Налог с продажи магазина в казахстане

Налог с продажи магазина в казахстане

Должен ли индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенный режим налогообложения, включать в Упрощенную декларацию доход от продажи здания магазина? Если нет, то какой налог нужно платить? С какой суммы? И какую налоговую отчетность нужно сдавать в налоговый орган?

Размещено 28 ноября 2011 15:19 КатегорияМеждународное налогообложение Просмотров 3775 Год 2010 Степень риска Высокая

Ответ

В соответствии с пунктом 3 статьи 427 Кодекса РК «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (далее — Налоговый кодекс), объектом налогообложения для налогоплательщиков, применяющих специальные налоговые режимы на основе упрощенной декларации, является доход за налоговый период, состоящий из всех видов доходов, полученных (подлежащих получению) на территории РК и за ее пределами.

В доход включаются доходы, указанные в подпунктах 1, 3 — 9, 11 — 24 пункта 1 статьи 85 Налогового кодекса.

При этом, доход от прироста стоимости при реализации имущества в соответствии с пунктом 1 статьи 180 Налогового кодекса, относится к имущественному доходу.

Кроме того, согласно Налогового кодекса доходом от прироста стоимости при реализации имущества, указанного в Налогового кодекса, за исключением ценных бумаг и доли участия, является положительная разница между стоимостью реализации имущества и стоимостью его приобретения, если иное не установлено настоящей статьей.

При отсутствии стоимости приобретения, приростом стоимости является положительная разница между стоимостью реализации имущества и рыночной стоимостью на момент возникновения права собственности на реализуемое имущество.

Между тем, при реализации недвижимого имущества, приобретенного путем долевого участия в жилищном строительстве, приростом стоимости согласно Налогового кодекса является положительная разница между стоимостью реализации имущества и рыночной стоимостью на момент возникновения права собственности на реализованное имущество, но не ниже суммы, указанной в договоре долевого участия в жилищном строительстве.

В соответствии с Налогового кодекса рыночная стоимость реализованного имущества, указанного в подпунктах 1) и 6) пункта 2 настоящей статьи, на момент возникновения права собственности должна быть определена налогоплательщиком не позднее срока, установленного для представления декларации по индивидуальному подоходному налогу.

В целях настоящего пункта рыночной стоимостью является стоимость, определенная в отчете об оценке, проведенной по договору между оценщиком и налогоплательщиком в соответствии с законодательством РК об оценочной деятельности.

Согласно Налогового кодекса, в случае отсутствия рыночной стоимости реализованного имущества, указанного в подпунктах 1) и 6) пункта 2 настоящей статьи, на момент возникновения права собственности, приростом стоимости является положительная разница между стоимостью реализации имущества и оценочной стоимостью имущества. Оценочной стоимостью является стоимость, определенная для исчисления налога на имущество уполномоченным государственным органом в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на 1 января года, в котором возникло право собственности на реализованное имущество.

Исчисление и уплата корпоративного или индивидуального подоходного налога и представление налоговой отчетности по ним с доходов, указанных в подпунктах 2, 10 пункта 1 статьи 85, подпунктах 1, 4 Налогового кодекса, осуществляется в общеустановленном порядке.

Таким образом, доход от реализации имущества, является имущественным доходом и подлежит налогообложению в общеустановленном порядке путем применения ставки в размере 10% к имущественному доходу в соответствии с пунктом 1 статьи 158 Налогового кодекса.

Вместе с тем, согласно Налогового кодекса, декларация по индивидуальному подоходному налогу представляется в налоговый орган по месту жительства не позднее 31 марта года, следующего за отчетным налоговым периодом.

Доход от реализации имущества ИП на СНР

Автор: БАС бугалтер, 20 Сен 2013

Индивидуальный предприниматель (ИП) одновременно является просто физическим лицом и имеет свое личное имущество (жилье, земельный участок, автотранспорт и т.д.), которое не используется в предпринимательской деятельности ИП. Согласно ст. 180, 180-1 Налогового Кодекса Республики Казахстан, при продаже такого личного имущества у данного ИП возникает налогооблагаемый доход в случае:

1. Физлицо, он же ИП, владел своим имуществом менее одного года с момента регистрации имущества в уполномоченных органах;
2. Физлицо, он же ИП, получил прирост стоимости — положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и ценой (стоимостью) его приобретения.

Что конкретно относится к личному имуществу физического лица (ИП) в целях налогообложения которых применяется срок владения менее года, установлено ст.180-1 НК РК:

• жилище, дачные строения, гаражи, объекты личного подсобного хозяйства;
• земельные участки, целевым назначением которых являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, под гараж. Даже если эти постройки еще не построены, но целевое назначение соответствующее;
• механические транспортные средства и прицепы, подлежащие государственной регистрации.

Определение прироста стоимости при реализации: например, цена покупки имущества 3 млн тенге, цена реализации — 4 млн тенге; прирост 1 млн тенге, сумма индивидуального подоходного налога (ИПН) считается по ставке 10% и составит 100000 (сто тысяч) тенге. Да, в этом случае у ИП на СНР ИПН считается по ставке 10%, а не 3%.

При реализации индивидуального жилого дома, построенного лицом, его реализующим, а также имущества, полученного в виде наследования, благотворительной помощи, для расчета прироста берется рыночная стоимость. Рыночную стоимость определяет оценщик (специальная фирма с лицензией) в соответствии с законодательством. Отчет оценщика должен быть готов не позднее 31 марта года, следующего за отчетным — срока сдачи годовой декларации 220.00.

Оценщика находит и выбирает сам налогоплательщик-продавец (ИП), услуга платная. При отсутствии отчета оценщика физлицу (ИП) все равно не придется платить ИПН со всей суммы реализации жилья или земли, тогда в качестве рыночной стоимости налоговики возьмут сумму по оценке уполномоченных органов (БТИ, горкомзем), при этом такая стоимость бывает меньше, чем у других оценщиков. Поэтому прирост больше, так что выгоднее самому найти оценщика, который установит адекватную стоимость жилья. И прирост может оказаться минимальным или даже отрицательным. Нет прироста — нет ИПН.

По автотранспорту, при отсутствии отчета оценщика, приростом будет считаться вся сумма реализации.

Если вы опоздали, то саму процедуру оценки стоимости имущества можно заказать и после 31 марта, только оценщику нужно сказать, чтобы установил рыночную стоимость именно на ту нужную дату. Оценщики имеют право и умеют производить такую оценку на прошедшую дату.

При реализации коммерческой недвижимости ИП, не имеет значения срок владения (более или менее года). Например, при продаже офисного здания, здания магазина, земельного участка с коммерческим целевым назначением — возникает налогооблагаемый доход от выбытия актива тоже в виде прироста стоимости.

Прирост стоимости по коммерческой недвижимости определяется по каждому активу как положительная разница между стоимостью реализации и первоначальной стоимостью — п2 ст180-3. Первоначальной стоимостью такого имущества является совокупность затрат на приобретение, производство, строительство, монтаж, установку, реконструкцию и модернизацию — п3 ст180-3. При этом эти затраты должны подтверждаться первичными документами.

При реализации такого имущества, полученного в виде наследования, благотворительности, для определения прироста применяется рыночная стоимость на дату приобретения, определенная оценщиком. Если нет рыночной стоимости оценщика — по коммерческим зданиям и помещениям и по автотранспорту приростом считается вся сумма реализации. По земельному участку — берется оценка государства. Ставка ИПН — 10%.

ИП на СНР может продавать другие основные средства (ОС), например, какое-нибудь оборудование для производства. При такой реализации не имеет значения срок владения, прирост определяется по каждому ОС как положительная разница между ценой (стоимостью) реализации и первоначальной стоимостью. Согласно ст.180-3 НК РК первоначальной стоимостью ОС является совокупность затрат на приобретение, производство, строительство, монтаж, установку, реконструкцию и модернизацию. Естественно при наличии всех подтверждающих документов.

При отсутствии подтверждающих документов, приростом считается вся сумма реализации. ИПН начисляется на всю сумму по ставке 10%.

Во всех перечисленных случаях реализации имущества ИП на СНР обязан сдать декларацию по форме 220.00 до 31 марта года, следующего за отчетным и уплатить ИПН по ставке 10% до 10 апреля после сдачи декларации.

В квартальные декларации по форме 910.00 такой доход от продажи имущества ИП на СНР не включается. Соответственно такой доход не считается при определении превышения оборота для применения СНР — 10 млн в квартал.

Налог с продажи магазина в казахстане

Аскарова Э.Р. сертификат профбухгалтера DipIA IFA

Международный Диплом Внутреннего аудитора от IFA.

КАКИЕ НАЛОГОВЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ВОЗНИКАЮТ У ИП, ПРИ ПРОДАЖЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ?

ИП на основе упрощенной декларации в 2010 году приобрело коммерческую недвижимость за 9 900 000 тенге. Был произведен капитальный ремонт недвижимости. Однако первичные документы по расходам на ремонт отсутствуют. Налог на имущество оплачивался в расчете 1/13 среднегодовой стоимости объекта. В апреле 2012г была проведена независимая оценка имущества. Объект был оценен с учетом произведенного капитального ремонта на 26 400 000 тенге. С апреля 2012г налог на имущество оплачивался в расчете новой оценочной стоимости, т е 1/13 от среднегодовой стоимости 26 400 000 тенге. В июне 2012г ИП продал вышеуказанную недвижимость за 22 000 000 тенге. Вопрос: 1. Какие возникают у ИП налоговые обязательства? 2. Нужно ли сдавать ф 220.00 за 2012г, какие приложения? 3. Какую учитывать стоимость недвижимости при расчете дохода (убытка) при продаже недвижимости (стоимость покупки или оценочную стоимость), если объект был продан, ниже оценочной стоимости?

Положения НК. В соответствии с пунктом 3 статьи 427 Налогового кодекса, по состоянию на 2012 год, объектом налогообложения для налогоплательщиков, применяющих специальные налоговые режимы на основе упрощенной декларации, является доход за налоговый период, за исключением доходов, указанных в подпунктах 2, 10 пункта 1 статьи 85 , подпунктах 1, 4 статьи 177 Налогового кодекса.

Имущественный доход. Исчисление и уплата ИПН и представление налоговой отчетности по вышеперечисленным доходам производится в общеустановленном порядке. Подпунктом 1 статьи 177 Налогового кодекса к доходам, не облагаемым у источника выплаты, отнесен и имущественный доход.

В соответствии с положениями статьи 180 Налогового кодекса, доходом от прироста стоимости при реализации имущества является прирост стоимости при реализации имущества, находящегося на праве собственности менее года (квартир, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, земельных участков и (или) земельных долей, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного строительства, под гараж, механических транспортных средств и прицепов). Имущественный доход возникает также при реализации недвижимого имущества, не перечисленного выше, независимо от периода нахождения на праве собственности. Это относится к таким объектам недвижимости, как магазины, киоски, бутики, павильоны, сооружения и другая коммерческая недвижимость. Кроме того, имущественным доходом признается прирост стоимости при реализации земельных участков и земельных долей, ценных бумаг, инвестиционного золота, долей участия.

При этом пунктом 3 статьи 180 Налогового кодекса предусмотрено, что доходом от прироста стоимости при реализации имущества, за исключением ценных бумаг и доли участия, является положительная разница между стоимостью реализации имущества и стоимостью его приобретения, если иное не установлено настоящей статьей. При отсутствии стоимости приобретения приростом стоимости является положительная разница между стоимостью реализации имущества и рыночной стоимостью на момент возникновения права собственности на реализуемое имущество.

Комментарии. Пунктами с 4 по 8 данной статьи установлены отдельные случаи и условия определения объекта обложения.

Касательно коммерческой недвижимости ситуация такова, если имеется стоимость приобретения, то объектом является прирост стоимости между стоимостью реализации и стоимостью приобретения, при отсутствии стоимости приобретения — прирост стоимости между стоимостью реализации и рыночной стоимостью. Данная рыночная стоимость является стоимостью, определенной в отчете об оценке, проведенной по договору между оценщиком и налогоплательщиком в соответствии с законодательством РК об оценочной деятельности и должна быть определена налогоплательщиком не позднее срока, установленного для представления декларации по индивидуальному подоходному налогу. Если же нет стоимости приобретения и не проведена оценка, то приростом стоимости или объектом обложения будет являться полная стоимость реализации такого имущества ( п.6 ст.180 НК РК).

Доход от прироста. Таким образом, в Вашей ситуации при наличии стоимости приобретения в 9 900 000 тенге имущественным доходом является прирост стоимости между стоимостью реализации 22 000 000 и стоимостью приобретения 9 900 000= 12 100 000 тенге.

Налоговая отчетность. Относительно предоставления декларации. По налоговым обязательствам за 2012 год формы и Правила .

Для исчисления ИПН с имущественного дохода предназначена форма 240.00 , которая предоставляется не позднее 31 марта года, следующего за отчетным годом. Данная декларация имеет приложения, в Вашей ситуации необходимо заполнить приложение №1 форма 240.01 — Имущественный доход. Указанное приложение предназначено для декларирования физическими лицами имущественного дохода, определяемого в соответствии со статьями 180 , 204 Налогового кодекса.

По налогу на имущество необходимо было предоставить форму 701.01 не позднее 15 августа согласно пункту 3 статьи 402 Налогового кодекса с минусом начисленных сумм на оставшиеся сроки уплаты 25 августа и 25 ноября и окончательный расчет произвести по форме 700.00 , представляемой не позднее 31 марта 2013 года.

Может ли предприниматель не платить налоги при продаже бизнес-недвижимости старше 3 лет

Известно, что по доходам от продажи имущества, находившегося в собственности не менее 3 лет, физические лица освобождены от уплаты НДФЛ. Но это освобождение не распространяется на продажу имущества, которое предприниматели использовали для бизнес а п. 17.1 ст. 217 НК РФ : выручка от его реализации считается доходом от предпринимательской деятельност и Письмо Минфина России от 16.03.2011 № 03-11-11/55; Письмо УФНС России по г. Москве от 16.02.2009 № 20-14/013870@ .

Однако зачастую при продаже нежилой недвижимости (склада, магазина), использовавшейся в коммерции, предприниматели игнорируют это положение. Ведь вырученные суммы, как правило, немаленькие, а соблазн ничего не платить государству — велик. Мы хотим рассказать, во что может вылиться сокрытие дохода в такой ситуации.

Сразу скажем, прознав, что предприниматель продал свою бизнес-недвижимость и ничего при этом в бюджет не заплатил, налоговики точно не упустят возможности доначислить ему налоги, пени и штраф. По их логике, раз недвижимость нежилая и реализована она лицом, имеющим статус «индивидуальный предприниматель», значит, доход однозначно получен в рамках предпринимательской деятельности.

Откуда налоговики узнают о продаже нежилой недвижимости

На всю сумму дохода, полученного до 2009 г. от продажи личного имущества старше 3 лет, включая и недвижимость, граждане могли заявить имущественный выче т подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (ред. от 17.12.2009) . Для этого нужно было доход отразить в декларации 3-НДФЛ, которую предприниматели подают «за себя » п. 1 ст. 229 НК РФ , и приложить к ней документы, подтверждающие срок нахождения недвижимости в собственности. Таким образом, то, что имущество продано, налоговики видели из декларации.

Некоторые предприниматели в суде утверждали, что подобное производственное имущество (например, водонапорную башню) до продажи они использовали исключительно для удовлетворения своих личных потребностей

Сейчас вычет заявлять не нужно, так как доход от продажи «трехлетней» недвижимости просто не облагается НДФ Л п. 17.1 ст. 217 НК РФ; п. 4 ст. 5 Федерального закона от 27.12.2009 № 368-ФЗ . Но инспекция и без декларации узнает о том, что предприниматель продал бизнес-недвижимость. Ведь сделку придется регистрировать в территориальном органе Росреестр а п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; п. 5.1.1 Положения. утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 , который, в свою очередь, в течение 10 рабочих дней со дня регистрации должен сообщить о сделке в ИФН С п. 4 ст. 85, п. 6 ст. 6.1 НК РФ . Правда, на деле этот срок может составить не 10 дней, а несколько месяцев. Тем не менее не позднее 1 марта года, следующего за годом, в котором была сделк а п. 4 ст. 85 НК РФ , у инспекции будут сведени я приложение № 1 к Приказу ФНС России от 13.01.2011 № ММВ-7-11/11@ :

• о продавце (то есть самом ИП), включая ф. и. о., место регистрации, паспортные данные, дату регистрации права;
• проданной недвижимости, в частности ее виде (здание, помещение, сооружение и т. д.) и назначении (нежилое);
• цене сделки.

Статус продавца в сведениях не фигурирует. Но тот факт, что отчуждена нежилая недвижимость, наверняка подвигнет налоговиков на то, чтобы проверить в ЕГРИП, является ли продавец предпринимателем. И если да, является, их действия, скорее всего, будут следующими.

Они дождутся представления годовой декларации и будут особо пристально ее «камералить». Увидев, что в ней не отражены доходы от продажи недвижимости либо из декларации не ясно, включена ли вырученная сумма в доходы, потребуют представить в течение 5 рабочих дней исправленную (уточненную) декларацию или письменные пояснени я п. 3 ст. 88, подп. 4 п. 1 ст. 31, п. 6 ст. 6.1 НК РФ .

Заметим, что если в представленной декларации налоговики не выявили ошибок или противоречий, то они не вправе требовать у налогоплательщика пояснений, не говоря уже об истребовании каких-либо документо в п. 7 ст. 88 НК РФ; Постановление Президиума ВАС РФ от 11.11.2008 № 7307/08 ; Постановление № КА-А40/8165-10 . Но это же по закону, а на деле все, конечно, сложнее.

Также налоговики могут, не мудрствуя лукаво, посмотреть в Книге учета доходов и расходов, фигурирует ли там искомая сумма. Напомним, что и общережимники, и упрощенцы, ведущие Книгу учета доходов и расходов в электронном виде, должны представлять ее для заверения в ИФНС одновременно с годовой декларацие й п. 1.5 Порядка заполнения Книги учета доходов и расходов; приложение № 2 к Приказу Минфина России от 31.12.2008 № 154н; п. 8 Порядка. утв. Приказом Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430 от 13.08.2002 . На практике в некоторых ИФНС ее заверяют не сразу же, а оставляют у инспектора на несколько дней. За это время он сможет спокойно сверить все цифры в декларации с Книгой.

Если же налоговикам не удастся выяснить, что называется, не сходя с места, учел ли предприниматель при исчислении налога сумму, полученную от продажи недвижимости, тогда они могут прийти к нему с выездной проверкой.

Что указывает на использование недвижимости в коммерческих целях

Налоговики однозначно квалифицируют доход от продажи нежилой недвижимости как предпринимательский, если обнаружат, что ИП использовал ее в своей коммерческой деятельности. На это могут указывать, в частности, следующие документы:

• данные карточки регистрации ККТ и отчеты ее фискальной памяти, журнал кассира-операционист а Постановления № А42-1336/2010, № А57-8912/2009, № А11-14538/2009, № Ф09-6338/10-С3 ;
• договоры аренды, Книга учета доходов и расходов, где отражался полученный от аренды доход, договоры о возмещении коммунальных затрат и эксплуатационных услуг, агентские договоры о поиске арендаторо в Постановления № Ф03-6336/2010, № А05-12013/2010, № Ф09-2696/10-С3, № А81-1298/2010, № А65-35273/2009 ;
• копии товарно-транспортных накладных, счетов-фактур, грузополучателем (или грузоотправителем) в которых указан ИП, а адресом грузополучателя (грузоотправителя) — то самое нежилое помещение; реестр материальных расходов, в который включены коммунальные расходы по этому помещению; договор на оказание услуг по его охран е Постановление № А49-4439/2009 .

Почему на суд надежды мало

В начале прошлого года ВАС РФ встал на сторону налоговиков, которые доначислили предпринимателю НДФЛ по доходу, полученному им от продажи нежилого помещения, использовавшегося в коммерческой деятельност и Постановление Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 № 14009/09 .

Мнение читателя

“ Мой ИП-упрощенец продал в 2009 г. подвальное помещение, которым владел без малого 10 лет. Мы подали 3-НДФЛ, заявив вычет на всю сумму продажи (почти 10 млн руб.). ИФНС, «прокамералив», в вычете отказала: мол, реализация была в рамках предпринимательства, так как в 2006— 2007 гг. подвал сдавался в аренду. С УСНО нас погнали (выручка превышает пределы), начислили все по полной программе. Мы выиграли суд первой инстанции, по апелляции налоговики пропустили сроки, и мы уже почти вздохнули свободно. Но тут они подали кассацию, и случилось ужасное: дело передали на новое рассмотрение в первую инстанцию с указанием «. обратить внимание на правовую позицию Президиума ВАС РФ. № 14009/09». Боюсь, теперь нам точно крышка ” .

Лариса Сергеевна,
бухгалтер, г. Сочи

До того момента некоторые суды считали, что предприниматель все же может получить имущественный вычет как физическое лиц о Постановления № Ф09-5369/09-С2, № Ф04-6196/2008(13272-А70-19) . Но после того, как свою позицию высказал Президиум ВАС РФ, судебная практика сильно посуровела. Суды, как и налоговики, делают упор на факт использования бизнес-недвижимости до ее продажи в предпринимательской деятельности. При этом их не трогают доводы предпринимателей о том, что:

• проданная недвижимость приобретена физлицом до регистрации его в качестве индивидуального предпринимател я Постановления № А44-6147/2009, № Ф09-2465/10-С3 ;
• сделка по продаже недвижимости носила разовый характер и не была направлена на систематическое получение прибыл и Постановления № А28-4665/2010, № Ф09-2696/10-С3, № Ф09-866/11-С3, № А49-4439/2009, № А62-3102/2010 ;
• продажа помещений не относится к видам деятельности, внесенным в ЕГРИП, от которых предприниматель получает дохо д Постановления № А11-14538/2009, № А42-1336/2010 ;
• стоимость недвижимости не включена в расходы, связанные с предпринимательской деятельность ю Постановление № А57-20330/2009 (проданное имущество не являлось основным средством предпринимател я Постановление № А49-4439/2009 );
• до продажи недвижимость была выведена из состава основных средст в Постановление № А81-1298/2010 ;
• на момент продажи недвижимости в ней уже какое-то время (от нескольких месяцев до года) не велась предпринимательская деятельност ь Постановления № А42-1336/2010, № А11-14538/2009, № 18АП-3171/2010 ;
• предприниматель продавал недвижимость как физическое лицо и деньги за нее получены им не на предпринимательский расчетный счет, а на банковский счет физического лиц а Постановления № Ф09-2465/10-С3, № Ф09-6338/10-С3 .

О том, может ли предприниматель учесть в расходах имущество, купленное до его регистрации в качестве ИП, мы писали: 2010, № 19, с. 61

Кроме того, суды обращают особое внимание на целевое назначение проданной недвижимости. И если она по своей сути не могла приобретаться и использоваться иначе, как в коммерческих целях, то естественно, это лишний весомый довод в пользу налоговиков.

Действительно, сложно представить себе, как можно использовать для личных нужд, к примеру:

• здание деп о Постановление № А33-17805/2009 ;
• главный производственный корпус, глинозапасник, теплую стоянку для тракторов, административно-бытовой корпус с проходной, водонапорную башню, здание котельной, дымовую труб у Постановление № 17АП-11254/2010-АК ;
• трансформаторную подстанци ю Постановление № А42-10944/2009 ;
• встроенное помещение магазин а Постановление № А44-6147/2009 .

После выхода Постановления ВАС над предпринимателями, не желающими платить НДФЛ при продаже бизнес-недвижимости, окончательно сгустились тучи. Отстаивать право на освобождение от НДФЛ стало практически бессмысленно

Совсем бесполезно пытаться склонить суд на свою сторону в следующих случаях:

• предприниматель-спецрежимник подавал в инспекцию заявление об освобождении его от уплаты налога на имущество физических лиц в связи с тем, что помещение используется в предпринимательской деятельност и п. 3 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ; статьи 1, 2 Закона РФ от 09.12.91 № 2003-1 . Как правило, к такому заявлению ИП должен приложить документы, подтверждающие использование недвижимости в бизнес е Письмо Минфина России от 01.02.2010 № 03-05-04-01/06; п. 3 Письма ФНС России от 19.08.2009 № 3-5-04/1290@ . Тут уже предпринимателю по меньшей мере наивно надеяться на освобождение от НДФЛ, прикидываясь, что продаваемое нежилое строение использовалось только в личных целя х Постановления № А05-12013/2010, № А65-35273/2009, № А57-20330/2009, № Ф09-2696/10-С3, № Ф09-2465/10-С3 ;
• предприниматель вел «вмененную» деятельность и из декларации по ЕНВД видно, что по проданному объекту недвижимости исчислялся налог с использованием физического показателя «площадь торгового зала » Постановления № А42-1336/2010, № А57-8912/2009, № А11-14538/2009, № Ф09-6338/10-С3 .

Однако среди дел, рассмотренных уже «в новой эре», то есть после решения ВАС РФ, нам все-таки удалось найти в Уральском округе пару судебных решений в пользу ИП. И в них суд, наоборот, не проигнорировал, а принял во внимание большинство из приведенных выше доводо в Постановления № Ф09-2787/10-С2, № Ф09-6826/10-С2 . Встав на сторону предпринимателей, суд также учел, что:

• в договорах на покупку и на продажу спорной недвижимости ИП фигурировал как физическое лицо;
• помещение сдавалось в аренду непродолжительное время (в ином налоговом периоде), при этом инспекция не смогла установить фактическое получение дохода от сдачи объекта в аренду;
• сумма, вырученная от продажи недвижимости, потрачена на личные нужды и в коммерческой деятельности не участвовала.

Что делать, если освобождение от НДФЛ не дали

Отказывая предпринимателям в освобождении от НДФЛ дохода от проданной бизнес-недвижимости, суды нередко указываю т Постановления № А11-14538/2009, № А19-14852/10, № А57-20330/2009, № А44-6147/2009 : предприниматели вправе получить профессиональные налоговые вычеты по НДФЛ на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходо в п. 1 ст. 221, п. 1 ст. 227 НК РФ .

При этом состав расходов, принимаемых к вычету, определяется в том же порядке, что и для целей налогообложения прибыли. То есть сумму, вырученную от продажи нежилого помещения, предприниматели могут уменьшить на его остаточную стоимость (несамортизированную часть ) подп. 1 п. 1 ст. 268, п. 1 ст. 257 НК РФ; п. 14 Порядка. утв. Приказом Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430 от 13.08.2002 . Если же предприниматель не может документально подтвердить свои расходы, тогда он заявляет профессиональный вычет в размере 20% общей суммы доходов, полученных от предпринимательской деятельности.

Действительно, это так, но таким порядком исчисления налога могут воспользоваться только предприниматели на общем режиме налогообложения (в том числе совмещающие его с ЕНВ Д Письмо Минфина России от 16.07.2007 № 03-11-05/158 ).

С упрощенцами все сложнее. С предпринимательских доходов (в число которых будет входить и доход от продажи помещения) они должны заплатить налог при УСН О п. 3 ст. 346.11, ст. 346.15 НК РФ . При этом упрощенцы с объектом «доходы минус расходы» могут уменьшить доход на остаточную стоимость помещения, правда, не исключены претензии налоговиков по этому повод у Письмо Минфина России от 28.01.2009 № 03-11-06/2/9 . Но некоторым предпринимателям удавалось выиграть в суде такие спор ы Постановления № А74-2378/08-Ф02-1138/09, № А14-19808/2009/695/28, № А14-481/2010/20/33 .

Кстати, предпринимателям-общережимникам, помимо НДФЛ, грозят еще и доначисления по НД С п. 1 ст. 143, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ . Ведь продавая нежилую бизнес-недвижимость якобы как свое личное имущество, они безусловно не выделяли в договоре сумму НДС. И поскольку после совершения сделки покупатель вряд ли согласится что-то по ней доплачивать, придется предпринимателю платить НДС из собственного кармана либо пытаться взыскать налог с покупателя через суд. А ни то ни другое приятным делом не назовешь.

Итак, тем предпринимателям, которым уж очень не хочется платить НДФЛ от продажи коммерческой недвижимости, можно посоветовать следующее: сняться с регистрации в качестве ИП, продать имущество, а затем снова зарегистрироваться как предприниматель.

Если же у вас большой бизнес и вы не можете позволить себе хотя бы на время лишиться предпринимательского статуса, тогда мы рекомендуем вам не рисковать, продавая бизнес-недвижимость как личное имущество. Рано или поздно общения с налоговиками по этому поводу не избежать. И доначисленная сумма налогов и налоговых санкций может быть весьма существенна.

10-процентный налог при продаже недвижимости с 2017 года хотят взимать со всех казахстанцев

С 2017 года всех казахстанцев планируют обязать уплачивать 10-процентный налог при продаже недвижимости независимо от срока владения, сообщает сайт «Крыша». Раньше эта норма действовала только в отношении лиц, которые владели продаваемым жильем менее одного года.

Эту норму предлагают внести в концепцию нового Кодекса государственных доходов, который, предположительно, начнет действовать с начала следующего года и заменит действующий Налоговый кодекс. Сейчас если жилой дом или квартира находится в собственности гражданина более одного года, то при продаже объекта он освобождается от налогообложения.

Руководитель управления разъяснения налогового законодательства департамента государственных доходов по городу Алматы Едил Азимшайык рассказал о подробностях расчета данного налога. «Наша рабочая группа, исходя из справедливого подхода, предлагает при расчете этого налога учитывать размер официальной инфляции, которая влияет на стоимость имущества и обесценивание самих денег, а также расходы, понесенные при ремонте недвижимости за время владения. Еще один вариант — освобождать от уплаты налога при продаже недвижимости тех собственников, кто продает одну недвижимость в течение срока исковой давности, то есть один раз в пять лет», — пояснил Азимшайык.

По его словам, они предлагают объединить налог на недвижимость и землю и назвать «Налог на собственность». «По расчету этого налога есть несколько предложений: например, собственники частных домов должны будут один раз в пять лет проводить независимую оценку своего жилья. Для собственников квартир, возможно, будет считаться кадастровая стоимость земли, а стоимость самих квартир будет рассчитывать ежегодно БТИ, исходя из фактических сделок и реальных сумм, а не по объявлениям, как делают сейчас», — отметил Азимшайык. Поясняется, что изменения по всем видам налогов должны быть приняты до конца сентября текущего года.

Налоги и обязательные платежи, связанные с недвижимостью

Виды и ставки налогов и других платежей в бюджет, уплачиваемых собственниками недвижимости периодически и однократно.

Налоги и другие обязательные платежи в бюджет, так или иначе связанные с правом собственности на недвижимость, можно разделить на следующие группы:

1. Текущие налоги, уплачиваемые собственником недвижимости периодически

1.1. Налог на имущество — в отношении квартир, жилых домов, зданий, сооружений других объектов недвижимости

1.1.1. Налог на имущество юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и физических лиц, владеющих нежилыми помещениями на праве собственности (глава 57 Налогового кодекса Республики Казахстан)

Налог исчисляется, исходя из среднегодовой остаточной стоимости объектов обложения, определяемой по данным бухгалтерского учета.

Объектом налогообложения выступают здания и сооружения, законченные строительством, в том числе являющиеся объектом концессии.

Не являются объектами налогообложения налогом на имущество:

• земля;
• здания, сооружения, находящиеся на консервации, по решению Правительства;
• государственные автомобильные дороги общего пользования и дорожные сооружения на них;
• объекты незавершенного строительства.

Некоммерческие организации, за исключением религиозных объединений, акционерных обществ, учреждений и потребительских кооперативов, кроме кооперативов собственников квартир (помещений).

Организации, осуществляющие деятельность в социальной сфере, а именно:

• оказание медицинских услуг, за исключением косметологических, санаторно-курортных;
• оказание услуг по дошкольному воспитанию и обучению; начальному, основному среднему, общему среднему образованию; техническому и профессиональному, послесреднему, высшему и послевузовскому образованию, осуществляемых по соответствующим лицензиям на право ведения данных видов деятельности, и дополнительному образованию;
• деятельность в сфере науки (включая проведение научных исследований, использование, в том числе реализацию, автором научной интеллектуальной собственности), спорта (кроме спортивно-зрелищных мероприятий коммерческого характера), культуры (кроме предпринимательской деятельности), оказания услуг по сохранению (за исключением распространения информации и пропаганды) объектов историко-культурного наследия и культурных ценностей, занесенных в реестры объектов историко-культурного достояния или Государственный список памятников истории и культуры в соответствии с законодательством Республики Казахстан, а также в области социальной защиты и социального обеспечения детей, престарелых и инвалидов;
• библиотечное обслуживание;
• организации, численность инвалидов за налоговый период в которых составляет не менее 51% от общего числа работников;
• организации, в которых расходы по оплате труда инвалидов за налоговый период составляют не менее 51% (в специализированных организациях, в которых работают инвалиды по потере слуха, речи, а также зрения, — не менее 35%) от общих расходов по оплате труда.

• Организации, основным видом деятельности которых является выполнение работ (оказание услуг) в области библиотечного обслуживания.
• Государственные предприятия, осуществляющие функции в области государственной аттестации научных кадров.
• Юридические лица по объектам водохранилищ, гидроузлов и других водохозяйственных сооружений природоохранного назначения, находящимся в государственной собственности и финансируемым за счет средств бюджета.
• Юридические лица по объектам гидромелиоративных сооружений, используемым для орошения земель юридических лиц — сельскохозяйственных товаропроизводителей и крестьянских или фермерских хозяйств.
• Юридические лица по объектам питьевого водоснабжения.

Суммы текущих платежей налога вносятся налогоплательщиком равными долями не позднее 25 февраля, 25 мая, 25 августа и 25 ноября каждого года.

1.1.2. Налог на имущество физических лиц (глава 58 Налогового кодекса Республики Казахстан)

Объектами обложения налогом являются:

• жилые помещения, дачные постройки, гаражи и иные строения, сооружения, помещения, находящиеся на территории Республики Казахстан принадлежащие физическим лицам на праве собственности;
• объекты незавершенного строительства с момента проживания, эксплуатации.

Налог исчисляется исходя из стоимости объектов налогообложения, устанавливаемой по состоянию на 1 января каждого года, определяемой органом юстиции по специальной формуле, учитывающей базовую стоимость квадратного метра жилого помещения, коэффициенты износа и зонирования.

Размер налога до 1 августа ежегодно рассчитывается налоговыми органами по месту нахождения объекта налогообложения. Налог на имущество должен быть уплачен физическими лицами до 1 октября текущего года.

1.2. Земельный налог — в отношении земельных участков, находящихся в собственности, аренде и безвозмездном землепользовании.

Налоговой базой является площадь земельного участка. Глава 54 Налогового кодекса содержит базовые ставки земельного налога на земли сельскохозяйственного назначения, на земли населенных пунктов, земли промышленности, лесного и водного фонда, земли, занятые под автостоянки, АЗС и рынки. Эти ставки индивидуальны для каждого региона либо зависят от балла бонитета. Местные маслихаты производят корректировку данных ставок. Исчисление налога по каждому конкретному участку производится путем применения конкретной ставки к площади земельного участка.

Юридические лица и индивидуальные предприниматели производят расчет налога самостоятельно и уплачивают его равными долями в сроки не позднее 25 февраля, 25 мая, 25 августа, 25 ноября текущего года.

Для физических лиц, не являющихся предпринимателями, размер налога до 1 августа ежегодно рассчитывается налоговыми комитетами. Земельный налог должен быть уплачен ими до 1 октября текущего года.

2. Налоги и платежи, связанные с переходом права собственности и уплачиваемые однократно

2.1. Корпоративный подоходный налог юридических лиц по ставке 20%

2.1.1. В связи с приростом стоимости при продаже зданий, сооружений (статья 92 Налогового кодекса)

Превышение стоимости реализованной недвижимости над ее балансовой стоимостью включается в совокупный годовой доход юридического лица и облагается налогом по ставке 20%.

2.1.2. При получении имущества безвозмездно

Стоимость любого имущества, в том числе недвижимости, полученной налогоплательщиком безвозмездно, является его доходом (статья 96 Налогового кодекса).

2.2. Индивидуальный подоходный налог индивидуальных предпринимателей (статья 183 Налогового кодекса)

Этот налог применяется при сходных условиях с юридическими лицами, описанными выше, но по ставке 10%.

2.3. Индивидуальный подоходный налог с физических лиц при получении имущественного дохода в связи с приростом стоимости при реализации недвижимого имущества, не используемого в предпринимательской деятельности и находящегося в собственности менее года (статья 180 Налогового кодекса)

Прирост стоимости облагается налогом по ставке 10%.

Это означает, что если гражданин, к примеру, приобрел квартиру за 2 миллиона тенге, а в течение года с момента регистрации права собственности на нее продал квартиру за 3 миллиона тенге, то он должен заплатить индивидуальный подоходный налог в размере 10% от прироста стоимости, то есть от одного миллиона тенге, что составит 100 тысяч тенге. Если же гражданин реализует недвижимость по истечению одного года с момента приобретения, обязанности по уплате налога у него не возникает.

Исчисление такого налога гражданин обязан сделать самостоятельно, а уплатить его – не позднее 10 рабочих дней после срока, установленного для сдачи декларации по индивидуальному подоходному налогу, то есть не позднее 31 марта следующего года.

2.3.1. Нужно ли платить налоги при продаже двух или более жилых помещений?

На возникновение налоговых обязательств влияет не количество проданных жилых помещений, а период в течение которого каждый из них находился в собственности. Если каждый из объектов находился в собственности более одного года, то сам по себе факт их продажи в одном году не является основанием для уплаты налога. Если какой-либо из них находился в собственности менее года, то налог должен исчисляться применительно к каждому объекту.

2.3.2. Налоги при продаже недвижимости, полученной в дар или по наследству

В соответствии с пунктом 3 статьи 180 Налогового кодекса Республики Казахстан при отсутствии стоимости приобретения приростом стоимости является положительная разница между стоимостью реализации имущества и рыночной стоимостью на момент возникновения права собственности на реализуемое имущество. Это правило применяется, как при наследовании. так и при получении имущества по договору дарения, поскольку стоимость приобретения в данных случаях отсутствует. Пунктом 5 указанной статьи установлено, что рыночная стоимость реализованного недвижимого имущества на момент возникновения права собственности должна быть определена налогоплательщиком не позднее срока, установленного для представления декларации по индивидуальному подоходному налогу, то есть не позднее 31 марта следующего года.
В указанных целях рыночной стоимостью является стоимость, определенная в отчете об оценке, проведенной по договору между оценщиком и налогоплательщиком. Заказывая оценку недвижимости, необходимо уточнить, что требуется определение ее рыночной стоимости на дату приобретения по договору дарения или по свидетельству о праве на наследство. Закон «Об оценочной деятельности» не запрещает определять рыночную стоимость имущества на прошедшую дату.

Пункт 6 статьи 180 Налогового кодекса определяет, что в случае отсутствия рыночной стоимости реализованного имущества приростом стоимости является:

• для жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства — положительная разница между стоимостью реализации имущества и оценочной стоимостью имущества, под которой в данном случае понимается стоимость, определенная для исчисления налога на имущество уполномоченным государственным органом в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, на 1 января года, в котором возникло право собственности на реализованное имущество;
• для нежилой недвижимости — стоимость реализации такого имущества.

Таким образом продавцы жилых помещений, дач и гаражей даже в случае отсутствия отчета об оценке не должны оплачивать налог со всей суммы сделки. В отличие от них, собственникам нежилой недвижимости при отсутствии отчета об оценке, налог будет исчислен со всей стоимости реализации.

2.4. Нужно ли платить налоги при получении имущества в дар или по наследству?

При получении недвижимого имущества в дар или в порядке наследования физические лица (кроме имущества, полученного индивидуальным предпринимателем для осуществления предпринимательской деятельности) налогов не уплачивают (подпункт 28) пункта 1 статьи 156 Налогового кодекса Республики Казахстан).

2.5. Нужно ли платить налоги при обмене недвижимости?

Согласно статье 501 ГК РК по договору мены каждая из сторон обязуется передать друг другу в собственность недвижимость. При этом каждая из сторон признается продавцом недвижимого имущества, которое она обязуется передать, и покупателем недвижимого имущества, которое она обязуется принять в обмен.

Если договором мены не предусмотрено иное, то обмениваемое имущество предполагаются равноценным. Если стоимость обмениваемых объектов недвижимости не равна, то собственник менее ценного имущества обязан доплатить разницу в цене.

При обмене равноценных по стоимости объектов недвижимости обе стороны не получают экономической выгоды, а значит не получают и дохода, влекущего за собой обязанности уплачивать налоги.

Если владелец объекта недвижимости, обладающего меньшей стоимостью, производит доплату в цене, то здесь также не возникает дохода ни у одной из сторон.

Если же будет произведен обмен неравноценных объектов недвижимости без доплаты, то разница в стоимости обмениваемых объектов будет являться объектом налогообложения и включена в совокупный годовой доход лица, получившего более дорогую недвижимость и не внесшего соответствующую доплату. В этом случае будут применяться о налогообложении прироста стоимости при продаже недвижимости.

2.6. Сбор за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Этот сбор уплачивается перед тем, как новый собственник недвижимости представляет документы для государственной регистрации в органе юстиции.