. Фактически перенаем можно представить как уступку требования и перевода долга, но используется для этого новый арендатор.

Практическая сторона перенаема
Данная гражданско-правовая форма удобна в случае, когда арендатор в силу определенных причин не может нести расходы, связанные с арендой имущества. Досрочное прекращение выполнения в одностороннем порядке обязательств по сделке вызовет риск применения неустойки со стороны арендодателя. Могут быть затронуты интересы иных лиц, чьи отношения были выстроены на использовании арендных ресурсов. Соответственно риск обязательств значительно расширится.

Привлекательность сделки состоит также в том, что нет необходимости расторгать одну сделку, а затем вновь заключать точно такую же. В ее решение определяющую роль начинает играть временной фактор. Вновь вступившей в дело стороне нет необходимости налаживать отношения с субъектами экономической деятельности. Они созданы прежним участником, и необходимо лишь придерживаться оговоренных договором обязательств.

Примером перенаема, достаточно распространенным, является передача прав и обязательств по договору между компаниями холдинга. Интересна сделка для контрагента и наличием долгосрочных обязательств, что позволит быстро войти в бизнес.

Условия договора перенайма
Основной ошибкой при заключении договора перенайма является неправильное понимание правовых последствий сделки. Отсюда происходит ошибочное оформление договора цессии либо субаренды, что в ряде случаев влечет ничтожность сделки.

Право аренды обязательно содержит определенные обязанности в отношении арендуемого имущества: арендная плата, условие и порядок пользования имуществом, ремонт, и не допускается уступка такого права без обременения обязанностями. Договор цессии предполагает только передачу права аренды без наличия каких-либо обязательств.

При оформлении договора перенаема должны найти отражение обстоятельства возникновения обязательств по передаваемым правам и правовой механизм получения новых арендатором таких прав:

подробно отразить реквизиты договора аренды;
определить объем, условия и порядок прав и обязанностей, передаваемых при перенайме арендуемого имущества;
указать задолженность по обязательствам;
установить порядок передачи имущества. Обязательным условием является сумма расчета по договору. Безвозмездность ведет к риску признания его положений ничтожными;
предусмотреть в договоре перенаема передачу документов: договора аренды, документов, подтверждающих надлежащее исполнение арендатором обязанностей: договор аренды, письма, акты сверок об отсутствии задолженности по связанным с арендой имущества платежам, свидетельство о регистрации договора аренды, технической документации, сопровождающей объект сделки.

Форма договора перенайма

ПЕРЕДАЧИ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (перенайм)

Тукаевский район Республики Татарстан, девятнадцатое сентября две тысячи двенадцатого года.

Мы, гр. Михайлова Анна Дмитриевна, 24 декабря 1951 года рождения, место рождения: с. Хмелов Роменского района Сумской области, пол женский, паспорт 92 02 985297, выданный Электротехническим ОВД гор. Набережные Челны РТ, 17 апреля 2002 года, код подразделения 162-013, зарегистрированная по адресу: пр. Набережночелнинский , дом 90/27, кв. 245, именуемая в дальнейшем «Арендатор», с одной стороны

и гр. Ижболдин Алексей Анатольевич , 02 июня 1981 года рождения, место рождения: д. Старая Чекалда Агрызского района РТ, пол мужской, паспорт 92 04 457497, выданный Автозаводским ОВД гор. Набережные Челны РТ, 27 августа 2003 года, код подразделения 162-008, зарегистрированный по адресу: б-р Шишкинский, дом 12, кв.47, именуемый в дальнейшем «Новый Арендатор», с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

«Арендатор » передал «Новому Арендатору» свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № 411/11-н от 17 июня 2011 года, сроком по 17 июня 2014 года на ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК площадью 1094 (одна тысяча девяносто четыре) кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: РТ, Тукаевский муниципальный район, Новотроицкое сельское поселение, д. Суровка, уч.9, находящийся в ведении Исполнительного комитета Тукаевского муниципального района, с кадастровым номером 16:39:092004:291.

Указанный земельный участок предоставлен в аренду «Арендатору» на основании договор аренды земельного участка № 411/11-н от 17 июня 2011 года, зарегистрированного в Тукаевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан 06 июля 2011 года, запись в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество 16-16-43/024/2011-403

2.ПЛАТА ПО ДОГОВОРУ.

2.1. Арендная плата за указанный земельный участок согласовывается в Федеральной службе земельного кадастра РФ по РТ, в Управлении земельных и имущественных отношений Минземимущества РТ и Тукаевском районе РТ ежегодно с индексацией на коэффициент инфляции, установленный Кабинетом Министров РТ.

2.2. «Арендатор» гарантирует, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжёлых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.

2.3. Оплата арендной платы за указанный земельный участок будет производится «Новым Арендатором» с 19 сентября 2012 года.

3. ОБРЕМЕНЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

3.1. Земельный участок правами других лиц не обременен.

3.2 Ограничений в пользовании земельным участком не имеется.

4. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН.

4.1. «Арендатор» передал «Новому Арендатору» права и обязанности по договору аренды земельного участка сроком по 17 июня 2014 года на указанный земельный участок свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора «Арендатор» или «Новый Арендатор» не могли не знать.

4.2. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством РФ, правовыми актами администрации РТ, изданными в пределах ее полномочий.

4.3. В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ «Арендатор» обязан уведомить собственника земельного участка о передаче прав и обязанностей по договору аренды «Новому Арендатору».

4.4. Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится «Новый Арендатор» земельного участка.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

5.1. «Арендатор» обязуется передать «Новому Арендатору» указанный земельный участок не позднее 19 сентября 2012 года по акту приема-передачи.

5.2. Права и обязанности по настоящему договору возникают у «Нового Арендатора» с момента государственной регистрации настоящего договора в Тукаевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

5.3. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

5.4. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в Тукаевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, и по экземпляру выдается сторонам.

Форма договора перенаема
Специальных правил в оформлении не существует. Содержание в нем элементов договоров перевода долга и цессии обуславливает применение положений и правил для данных форм сделок.

Составлен должен быть в виде единого документа по форме основного договора, подписанного сторонами. Иное оформление договора перенаема арбитражная судебная практика считает ненадлежащим, а сделку незаключенной.

Государственная регистрация сделки
Подход один и продиктован арбитражной практикой: если основной договор подлежал регистрации, перенаем тоже должен иметь соответствующую регистрацию. Получает статус самостоятельной сделки с момента ее регистрации. При этом вносить какие-либо изменения в договор аренды не нужно.

Законодательство не дает четкого ответа, если договор аренды зарегистрирован на неопределенный срок. Государственную регистрацию сделки перенаема в отношении одного и того же имущества не совершить, поскольку в реестре имеется незакрытая запись по его обременению.

Проблема может иметь для нового арендатора правовые последствия в последующем. К примеру, при регистрации права на построенные объекты, если не произошла регистрация поднаема земельного участка.

Формально регистрирующим органом не запрещено регистрировать договор о перенаеме, если нет записи об окончании действия основного договора. Но нет и единого подхода в этом. Поэтому вероятность получения отказа в регистрации соглашения о перенаеме достаточно высока.

Решение противоречия видится следующим образом. Можно попробовать оспорить отказ в регистрации в судебном органе. Гарантий на положительный результат нет, зато есть надежда на формирование единого подхода к этому вопросу в результате судебной практики.

Второе решение видится в заключении в рамках договора аренды дополнительного соглашения с указанием конкретного срока окончания отношений и регистрацией его. После окончания срока соглашения появляется возможность регистрации договора поднаема без каких-либо ограничений.

Акт приемки-передачи
Из сути возникновения новых правоотношений нет участия арендодателя в механизме передачи имущества. Однако элементарная осторожность ведения бизнеса требует составления такого документа между арендаторами. Форма носит произвольный характер. Основная цель − наиболее точно передать технические, потребительские и иные сведения об объекте.

Согласие на перенаем
Отсутствие согласия на перенаем арендодателя означает ничтожность сделки. Исключение в этом законодатель сделал лишь для земельных участков государственной или муниципальной собственности при условии, что не требуется такого согласия, и срок аренды по договору составляет более пяти лет. Достаточно одного уведомления арендодателя.

Согласие оформляется в виде отдельного документа. При наличии в договоре аренды согласия на перенаем составления отдельного документа не требуется.
http://largo.ru

Бухгалтерия вопроса договора перенайма: Передача права аренды земли

Инвестор передал право аренды земельного участка другой организации (второму инвестору) для ведения на нем строительства. Каким будет учет и налогообложение операций, связанных с передачей этого права?

Земля передана застройщику на период строительства
Ситуация следующая. Земельный участок предоставлен компании (инвестору-1) в долгосрочную аренду. Для строительства объекта – жилого комплекса – инвестор- 1 передает права пользования участком инвестору-2.

Согласно договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли, обязанность по уплате арендных платежей переходит к инвестору-2. Как в бухгалтерском и налоговом учете отразить передачу права аренды и учет арендных платежей?

Правовые отношения
Сначала разберемся с передачей права аренды, а затем перейдем к учету и налогообложению.

Отношения, связанные с арендой земли, регулируются нормами гражданского и земельного законодательств (п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Исходя из ситуации, инвестор-1, скорее всего, арендует участок у муниципалитета (органа местного самоуправления). Право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, можно получить либо по предварительному согласованию мест размещения объектов с органами власти, либо без их предварительного согласования, но тогда уже только путем участия в торгах (конкурсах, аукционах). Такой порядок предусмотрен в статье 30 Земельного кодекса РФ (п. 1, 2). То есть организация приобретает это право у соответствующего органа власти.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ, п. 1, 2 ст. 25, п. 1, 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).

Если договор аренды заключается на срок более пяти лет, арендатор может передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу в порядке перенайма без согласия собственника при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором. Так поступить позволяют нормы Земельного кодекса РФ (п. 5, 9 ст. 22).

Обратите внимание: передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) – это исключение из всех других возможных видов использования первоначальным арендатором арендованного участка (сдача в субаренду, предоставление в безвозмездное пользование и т. д.). И это исключение состоит в том, что в случае перенайма прежний арендатор свои права по распоряжению участком и связанные с этим обязанности утрачивает, они переходят к новому арендатору.

Итак, при заключении договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор, заключать с которым новый договор аренды земельного участка не требуется.

Права будут подтверждены договором перенайма, то есть договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли, который должен быть зарегистрирован в том же порядке, что и первоначальный договор аренды.

Кроме того, нужно учесть, что право аренды обязательно сопровождается обязанностями, связанными с пользованием имуществом. Поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке права требования и переводе долга (параграфы 1, 2 гл. 24 Гражданского кодекса РФ). Ведь в результате перенайма организация выбывает из договора аренды, то есть происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды. >|Вопросы, связанные с передачей прав аренды, разъяснены в письмах Минфина России от 14 июля 2009 г. № 03-03-06/1/463, от 12 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/782, а также рассмотрены в постановлении ФАС Московского округа от 21 мая 2009 г. № КГ- А41/4112-09.| |Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности регулируются Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».| |Вопросы, связанные с передачей прав аренды, разъяснены в письмах Минфина России от 14 июля 2009 г. № 03-03-06/1/463, от 12 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/782, а также рассмотрены в постановлении ФАС Московского округа от 21 мая 2009 г. № КГ- А41/4112-09.| |Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности регулируются Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».|

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532 ,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту [email protected] (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО

Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »