Договор регистрация в реестре

Реестр договоров — бланк

Подписание договора руководителем предприятия или лицом, на то уполномоченным, является основанием для передачи данного документа в отдел, осуществляющий делопроизводство по договорам. Если же на фирме такой отдел отсутствует, регистрацией договора и присвоением ему соответствующего номера занимается уполномоченный сотрудник. Учет подписанных соглашений ведется при помощи реестра договоров – основного инструмента для делопроизводства по договорам.

Регистрация в реестре происходит одним из следующих способов:

1. Путем присвоения индивидуального номера для договоров, получивших нумерацию при регистрации (при этом делопроизводитель отмечает индивидуальный номер на обратной стороне и ставит специальный штамп);
2. Путем присвоения договору сложного номера (с дробью) – номер является очередным по внутреннему реестру договоров в данной организации.

Законодательно не предусматривается единая форма реестра договоров, что позволяет организациям утверждать наиболее удобную для них форму реестра с учетом особенностей деятельности предприятия. Для удобства в реестр включают такие данные о договорах:

• порядковый номер;
• регистрационный номер и дата подписания;
• полная информация о контрагенте;
• период, на который заключается договор;
• предмет соглашения;
• общая сумма.

Можно также вести графу «примечания», где найдут отображение такие моменты договора как, к примеру, наличие спецификации к договору или дополнительного соглашения. Не ограничивается и способ ведения реестра договоров – это может быть как заполнение электронной формы, так и стандартный бумажный вариант (журнал). Существуют также и специально разработанные компьютерные программы.

Журнал регистрации договоров

Во многих организациях есть документ под названием «Журнал регистрации договоров», в который вносятся сведения обо всех проведенных сотрудниками предприятия сделках, контрактах и соглашениях.

Для чего нужен журнал, его значение

Все что касается заключаемых работниками компании договоров подлежит обязательной регистрации и учету. Наиболее распространенный и простой путь реализации этих задач – создание специального журнала. Роль его довольно проста: с его помощью сотрудники предприятия фиксируют наиболее важную, первичную информацию обо всех проводимых сделках. Таким образом, он позволяет вести учет, систематизировать документооборот, а также дает полную информацию о работнике, который несет ответственность за исполнение того или иного соглашения.

Минимальные сведения, которые требуется внести в журнал регистрации договоров: это номер и дату формирования каждого документа, но в зависимости от потребностей организации этот список может быть существенно расширен. Кроме того, в журнал можно включать информацию не только о собственно договорах, но и обо всех приложениях к ним, в том числе дополнительных соглашениях, технических заданиях, актах выполненных работ и т.п.

Следует отметить, что журнал никоим образом не свидетельствует о том, что условия каждого внесенного в него договора, были выполнены в полном объеме.

Какие договоры фиксируются в журнале

В журнал могут вноситься все договоры, заключаемые работниками организации. Однако если предприятие достаточно крупное, то в каждом его структурном подразделении может быть свой собственный бланк журнала, также журналы могут разделяться по типу договоров (например, отдельные — по договорам поставки, договорам рекламы, юридическим договорам и т.п.). Такой подход позволяет грамотно систематизировать учет и избежать путаницы.

Журнал может вестись в течение какого-то определенного временного отрезка (месяц, квартал, полугодие, год), или же в течение неопределенного срока – все зависит от того, какое правило в отношении этого параметра закреплено в учетной политике фирмы.

Где хранить журнал

Журнал должен находиться под присмотром ответственного работника, который не только занимается его ведением (т.е. вносит в него данные обо всех заключаемых договорах), но и осуществляет надзор за его хранением. Это может быть секретарь организации, делопроизводитель, юрист или любой другой сотрудник, наделенный соответствующими полномочиями, которые обозначены в его должностной инструкции или же назначенный на это отдельным приказом директора предприятия.

Можно ли обойтись без этого документа

Наличие журнала в компании не является строго обязательным, поскольку в законодательстве не указана необходимость его применения.

Однако, при помощи него можно зафиксировать не только сам факт создания какого-либо договора, но и в случае надобности срочно его отыскать – а это достаточно веские основания для того, чтобы завести такой учетный документ.

Как составить журнал

Журнал может вестись в произвольном виде – стандартного, унифицированного его образца нет. Основная его часть всегда формируется в виде таблицы, в которой может быть сколько угодно строк – в зависимости от потребностей работников предприятия и видения ими документа. Как правило, в организациях есть свой бланк, разработанный и утвержденный руководством и рекомендованный к применению – именно его и берут сотрудники за основу.

Оформление журнала, особенности

К оформлению журнала регистрации договоров, ровно как и к его содержанию, никаких особенных требований не предъявляется, а это означает, что вести его можно как в рукописном, так и в электронном виде. Если бланк ведется в электронном виде, распечатывать его не обязательно, за исключением тех случаев, когда в нем имеется столбик для подписей работников, заключивших ту или иную сделку.

Журнал может быть самого разного объема, но обычно он имеет не одну, а множество страниц (в активно работающих организациях количество заключенных договоров может исчисляться не только десятками, а даже сотнями). Если в качестве журнала не используется, например, тетрадь, а берутся обычные листы А4 формата, то их следует пронумеровать по порядку и после этого прошить суровой нитью (можно и степлером, но он не всегда гарантирует надежность скрепления), отметив на последней странице количество страниц и поставив дату и подпись ответственного работника.

Образец журнала регистрации договоров

Если вам понадобилось сформировать журнал регистрации договоров, который вы ранее никогда не делали, посмотрите образец документа и прочитайте разъяснения к нему. С их помощью вам без особых усилий удастся создать нужный формуляр.

1. Вначале напишите наименование организации, ниже укажите лицо, которое является ответственным за ведение журнала (его должность, фамилию, имя, отчество), а также дату начала ведения журнала (после его окончания не лишним будет также сделать соответствующую отметку).
2. Далее переходите к основной части, которую, как уже было сказано выше целесообразно оформить в виде таблицы. Количество столбцов в ней может быть произвольным, но обязательно должны быть столбики о номере договора, дате его заключения, виде документа (договор или доп. соглашение к нему), название контрагента, его адрес. Также в бланк нужно включить данные о том, кто именно внутри организации заключил и ведет договор, количество экземпляров, место хранения каждого такого документа (оно может быть централизованным или договоры могут храниться в разных подразделениях).
3. Если вы считаете необходимым, можете дополнить бланк и другими сведениями, имеющими значение именно в вашей ситуации. Например, о кратком содержании, сумме договора, периоде его действия, полном количестве приложений к договору, столбик для подписи ответственного работника, примечаний и т.д.

Реестр договоров

Реестр договоров – это форма, которая используется участниками договорного процесса с целью учета подписанных соглашений и является инструментом их внутреннего делопроизводства. Любое соглашение, после его подписания сторонами, передается их делопроизводителям для дальнейшей регистрации. В случае, если на предприятии (в организации) нет необходимости в отделе, ведущем делопроизводство, обязанности делопроизводителя выполняет сотрудник, уполномоченный на это руководителем.

После того, как договор поступил на регистрацию, ему присваивается номер, по которому он будет числиться в организации. Существует два варианта присвоения соглашению регистрационного номера:

• если договор поступил уже пронумерованным, то делопроизводитель организации присваивает ему индивидуальный номер на обратной стороне. В этом случае на обратной стороне также проставляется специальный штамп, а номером соглашения считается ранее присвоенный контрагентом;
• присвоение сложного номера через дробь. В этом случае номером договора будет считаться очередной номер внутреннего реестра организации.

Унифицированной формы реестра договоров не существует, поэтому каждая организация составляется его самостоятельно, исходя из своих потребностей и специфики деятельности. Общими данными, содержащимися в каждом реестре, являются:

• номер договора по порядку;
• номер и дата подписания договора;
• полное наименование контрагента;
• предмет соглашения;
• период действия документа;
• общая сумма соглашения.

Способы ведения реестра также могут разными. Так, реестр ведут с использованием электронных носителей в виде таблицы, в виде специально разработанного программного обеспечения или вручную в специально отведенном журнале.

Как работать с реестром договоров по 44-ФЗ и 223-ФЗ

Для чего нужны реестры: общие положения

Реестр договоров используется участниками договорного процесса для учета заключенных сделок и является инструментом внутреннего делопроизводства. Любая сделка после подписания регистрируется ответственными лицами. После того как договор поступил на регистрацию, ему присваивается уникальный номер, по которому он будет числиться в организации.

Стандартной формы реестра договоров нет, поэтому каждая организация составляет его самостоятельно, исходя из своих потребностей и специфики деятельности. Для простоты многие ведут реестр договоров в excel, бланк скачать можно будет в нашем материале. В реестр договоров по 44-ФЗ, образец которого можно скачать в статье, включается следующая информация (ч. 2, 3 ст. 103 44-ФЗ):

• наименование заказчика и поставщика;
• цена контракта;
• источник финансирования;
• идентификационный код закупки;
• способ определения поставщика;
• дата подведения результатов закупочной процедуры;
• объект закупки;
• реквизиты документа, подтверждающего основание заключения контракта

В реестр контрактов по 44-ФЗ можно включать и другие сведения при необходимости. Ведется реестр договоров в excel, образец будет представлен далее.

Чем отличаются базы в закупках

Разберемся, что такое реестр контрактов и реестр договоров, как правильно вести их и чем они отличаются друг от друга.

Реестр договоров по 44-ФЗ — это база данных, в которой содержатся сведения обо всех соглашениях, которые заключены заказчиками в соответствии с нормами Федеральной контрактной системы. Обратите внимание, что правильнее называть его реестром контрактов.

В реестр договоров, по нормам закона № 223, включаются сведения о соглашениях, заключенных отдельными видами юридических лиц в результате закупки по нормам ФЗ 223.

Ведется реестр договоров 223-ФЗ и 44-ФЗ на сайте ЕИС.

Есть исключения, они установлены законом. В Казначейство в общем порядке не подают информацию о закупках, которые составляют государственную тайну. Не включаются также данные о закупках на сумму до 100 000 рублей и другие, определенные 44-ФЗ и 223-ФЗ.

Обязанность направлять данные для учета соглашений по 44-ФЗ возложена на заказчиков (либо уполномоченных лиц), а также на бюджетные учреждения, государственные и муниципальные предприятия. Данные в реестр договоров — образец по 223-ФЗ также вносятся заказчиком (либо уполномоченным лицом).

За нарушение порядка предоставления сведений предусмотрена административная ответственность.

Как внести сведения в базу по 44-ФЗ

Информация и документы подаются в Федеральное казначейство через систему «Электронный бюджет». Войти в нее можно через Единый портал бюджетной системы РФ, но удобнее это сделать через личный кабинет госзаказчика в ЕИС.

Для того чтобы сформировать сведения о соглашении в личном кабинете Единой информационной системы, необходимо нажать на клавишу «Сформировать информацию о контракте».

После того как откроется форма для заполнения регистрационных данных, исполнителю нужно пошагово заполнить вкладки:

В данной вкладке заполняются все сведения о заключенных соглашениях. Для заполнения формы нужно найти соответствующее извещение, и основные параметры заполнятся автоматически.

Поля «№ закупки», «Уникальный номер позиции плана-графика», «Идентификационный код закупки» и «Способ определения поставщика» недоступны для дальнейшего редактирования.

1. В блок «Общие данные» вносятся сведения о реквизитах документа, подтверждающего основание заключения контракта, основания для заключения контракта с единственным поставщиком или применения закрытого способа (при необходимости).

Здесь же указывается дата заключения и способ указания цены контракта (выбирается из значений: цена, ориентировочное значение цены или максимальное значение цены), а также наличие авансирования. Цена записывается в валюте соглашения.

Затем записываются количество этапов и дата начала исполнения соглашения.

Номер реестровой записи будет сформирован автоматически после публикации информации о контракте. Дата заполнения документа также заполняется автоматически. После введения данных во все ячейки файл необходимо сохранить и проверить на нарушения.

1. Дополнительная информация. В этой вкладке надлежит указывать параметры об обеспечении исполнения контракта и информации об экономии при заключении энергосервисного соглашения.
2. «За счет бюджетных средств» — вкладка, в которой указывается источник финансирования и код бюджетной классификации.
3. «За счет внебюджетных средств» — аналогичная информация для соглашений, заключаемых по внебюджету.
4. Объект закупки — сведения о предмете заказа из выбранной позиции плана графика.
5. Далее заполняются сведения о поставщиках. Данные заполняются в соответствии с реестровыми записями в ЕГРЮЛ, ЕГРНИП.
6. В завершении формирования информации о контракте необходимо заполнить вкладку «Документы». Для этого нужно отсканировать необходимые документы, если они оформлены на бумажном носителе, и прикрепить файлы к веб-форме. Если документ сформирован в электронном виде (например, по итогам аукциона в электронной форме), нужно прикрепить файл с этим документом. Файлы должны иметь распространенные открытые форматы, чтобы их можно было просматривать с помощью общедоступного программного обеспечения.

Вся вносимая информация и документы должны быть подписаны электронной подписью лица, которое имеет право действовать от имени госзаказчика.

Образец реестра госконтрактов

Расскажем, как заполнить реестр контрактов по 44-ФЗ, образец заполнения 2019 года аналогичен той форме, которая применялась в 2018 г.

Как уже говорилось, он ведется в электронном виде на портале «Электронный бюджет». При необходимости в личном кабинете можно сформировать и распечатать список контрактов. Для этого нужно нажать на кнопку «Печатная форма реестра контрактов» на любой из вкладок, кроме «Подготовка информации». В форму попадают размещенные данные о контрактах, об изменениях, исполнении или расторжении. Данные группируются по принадлежности к уровню бюджета и выводятся в отдельных окнах браузера.

Предлагаем образец реестра договоров в excel скачать бесплатно для внутреннего пользования. Его можно использовать для учета соглашений, данные о которых не вносятся в ЕИС.

Сроки публикации и изменений по 44-ФЗ

Срок направления сведений — 5 рабочих дней с даты заключения, изменения, расторжения или исполнения контракта, приемки товаров (работ, услуг) (ч. 3 ст. 103 44-ФЗ).

Заказчик обязан в течение одного рабочего дня внести исправления, если Казначейством выявлены ошибки при проверке. В противном случае информация не будет включена в базу. Также в кратчайшие сроки следует внести изменения, если заказчик самостоятельно обнаружил ошибки.

Для исправления в системе «Электронный бюджет» нужно откорректировать поля с ошибочной информацией, прикрепить правильные документы, затем подписать и направить исправления в систему.

После даты направления сведений в реестр в течение 1 часа Федеральное казначейство отправляет заказчику сообщение. После этого в рамках 3 раб. дней Казначейство:

• проверяет (программно-аппаратными средствами);
• направляет заказчику протокол, который содержит список выявленных несоответствий и основания, по которым информация и документы не включаются в реестр контрактов.

В течение 1 рабочего дня заказчик обязан устранить замечания и направить сведения повторно.

После даты включения реестровой записи в течение 1 рабочего дня Федеральное казначейство отправляет заказчику в эл. виде извещение о включении реестровой записи в базу контрактов.

Сведения в реестр договоров (образец для соглашений, содержащих государственную тайну) формируются в соответствии с Приказом Минфина № 130н от 23.12.2013. Таким реестровым записям присваивается уникальный номер.

Заказчикам следует знать, что в разработке находится Постановление Правительства, приостанавливающее до 01.01.2020 действие ПП РФ № 1084 от 28.11.2013 в части пункты 10 и пп. «в» п. 14, определяющих обязательные проверки сведений, который заказчик вносит в реестр договоров (в excel образец доступен для скачивания). Таким образом, контролирующие органы не будут проверять до 01.01.2020 достоверность следующей информации по контрактам:

• срок исполнения;
• количество товара, объем работ (услуг);
• единица измерения;
• исполнение, расторжение;
• условия о принятом бюджетном обязательстве.

Как внести информацию в базу по 223-ФЗ

Ведение реестра договоров по 223-ФЗ происходит так. Сведения и прилагаемые документы отправляются заказчиком в Федеральное казначейство также через «Электронный бюджет». Нужно заполнить соответствующие формы веб-интерфейса или направить сведения из ЕИС, которая используется для формирования информации.

Для создания записи о соглашении в ЕИС рекомендуется следовать предлагаемой инструкции.

Шаг 1. На странице с перечнем договоров нужно нажать на кнопку «Создать информацию о договоре».

Шаг 2. Далее заполняется вкладка «Информация о договоре».

При этом у исполнителя есть возможность воспользоваться шаблоном договора, выбрав соответствующий шаблон из списка представленных.

Запись также можно сформировать вручную. Для этого выбирается извещение, на основании которого и формируется информация о заключенном договоре.

Шаг 3. Затем заполняются данные о поставщике. Сведения об исполнителе также можно загрузить из перечней ЕГРЮЛ, ЕГРНИП.

Шаг 4. Вносятся все необходимые данные о предмете закупки.

Шаг 5. Затем прикрепляются отсканированные копии документов (при традиционной закупке) или электронные документы (при закупке в электронной форме).

Сформированный файл должен подписать уполномоченный представитель заказчика с помощью усиленной квалифицированной электронной подписи.

Сроки публикации и исправлений по 223-ФЗ

Данные и документы должны быть направлены в Федеральное казначейство в течение трех рабочих дней со дня заключения соглашения. В случае изменения, исполнения или расторжения сведения вносятся в течение 10 дней со дня наступления указанных событий.

Если заказчик получает отказ включить сведения в базу, в течение трех рабочих дней со дня получения протокола Федерального казначейства об отказе он должен сформировать недостающие сведения и документы и(или) доработать их надлежащим образом. А затем направить измененные данные в Федеральное казначейство в том же порядке, что и первоначальные.

Образец базы договоров по 223-ФЗ

Представляем реестр договоров, в excel бланк скачать можно далее.

Реестр договоров

Указанные возможности реализованы в программе:

• Договоры не теряются
• Своевременность согласований
• Контроль сроков договора
• Учет всех версий договоров
• Реестры и отчеты по договорам

Реестр – друг и помощник договора

Функция учёта и регистрации договоров является неотъемлемой стадией договорного процесса любого предприятия. Любая организация должна вести реестр заключенных и подписанных договоров.

Журнал регистрации договоров как стадия договорной работы

Для осуществления этой функции обычно выделяется отдельный сотрудник в секретариате, юридическом отделе или бухгалтерии, либо эта работа поручается ему время от времени (ответственный сотрудник). Этот сотрудник ведет журнал учета договоров, в котором учитывает базу заключенных и согласованных документов. Следует различать роли ответственного за регистрацию и за согласование документа. Ответственный за согласование обходит с листом согласования, приложенного к проекту, согласующих лиц, при этом документ еще не утвержден и не подписан. В то же время ответственный за регистрацию сотрудник учитывает, как правило, уже подписанные и отраженные в учетной системе (в большинстве своем, 1С), экономически работающие договоры.

Реестр договоров зачастую ведется в Excel, бланк этого реестра, как правило, не утерждается, а представляет собой произвольную сводную таблицу, которая обычно содержит следующие колонки:

• порядковый номер и номер записи регистрации
• вид договора
• сумма (цена) договора
• стороны договора (наша организация и контрагент)
• дата заключения (подписания)
• срок действия (при наличии)
• наличие изменений, доп. соглашений, ссылки на скан документа в сети
• статус договора (на согласовании, подписан, расторгнут итд)
• ответственный сотрудник
• любые иные сведения (например, существенные условия)

Образец реестра договоров с примером его заполнения Вы можете скачать по ссылке.

Программа для учета договоров

Используя привычные офисные приложения, такие как MS Excel и MS Access, задачи по ведению учета и регистрации договоров в целом решить можно. Однако при большом количестве согласовываемых документов этот инструмент может не справиться с возрастающими вызовами:

• трудности групповой работы с журналом регистрации договоров;
• риск искажения данных и ошибки ручного ввода;
• отсутствие связи с историей согласования и переписки.

Функцию ведения реестра лучше доверить не Excel, а специализированным программам учета договоров. В частности, таким софтом является разработанная на современной платформе 1С Предприятие 8.3 «Юрайт: Согласования и договоры»

В программе для учета договоров «Юрайт» предусмотрен широкий набор опций, используемых ответственным сотрудником в своей работе по учету и регистрации документов:

1. Построение отчета по всей базе (реестру) за период с многочисленными фильтрами:
2. Обратная связь с реестром договоров, включая напоминания о скором истечении срока действия
3. Заполнение карточек договоров и ведение по ним интерактивного списка:

Как проводится регистрация договора купли-продажи квартиры?

Давала ли регистрация договора купли-продажи квартиры какие-то гарантии? Прошло уже несколько лет с тех пор, как регистрацию договора купли-продажи квартиры отменили, а что пришло на ее смену?

Мы будем говорить о том моменте, когда продавец и покупатель обговорили все нюансы своей сделки, приняли решение о продаже-покупке, составили договор, подписали его, а зачастую еще деньги передали-приняли.

Чего достигли стороны тем, что поставили под этой бумагой свои подписи? Их сделка состоялась: продавец выразил свою волю: «Хочу продать такую-то квартиру по такой-то цене». Покупатель с этим согласился, таким образом, договор вступил в силу. Теперь он — новый владелец жилья. Жилое помещение перестало принадлежать продавцу, но его право на него до сих пор остается за продавцом, потому что переходит к покупателю только после того, как зарегистрирована государством.

Теперь им нужно сделать следующий шаг: зафиксировать перемену собственника, иными словами, зарегистрировать право за новым владельцем принятым порядком.

Личная явка в Росреестр и отправление документов почтой

Оба участника, которые теперь называются стороны договора, могут явиться в Росреестр, любой его орган, расположенный по месту нахождения предмета сделки, лично, и своей рукой написать заявление о том, чтобы этот орган зарегистрировал переход права собственности. Им дается возможность также отправить заявление с приложенными документами почтой.

При личной явке они оба заполняют бланк вручную в присутствии работника этого органа на основании своих паспортов. Если никто из них не может явиться, это заявление могут заполнять доверенные лица, которым поручено довести дело до финала. Они пишут его на основании их доверенностей, удостоверенных нотариусом. За детей до 14 лет заявление подают родители или опекуны. Им доверенность не требуется. Также доверенность не нужна представителям граждан, признанных недееспособными, а эти лица назначены быть представителями их решением суда.

Если продавец и покупатель решили направить свои бумаги по почте, они должны сначала пойти к нотариусу и удостоверить свои подписи на заявлении, а также на договоре купли-продажи. При отправке пакета в Росреестр, нужно вложить в него копии паспортов.

Почтовое отправление должно иметь опись вложения, оно отправляется с объявленной ценностью, с уведомлением о вручении.

23 июля 2013 года Федеральный закон № 250-ФЗ внес изменения в те законы, которые регулируют регистрацию государством прав граждан на недвижимость, благодаря которым стороны получили дополнительные гарантии безопасности. Каждый имеет возможность заранее написать заявление в Росреестр, чтобы документы по имуществу этот государственный орган принимал только лично от него.

Это заявление принимается Росреестром в любой срок, не обязательно связанный с предстоящей сделкой, после его поступления документы будут приниматься только от него лично.

Как подать заявление через интернет

На сайте Росреестра в тестовом режиме работает портал, позволяющий заказывать операции по регистрации прав на квартиру через интернет. Подача заявления на регистрацию прав, постановка квартиры на кадастровый учет, заказ выписки из ЕГРН — все это будет возможно совершить, лишь зайдя во всемирную сеть.

Для того чтобы воспользоваться этими услугами во всей мере, нужно иметь электронно-цифровую подпись. Те, у кого ее еще нет, могут лишь записаться онлайн на прием в любое отделение Росреестра.

Благодаря электронным нововведениям с 15.06.2016 отменены свидетельства о регистрации права собственности — теперь вместо них можно получить выписки из ЕГРН (бывший ЕГРП).

Какие подаются документы?

1. Заявления сторон.
2. Квитанция об уплате госпошлины (подлинник и копия).
3. Документы о праве собственности на квартиру.
4. План объекта или кадастровый паспорт.
5. Паспорта лиц, явившихся лично, или доверенности, которые должны предъявить представители. Конечно же, они представляют и свои паспорта.
6. 3 экземпляра договора купли-продажи.
7. Акт приема-передачи, тоже 3 экземпляра.

Эти документы подаются обязательно. Могут потребоваться и другие. К ним относятся разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на то, что:

• можно продать квартиру, хотя ребенок до 14 лет или недееспособный является собственником;
• лицам, ответственным за ребенка до 14 лет или недееспособного, позволено дать согласие на совершение ими этой сделки;
• квартира, в которой проживают такие лица, можно продать.

Если в квартире остаются лица, которые будут продолжать ею пользоваться, тогда нужно представить справку из управляющей компании ЖКХ (МУП, ТСЖ).

Все документы следует подавать в оригинале с приложением копии.

Согласен ли супруг?

До 1 марта 2013 года каждый раз, когда проводилась регистрация договора купли-продажи квартиры, обязательно требовалось предъявить согласие супруга, непременно удостоверенное нотариусом. Это согласие должны были представить обе стороны.

Статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации требует согласия супруга, подпись которого удостоверена нотариусом, для сделок с недвижимостью, вступающих в силу с момента государственной регистрации. А раз договоры купли-продажи теперь госрегистрацию не проходят, значит, письменное согласие о покупке или продаже требоваться перестало.

Итак, закон исходит из того, что один из супругов совершает сделку, так как у него уже есть согласие другого супруга.

А что делать в случае, если сделка была совершена против воли другого супруга?

Этот супруг может обратиться в суд и требовать признания ее недействительной. При этом он должен доказать: другой супруг умышленно не поставил его в известность о своем желании приобрести или продать квартиру, зная, что согласия на это он не получит.

Можно ли передумать продавать и забрать документы?

Договор вступает в силу, будучи подписанным обеими сторонами. Они выразили свою волю: продаем-покупаем. Они определили, что является предметом купли-продажи: конкретная квартира. Они сговорились о цене, которую уплачивает покупатель, и зачастую продавец ее уже получил.

Все говорит: сделка состоялась.

Росреестр только фиксирует переход права собственности от продавца к покупателю на основании заключенного ими договора. Это предусмотрено в пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ.

Законным владельцем имущества уже стал покупатель. Он квартирой владеет: она стала принадлежать ему, входить в его хозяйство. Покупатель может уже пользоваться жилым помещением, жить в нем, делать ремонт, менять замки и двери.

Единственное, чего он не может — распоряжаться имуществом, то есть продавать, передавать, обменивать. Это происходит потому, что момент государственной регистрации еще не состоялся, право собственности еще сохраняется за продавцом (п. 60 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010).

Зачастую продавцы решают этим моментом воспользоваться, не до конца оценивая важность подписанного ими договора: мало ли что может произойти? Покупатель перестал нравиться! Расторгаем сделку, и все тут! Но Пленум Верховного суда РФ разъяснил этот тонкий момент: продавец недвижимости не может требовать признания договора продажи недействительным, потому что он уже заключен!

Бывает другая ситуация: продавец начинает уклоняться от того, чтобы пойти в Росреестр с заявлением, по которому начнет регистрироваться переход права собственности. Тогда покупатель может добиться регистрации перехода права собственности на приобретенную им квартиру через суд (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Государство стоит на его стороне. Только он должен доказать факт уклонения продавца.

А если продавец не только уклоняется от подачи заявления, но и препятствует новому владельцу вступить в пользование имуществом, суд обяжет его исполнить обязательство в натуре — передать квартиру.

Мы видим: пути назад в одностороннем порядке нет. Только по обоюдному согласию!

А если подписано несколько договоров с разными людьми, к кому перейдет квартира?

Мы уже выяснили исключительно важную роль договора купли-продажи недвижимого имущества. Бывает, что попадется безответственный владелец: он выставил ее на торг и стал подписывать договоры со всеми, кто внесет ему задаток, или даже уплатит цену покупки полностью.

Какой из договоров самый «действительный»? Закон предусмотрел такие случаи.

Суды исходят из положений статьи 398 Гражданского кодекса РФ, которая «разруливает» эти щекотливые моменты. Надо знать главное: квартира останется собственностью того, кто успел свое право на нее зарегистрировать в Росреестре. Остальным покупателям останется только требовать возмещения убытков.

А если ни один из покупателей не зарегистрировал, кого из них выберет суд? Чье требование удовлетворит? Верховный суд РФ разъясняет судам этот момент: регистрации подлежит переход права собственности к тому покупателю, который получил квартиру в натуре, то есть в нее въехал, начал осуществлять права пользования, иными словами, ее занял. А остальные покупатели могут взыскивать убытки и требовать возвращения уплаченных ими денег.

Состоится ли регистрация купли-продажи квартиры на нового владельца, если ею пользуется арендатор бывшего хозяина?

Если старый хозяин сдал свое имущество в аренду, а срок аренды еще не закончился, то каковы права нового владельца? Является ли это препятствием к регистрации? Что делать, если продавец ссылается на арендаторов, на законы, и не желает писать заявление в Росреестр?

Эта проблема решается в суде. По требованию нового владельца суд обяжет Росреестр зарегистрировать смену владельца жилья. И, уже вступив в права собственности, ему придется дальше решать вопрос со вступлением в реальное пользование жильем.

Что делать, если одна из сторон заявит об отзыве документов?

Закон о регистрации прав на недвижимость предусматривает этот случай, когда в Росреестр поступает заявление от одного из участников сделки с просьбой о ее остановке. В этом случае регистрация приостанавливается на один месяц, а специалист уведомляет об этом вторую сторону. Если вопрос не будет урегулирован сторонами за месяц, принимается решение об отказе.

Если это заявление поступило от продавца без достаточных на то причин, покупатель может обратиться в суд с требованием о проведении регистрации перехода права собственности к нему. Суд, по всей видимости, примет его сторону, иск удовлетворит.

При поступлении подобного заявления от покупателя вопрос также может быть перенесен в суд, где будет решаться вопрос об исполнении им своих обязательств по договору, а именно — оплате купленного имущества и регистрации права собственности.

Что делать, если прежний хозяин умер, а регистрации еще нет?

Между заключением договора и подачей заявления в Росреестр есть какое-то время, поэтому бывают случаи, когда с продавцом происходят трагедии — ДТП, сердечный приступ, приведшие к смерти.

Если заявление о регистрации права собственности на нового хозяина сторонами в Росреестр подано, процедура продолжается. Она может быть приостановлена на месяц по заявлению представителей умершего продавца, за это время покупатель может обратиться в суд с заявлением о принуждении Росреестра к регистрации права.

Другой момент, если прежний владелец жилья умер, не подав заявления о переходе права собственности. Раз право собственности не перешло к новому владельцу, эта недвижимость составляет наследственное имущество. Новому владельцу нужно подождать шесть месяцев, пока наследники вступят в права наследования, и предъявить иск к ним с целью понудить к регистрации права собственности на него.

Стоит посоветовать покупателям недвижимости как можно скорее подавать заявления о регистрации перехода права собственности. Произойти может всякое. Но, если в поданных документах сотрудник Росреестра обнаружит ошибки, требующие исправления, в случае смерти продавца будет крайне сложно исправить их, даже если это будут ошибки в написании номера паспорта покупателя, к примеру.

Что проверяется при регистрации и могут ли отказать?

Во-первых, документы проверяются на подлинность. Во-вторых, тщательно изучается сам договор, по которому была проведена продажа и покупка недвижимости (подробнее см.: Как составить договор купли-продажи квартиры (скачать бланк, образец)? ).

Причин для отказа в регистрации может быть много. Чаще всего отказ поступает, когда подается неполный пакет документов или они неправильно оформлены. В этом случае заявители имеют возможность собрать недостающие документы, а также оформить их надлежащим образом. Такие случаи могут возникнуть, например, если в договоре указано новое наименование улицы, на которой расположен предмет договора, а в правоустанавливающем документе — старое. Если вместо полного имени и отчества в документе стоят инициалы. Или, как мы указывали выше, неточно указан номер или серия паспорта.

Сложнее решать проблемы с документами, в подлинности которых работник, изучающий их, засомневался. В этом случае он приостанавливает регистрацию и делает запросы в те органы, которые издали эти документы, с просьбой подтвердить их выдачу или вынесение, или подтвердить сведения, содержащиеся в них.

Дальнейшая судьба регистрации зависит от подлинности документов: сведения подтверждаются — процедура оформления регистрации продолжается. В противном случае он выносит отказ.

Однако весь риск лежит на покупателе. Сами работники этого органа советуют тщательно изучать документы на жилое помещение при проведении переговоров по поводу купли-продажи. Обязательным условием должен стать запрос о статусе продаваемой недвижимости в ЕГРН по меньшей мере за день до заключения сделки. Очень полезно узнать о владельцах квартиры от соседей.

Нужно помнить: качество подделок повышается с каждым днем, и даже высококвалифицированные специалисты Росреестра бывают не в силах выявить визуально подделку. Они не имеют ни специальных познаний, ни специальных приборов, позволяющих это делать.