Как продать совместную собственность

Бесплатная приватизация

Займы под материнский капитал на строительство и покупку жилья без комиссии банка. 8-950-999-777-4

Причуды совместной собственности

Гражданское законодательство допускает ситуации, в которых собственность на объект недвижимости является не единоличной, а совместной. Почему так бывает? Как приобрести или продать общую квартиру?

Прибежали в избу дети

Жизнь многогранна, и обстоятельств, при которых может появиться совместная собственность, множество. Перечислим самые типовые. Прежде всего это, конечно, приватизация — те, кто был постоянно зарегистрирован по месту жительства (прописан) в квартире, и становятся ее собственниками. Второй очевидный вариант — наследование: у умершего человека было два или больше наследников, и квартира становится их совместным имуществом.

Еще один вариант — несовершеннолетние дети. Ныне действующий Жилищный кодекс устанавливает, что согласие органов опеки на сделку требуется только в том случае, если ребенок является сособственником продаваемой квартиры. Но до вступления в 2005 г. в силу ЖК было иначе: опекуны считали себя вправе вмешиваться в любые сделки, где так или иначе фигурировали несовершеннолетние, даже в роли просто зарегистрированных. Простой пример: одинокая мама (единоличная собственница квартиры, ребенок только зарегистрирован) хочет эту недвижимость продать и купить квартиру подешевле — у нее острые материальные проблемы, нужно получить доплату. Орган опеки соглашается, но выдвигает условие, чтобы во вновь приобретаемой квартире половина принадлежала ребенку. Так и появляется совместная собственность.

Как, вероятно, уже догадались читатели, знакомые с данной проблемой, особый случай — это имущество людей, состоящих в браке. Гражданское и семейное законодательство гласит, что единоличной собственностью каждого из супругов является то, с чем он пришел в брак, а также то, что было получено каждым из них лично — в дар или по наследству. Так, если жене ее мама подарила квартиру либо жилье досталось в наследство от умершей бабушки — это квартира лично жены, муж к ней не имеет никакого отношения. А вот все остальное — собственность совместная…

Необходимо отметить еще два момента — чрезвычайно тонких.

Во-первых, свидетельство о собственности может быть выдано только на одно имя, но сути это не меняет. Например, муж купил квартиру исключительно на себя, во всех документах фигурирует только он. Но квартира все равно совместно нажитое имущество, и жена имеет право на ее половину.

Во-вторых, распоряжаться таким имуществом надо сообща даже в том случае, если брак уже распался. Скажем, в 2007 г. квартира куплена в браке, в 2008-м произошел развод, а продавать квартиру надумали только сейчас. По закону все равно требуется отыскать бывшего супруга (супругу) и взять письменное согласие на сделку. С учетом того что люди расстаются обычно не в лучших отношениях, выполнить это требование порой бывает очень сложно.

Они очевидны: собственник — это человек, имеющий на квартиру полные права, без его согласия никакие действия с ней невозможны. Риэлторы могут рассказать немало занимательных историй. Например, о том, как в свое время в число собственников включили скромного 10-летнего сына. Потом из него вырос 20-летний балбес, наркоман, который теперь маму родную из квартиры взашей выгоняет. И повлиять на него особенно нельзя — сособственник. Или о том, как жена, которая за годы семейной жизни не заработала ни копейки, при разводе гордо заявляет, что купленная квартира — совместная собственность, и требует половину.

«По закону квартира, находящаяся в совместной собственности, принадлежит всем собственникам, — комментирует ситуацию Наталья Ракова, генеральный директор агентства Great reality. — На всех них одновременно лежат обязанности по содержанию этого жилья, уплате соответствующих налогов и т. д. Распоряжаться квартирой, находящейся в совместной собственности (дарить, продавать и т. п.), можно только всем сразу, поскольку право собственности на данное жилье не разделено на доли. Чтобы сделка не состоялась, достаточно несогласия хотя бы одного из собственников».

Перейдем к практическим рекомендациям. Человеку, уже имеющему совместное с кем-то имущество, можно порекомендовать одно: договариваться. Понятно, что идти на поклон к бывшей жене или собственному сынку-балбесу не хочется, но…

Существует, правда, альтернатива — добиваться выделения причитающейся вам доли, то есть раздела квартиры. Но тут есть пара подводных камней. Во-первых, далеко не каждый объект недвижимости делится «в натуре». Скажем, двухкомнатное жилье разделить еще можно (хотя доли, скорее всего, окажутся неравными — редко когда комнаты в квартире одинаковы по площади), а что прикажете делать с однушкой?! Во-вторых, раздел обычно оказывается невыгодным в финансовом смысле. Как отмечает Феликс Альберт, президент компании «Хирш-Россия», жилплощадь, продающаяся по комнатам, будет стоить меньше, чем если она продается целиком.

Те, кто еще не попал в подобную ситуацию, должны иметь в виду, что возможности для маневра имеются. Например, в последние годы стали очень популярными брачные контракты — они позволяют расписать режим любой собственности (в том числе и недвижимой), права и обязанности сторон в случае развода. Брачный контракт можно заключить в любой момент: и до регистрации брака, и сразу после, и через любое количество совместно прожитых лет. Конечно, выступить с подобным предложением нелегко: общественные стереотипы предписывают людям перед свадьбой порхать на крыльях любви и не думать о грязных денежных материях. Тут остается посоветовать вспомнить своих разведенных знакомых, уже пятый год сражающихся в судах за квартиру, — это воспоминание «наполнит вас решимостью», как пишут в современной психологической литературе.

Что до рекомендаций противоположной стороне (то есть тем, кто хочет купить квартиру, пребывающую в непростом юридическом совместном статусе), то для большинства ситуаций все просто. Сособственники перечислены в правоустанавливающих документах, и вам остается только дождаться момента, когда они закончат свои «кухонные» дуэли и как-нибудь договорятся между собой.

Печальное исключение составляет только недвижимость, приобретенная в браке, — как мы помним, в правоустанавливающих документах наличие супруги может и не упоминаться. Поэтому вариантов два: либо заполучить «вторую половину» для участия в сделке (в крайнем случае получить от нее нотариально удостоверенное согласие), либо убедиться, что продавец на момент приобретения квартиры в браке не состоял. В обоих случаях следует помнить, что любые бумаги могут быть подделаны — от этого никто не застрахован, поэтому проверку лучше поручить людям компетентным.

Как продать квартиру супругов в совместной собственности в 2019 году

Когда супруги приобретают жилую недвижимость, она почти всегда становится их общим, совместным жильем. Это не только бытовой, но и юридический статус, ведь на такой объект распространяется особый режим совместной собственности. Он определяет порядок владения, использования и распоряжения общим жильем. Продажа квартиры в совместной собственности имеет свою специфику, поэтому данный вопрос требует отдельного рассмотрения.

Что такое общее супружеское имущество

Вступление в брак влечет за собой ряд юридических последствий. Одно из них — возникновение режима совместной супружеской собственности. Согласно ст. 33 Семейного кодекса РФ , этот режим действует при отсутствии брачного контракта, то есть, почти всегда — в 97 % браков.

В процессе совместной жизни формируется некий объем имущества, на которое оба супруга имеют равные права и обязанности без выделения конкретных долей, что прекращается лишь после развода.

Согласно ст. 34 СК , за некоторыми исключениями общая супружеская собственность создается за счет всего полученного, заработанного и приобретенного каждым из супругов после регистрации брака.

Кто бы из супругов ни купил жилье и на кого бы оно ни было оформлено, оба имеют равные права на совместно нажитый объект.

Совместная собственность супругов на квартиру возникает лишь при возмездном приобретении. Все полученное любым из них по наследству, в качестве подарка или по любой другой безвозмездной сделке считается личным и в перечень совместно нажитого имущества не входит.

Приобретение жилья в браке

Купленная в браке квартира будет считаться совместно приобретенной в любом случае, независимо от типа сделки:

• договора долевого участия в строительстве;
• договора с ЖСК;
• обычного договора купли-продажи;
• ипотеки.

При этом не имеет значения, кто заключил такой договор, за чьи средства куплен объект и на кого впоследствии он был оформлен. Поскольку квартира считается общей, без одобрения жены муж не сможет распорядится недвижимостью, даже если он погашал ипотечный долг из собственных доходов.

Без согласия супруга даже купить такую квартиру не получится. П. 3 ст. 35 СК обязывает граждан, заключающих сделку, права по которой подлежат государственной регистрации, заручиться нотариально заверенным согласием брачного спутника. Без этого документа нельзя зарегистрировать жилье в Росреестре.

Продажа совместно нажитой квартиры

Продажа квартиры в совместном пользовании может быть связана со множеством причин:

• переездом семьи;
• необходимостью размена жилья;
• разделом супружеского имущества и так далее.

Однако режим совместной собственности и правила распоряжения общим имуществом накладывают на такие операции некоторые ограничения.

Так, ст. 35 СК обязывает владельцев такого имущества пользоваться и распоряжаться им по взаимному согласию. Поэтому продать или иным образом распорядиться общим жильем можно лишь при условии, что все собственники с этим согласны.

Проблемы могут возникнуть и с тем, как уговорить второго собственника продать квартиру. К моменту продажи владельцы недвижимости могут уже и не быть мужем и женой. Если при разводе они не разделили имущество, то даже после расторжения брака режим общей собственности будет распространяться на квартиру.

Режим совместной собственности предполагает обоюдное согласие сторон при продаже или совершении иной сделки с недвижимостью.

Прежде чем рассмотреть, в какой форме следует получать согласие, приведем общий алгоритм действий по продаже общей жилой недвижимости. Супруги должны выполнить следующие шаги:

1. Достичь согласия по поводу продажи квартиры.
2. Определить рыночную стоимость жилья. Это можно сделать самостоятельно, проведя мониторинг цен на недвижимость в районе проживания, или с помощью оценщика/риелтора.
3. Найти покупателя. Для этого можно разместить объявления о продаже квартиры или обратиться в агентство недвижимости.
4. Подготовить документы для заключения сделки. Если привлечены риелторы, сбором и подготовкой документов занимаются именно они.
5. Заключить сделку.
6. Зарегистрировать переход прав в Росреестре.
7. Получить сумму, указанную в договоре.

Теперь остановимся подробнее на основных процедурных моментах.

Согласие супруга на продажу

Обычно при продаже совместно нажитого имущества предполагается, что супруг априори действует с согласия брачного спутника. Однако для продажи совместно нажитой недвижимости одного лишь предположения недостаточно.

Поскольку переход прав на недвижимость вследствие купли-продажи подлежит регистрации в Росреестре, для заключения сделки нужно получить у мужа/жены письменное согласие и заверить его у нотариуса. Без него продажа общей совместной собственности супругов в 2019 году может быть признана недействительной.

Напоминаем, что этот документ потребуется и в случае, если муж с женой уже развелись, но пока не разделили квартиру, и она все еще является совместно нажитым жильем.

Другое дело, если жилье уже было разделено и каждый из супругов получил свою долю. При разделе имущества режим совместного владения прекращается, и для продажи такой квартиры уже не нужно согласие супруга.

Где заключать и регистрировать сделку

Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. В связи с этим действующее законодательное положение о продаже совместно нажитого имущества предъявляет к таким сделкам особые требования.

Согласно ст. 21 ФЗ от 13.07.2015 № 218 «О госрегистрации недвижимости» , любой документ, на основании которого переходит право на недвижимость, должен быть нотариально удостоверен. Это касается и договоров купли-продажи квартиры.

Обязательное условие успешной регистрации продажи недвижимости — заключение сделки у нотариуса.

Стороны могут обратиться к любому нотариусу — территориальные или иные ограничения отсутствуют. Чтобы сократить расходы на оплату услуг нотариуса, договор можно составить самостоятельно. В документе стоит упомянуть порядок прохождения и оплаты сбора за государственную регистрацию.

После удостоверения сделки необходимо обратиться в Росреестр, который будет проводить госрегистрацию перехода прав.

После того как сотрудник службы проверит документы и зарегистрирует договор, общей совместной собственности на квартиру у супругов больше не будет. Впрочем, они могут восстановить режим совместного владения, купив на вырученные деньги другую квартиру.

Какие потребуются документы

Для оформления сделки с жилой недвижимостью собственникам потребуется пакет документов, в который входит договор купли-продажи. За отдельную плату нотариус подготовит текст этого документа. При самостоятельном составлении соглашения следует убедиться, что договор содержит следующую информацию:

1. Личные данные сторон с указанием адресов проживания, контактов и прочих реквизитов.
2. Предмет договора: описание квартиры с перечнем индивидуальных характеристик — кадастрового номера, количества комнат, площади, этажа и так далее.
3. Цена и порядок оплаты. Оплатить покупку можно за счет собственных средств, с использованием займа или жилищных сертификатов. Желательно установить крайний срок оплаты.
4. Права и обязанности покупателя и продавца: прием/передача объекта недвижимости, составление специального акта, порядок оформления и распределения расходов на него.
5. Ответственность сторон за неисполнение условий.
6. Порядок разрешения споров и прочие условия, которые стороны желают внести в договор.

Прежде чем составлять соглашение, стоит изучить образец типового договора купли-продажи.

Вместе с договором стороны должны подать следующие документы:

• договоры, устанавливающие право на жилье: договор купли-продажи, по которому квартира была приобретена; договор о приватизации; иные соглашения, в результате которых возникла совместная собственность;
• выписку из ЕГРН или свидетельство о госрегистрации прав на недвижимость, выданное до 15.07.2016;
• экспликацию, поэтажный план, прочие технические документы, выданные в БТИ;
• единый жилищный документ и выписку из домовой книги;
• нотариально заверенное согласие супруга, если сделка совершается мужем или женой;
• доверенность на продажу, если сделку оформляет посредник;
• квитанцию об оплате услуг нотариуса и госпошлины.

Аналогичный пакет документов потребуется и при обращении в Росреестр для регистрации перехода прав. Дополнительно нужно составить заявление на переход прав и оплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей.

Продажа собственной доли в общей собственности

После размолвки владельцы супружеской собственности могут задаваться вопросом, как продать часть в квартире, считающейся совместно нажитой. Однако до тех пор, пока квартира является общим имуществом, продать свою долю невозможно.

Режим совместной собственности не определяет, какая доля принадлежит мужу, а какая — жене.

Поскольку неизвестно, что и в каких долях является собственностью каждого из супругов, продать это они не могут, по крайней мере, до развода. Хотя продажа имущества после расторжения брака не всегда требует раздела, в случае продажи супружеской доли это неизбежно.

Таким образом, продать свою часть квартиры можно лишь после определения доли каждого супруга.

Раздел и выделение доли в квартире

Согласно ст. 38 СК , супруги вправе в любое время разделить совместно нажитое имущество, в том числе и квартиру. Это можно сделать по обоюдному согласию, подписав и удостоверив соглашение у нотариуса.

Если супруги не в состоянии сами договориться о разделе имущества, придется обратиться в судебные органы. В этом случае суд не только произведет раздел, но и определит доли, в которых жилое имущество передается супругам.

В общих случаях, согласно ст. 39 СК , такие доли являются равными — супруги получают по ½ квартиры. Но возможны исключения, например, при наличии несовершеннолетних детей.

После раздела и определения долей квартира перестает быть совместной собственностью супругов — в действие вступает долевой режим владения. Согласно ст. 250 ГК , совладелец имеет преимущественное право покупки. Следовательно, продажа части квартиры должна начинаться с переговоров о покупке вторым супругом, и только в случае отказа ее можно продать третьим лицам.

Налогообложение при продаже квартиры

Доход от продажи недвижимости облагается налогом. В этом случае применяется ставка НДФЛ в размере 13 % для резидентов РФ, и 30 % – для тех, кто не имеет этого статуса.

При подаче декларации можно заявить о своем праве на имущественный вычет в соответствии со ст. 220 НК .

Поскольку сумма для уплаты налога выходит немалая, законодатель предусмотрел некоторые исключения. Так, согласно п. 17.1 ст. 217 НК , от уплаты НДФЛ освобождается продавец, который соответствует следующим требованиям:

• является резидентом РФ;
• приобрел квартиру после 01.01.2016;
• владеет этой недвижимостью не менее трех лет.

Те, кто не отвечает перечисленным условиям, при продаже квартиры обязаны подать налоговую декларацию. Это касается каждого, кто выступает в договоре купли-продажи в роли продавца.

Продажа долевой недвижимости

После раздела квартиры и определения долей супруги могут свободно распоряжаться ими. Получать согласие кого-либо из них не обязательно. Однако имущество продолжает оставаться общим, поэтому, согласно ст. 247 ГК , владеть и пользоваться им они продолжают по обоюдному согласию. В противном случае порядок владения и использования определяет суд.

Будучи общими владельцами квартиры, супруги могут продать объект не по долям, а совместно.

Совместная продажа долевой собственности возможна как по письменному, так и по устному соглашению сторон.

В случае устной договоренности оба супруга должны фигурировать в договоре купли-продажи как продавцы-совладельцы. Альтернативный вариант — оформление на одного из них доверенности, по которой он будет представлять интересы совладельца.

Подписав соглашение о продаже общей недвижимости, супруги могут передавать полномочия по продаже и без дополнительной доверенности.

Исходя из вышесказанного, можем сделать несколько выводов:

• квартира, купленная супругами в браке, относится к совместно нажитому имуществу;
• этот имущественный режим предполагает распоряжение объектом лишь по обоюдному согласию;
• в случае продажи квартиры супруг-продавец обязан получить от мужа/жены нотариально заверенное согласие
• при продаже квартиры без согласия второго супруга по его ходатайству легко признать сделку недействительной;
• если кто-то из супругов хочет продать свою долю, он может сделать это только после раздела имущества. Получать разрешение не обязательно, но преимущественное право покупки имеет второй супруг.

Продажа общей совместной собственности

Ситуация следующая. В 93 году по договору передачи была передана в собственность квартира 2 супругов и их детей.

Я хочу отказаться от своей доли, а лучше оформить квартиру на кого-то из родителей. Какого же было моё удивление , что теперь сделки с долями проходят через нотариусов. А что касается нотаров то там аппетиты серьёзные.

Как возможно обойти нотаров в моём случае?

Если мы продадим квартиру в режиме общей совместной третьему лицу , а затем это третье лицо продаст кому-то одному из предыдущих собственников?

Или заставят выделить доли ? И тогда точно идти к нотару?

Общая собственность супругов на квартиру

При отсутствии брачного контракта между супругами, все имущество, нажитое ими в период брака (в том числе квартира) является их общей совместной собственностью (Откроется в новой вкладке.»>ст. 34 СК РФ и Откроется в новой вкладке.»>ст. 256 ГК РФ).

Термин «нажитое» трактуется как купленное, заработанное, приобретенное на совместные средства обоих супругов. То есть если квартира была куплена в браке, то она находится в общей собственности супругов, независимо от того, на кого зарегистрирована собственность или на кого было оформлено Откроется в новой вкладке.»>Свидетельство о собственности (Титул).

А полученное безвозмездно имущество одним из супругов (подарок, наследство, приватизация) не считается «нажитым», а значит, НЕ относится к общей собственности супругов. Правда, насчет приватизации есть один нюанс – см. ниже:

В совместной собственности супругов каждый из них имеет равные права на квартиру, если иное не установлено брачным контрактом. При продаже такой квартиры оба супруга должны совместно принимать решение о сделке (подробнее об этом – ниже).

Если брачный контракт существует, то все права супругов в отношении их общего имущества определяются по его условиям.

К совместной собственности супругов применяются правила Откроется в новой вкладке.»>Общей совместной собственности. При выделе долей в общем имуществе – у них возникает Откроется в новой вкладке.»>Общая долевая собственность (подробнее о видах собственности – см. в Глоссарии по приведенным ссылкам).

Личная собственность супруга на квартиру

Помимо общей совместной («совместно нажитой») собственности, каждый супруг имеет право на личное имущество (Откроется в новой вкладке.»>ст. 36 СК РФ).

В отношении квартиры – она будет личной собственностью одного супруга, если она получена лично им в дар, в наследство, а также если она была приватизирована им в ситуации, когда другой супруг не имел права на приватизацию этой квартиры (не был там прописан на момент приватизации) – ведь, Откроется в новой вкладке.»>приватизация, по сути, это тоже дар (от государства).

Если квартира принадлежала кому-либо из супругов до вступления в брак, то она, соответственно, тоже является личной собственностью этого супруга.

Также если квартира куплена в период брака, но на средства, вырученные от продажи личного имущества одного из супругов (например, дачи или машины), то эта квартира тоже НЕ считается совместной собственностью, а признается личной собственностью этого супруга.

Исключением является случай, когда личная собственность (квартира) одного из супругов была в период брака сильно преобразована (дорогой ремонт, например) за счет средств обоих супругов (Откроется в новой вкладке.»>ст. 37 СК РФ). Если в результате такого ремонта стоимость квартиры существенно выросла, то эта квартира может быть признана судом совместной собственностью обоих супругов.

Квартира также может быть личной собственностью одного из супругов в соответствии с условиями брачного договора.

Брачный договор/контракт определяет права и обязанности супругов в период брака и на случай развода, в частности, определяет права собственности супругов на имущество, нажитое ими в период брака. Такой контракт имеет приоритет перед обычным (согласно указанной ст. 34 СК РФ) распределением прав супругов на совместно нажитое имущество.

Брачный договор должен быть заверен нотариально.

Режим действия брачного договора регулируется Откроется в новой вкладке.»>ст. 40 – 44, Главы 8 СК РФ.

Продажа квартиры, находящейся в общей собственности супругов

Продажа квартиры, находящейся в общей совместной собственности супругов, происходит только по обоюдному согласию их обоих, даже если право собственности зарегистрировано только на одного из них (Откроется в новой вкладке.»>ст. 35 СК РФ). В таком случае Договор купли-продажи квартиры подписывает тот супруг, на которого оформлено право собственности, а к комплекту документов для регистрации сделки прилагается письменное нотариально удостоверенное Откроется в новой вкладке.»>Согласие другого супруга на сделку. То же касается и Откроется в новой вкладке.»>дарения квартиры.

Такое письменное Согласие супруга на продажу квартиры нужно также и в том случае, если супруги находятся в разводе, но их общее имущество (квартира) было приобретено в период их брака. Развод не лишает супругов прав собственности на общее совместное имущество, поэтому Покупателю квартиры нужно всегда помнить о правах обоих супругов. Если письменного согласия на продажу квартиры от второго супруга нет, или оно не заверено нотариусом, то сделка может быть признана судом Откроется в новой вкладке.»>недействительной по иску этого супруга (чье согласие не было получено).

Если право собственности на квартиру зарегистрировано на обоих супругов, то отдельное согласие на продажу уже не нужно, право общей собственности здесь очевидно – оба супруга просто ставят свои подписи рядом на Откроется в новой вкладке.»>Договоре купли-продаже квартиры.

Раздел квартиры в общем имуществе супругов

Раздел общей совместной собственности супругов (в т.ч. квартиры) может быть как по согласию сторон, путем подписания Соглашение о разделе имущества, так и по решению суда – Решение суда о разделе имущества (Откроется в новой вкладке.»>ст. 38 СК РФ). Любой из этих документов может служить основанием для Откроется в новой вкладке.»>регистрации права собственности каждого из супругов на соответствующую долю квартиры, или на всю квартиру.

После раздела общего имущества супругов, каждый супруг получает свою часть имущества (например, квартиру или долю в ней) в личную собственность, и может распоряжаться ей по своему усмотрению без участия (без согласия) другого супруга.

Раздел общего имущества супругов может происходить как в период брака, так и после развода супругов. И в том и в другом случае на разделенное имущество перестает действовать режим совместной собственности супругов.
Соглашение о разделе общего имущества супругов с 2016 года в обязательном порядке должно быть заверено у Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса.

Откроется в новой вкладке.»>Срок исковой давности на требование о разделе имущества супругов после развода – 3 года.

Не следует путать Откроется в новой вкладке.»>право собственности супруги Продавца на квартиру с Откроется в новой вкладке.»>правом пользования супругой той же квартирой. Сохранившиеся после продажи квартиры права пользования могут стать неприятным сюрпризом для Покупателя (подробнее об этом – см. в Глоссарии по приведенным ссылкам).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

Здравствуйте. Заключил договор по ДДУ, когда не был в браке. Сейчас женился и собираюсь продавать еще не построенную квартиру по договору переуступки прав. Нужно ли согласие супруги на продажу? Или достаточно будет приложить нотариальное свидетельство, что на момент покупки я не был в браке?

Здравствуйте! Если вы полностью оплатили стоимость квартиры по ДДУ своими личными деньгами, то ваша супруга не будет иметь отношения к собственности (или к праву требования, в данном случае). Поэтому ее согласия на продажу здесь не нужно. Но если вы выплачиваете ипотеку за эту квартиру, то расклад будет другой.
Подробнее об этом можно почитать у нас в заметке «Если квартира куплена до брака по ДДУ». Зайдите в Поиск по сайту, и выберите там тег «Договор долевого участия», там увидите.

Здравствуйте! Квартира родителей находится в общей совместной собственности. Один из собственников, мой папа, полгода назад умер. Мама хочет продать квартиру. Какие нужны документы в этом случае?

Здравствуйте! Если право собственности на квартиру было зарегистрировано на обоих супругов, то после смерти одного из них, его имущество (в виде половины от общей собствености супругов) наследуется по закону наследниками 1-ой очереди, т.е. вами и вашей мамой. После оформления у нотариуса свидетельства о наследстве, и регистрации его в Росреестре, вы можете продавать свою квартиру, действуя как совладельцы. Вы также можете отказаться от своей доли наследства в пользу своей мамы. Тогда она оформляет всю квартиру на себя и может распоряжаться ей единолично.
Подробнее об этом см. в Глоссарии — «Наследование недвижимого имущества».
..
Если в общей совместной собственности на квартиру право собственности было зарегистрировано только на одного из супругов, то оформление зависит от того, кто остался жив. Если собственность была оформлена только на отца, то вам и вашей маме нужно вступить в права наследования, как и в предыдущем случае, а потом уже продавать квартиру.
Если собственность была оформлена только на мать, то ей ничего делать не нужно — квартира и так в полном ее распоряжении. При продаже только надо будет предъявить свидетельство о смерти своего супруга.
Полный список документов для продажи квартиры — см. в ИНСТРУКЦИИ для Продавца, на соответствующем шаге.

Здравствуйте!
Собираемся продавать свою квартиру. Она в общей совместной собственности у меня и супруги. Кто в договоре должен быть указан продавцом? Кто-то один или оба? И, если оба, то нужно ли нотариально заверенное согласие супруга при подаче документов в Росреестр, ведь оба супруга будут подписывать ДКП?
Спасибо.

Здравствуйте!
В договоре купли-продажи продавцами выступают все собственники квартиры, и соответственно все они ставят там свои подписи. Исключение — передача этих полномочий по доверенности (например, жена пишет доверенность на мужа), или несовершеннолетние и недееспособные собственники (за них подписи ставят их законные представители).
..
Если собственниками квартиры являются муж и жена (как в совместной, так и в долевой собственности), то подписывают договор купли-продажи они оба. Нотариального согласия супруга в данном случае не нужно, так как подпись обоих супругов на договоре как раз и выражает такое согласие.

А кто в этом случае в ДКП будет указан получателем денежных средств за продаваемую квартиру?

При общей совместной собственности супругов, деньги от продажи квартиры делятся между ними по договоренности (по умолчанию — поровну). При долевой собственности — в соответствии с размерами долей.

Правила купли-продажи квартир

Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»

Проект «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»

КАРТА ГЛОССАРИЯ

Имеется в виду, если в период брака, например, муж приватизировал свою квартиру, в которой был до этого прописан один (без жены). Тогда это НЕ будет совместной собственностью, т.к. муж как бы получил безвозмездный «подарок» от государства, и подарок был именно ему лично.

Если же жена была прописана на момент приватизации вместе с мужем, то здесь уже действуют правила приватизации. «Подарок» здесь предлагался им обоим. И права жены будут зависеть от того, приняла ли она этот «подарок» или отказалась (письменно) от приватизации.

Если приняла, то она – сособственник квартиры.

Если отказалась, то «подарок» (собственность) достался мужу, и совместной собственности супругов здесь не возникает. Правда, жена сохраняет за собой пожизненное право пользования этой квартирой.

Т.е. при продаже квартиры, она, конечно, может выписаться из нее и потерять это право пользования (добровольно). Но если она этого не сделает, то выписать ее принудительно у Покупателя вряд ли получится.

Продажа квартиры в совместной собственности

Продажа квартиры в совместной собственности вызывает сейчас много вопросов. И происходит это в связи с вступлением в силу нового закона ФЗ-218″О государственной регистрации недвижимости».
Статья 42 которого требует обязательной нотариальной форме сделки при продаже или другом отчуждении недвижимости, находящейся в общей долевой собственности.
Статья обновлена: 31.01.2019 года

Содержание статьи подробное:

Продажа квартиры в совместной собственности

Существует три формы собственности на недвижимость:

• Единоличная, то есть законным владельцем собственности является одно лицо -физическое или юридическое. Право собственности подтверждается государственной регистрацией и внесением об этом записи в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости

Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН образован 02.01.2017 года.
С 31.01.1998 года и до этой даты функционировал ЕГРП — Единый государственный реестр прав, еще ранее — реестр прав велся в БТИ.

• Общая долевая собственность, то есть законными владельцами долей в праве собственности являются несколько физических или юридических лиц.

• Общая совместная собственность, то есть законными владельцами собственности являются несколько физических лиц. На основании Семейного кодекса общая совместная собственность регистрируется супругам. Но в первые годы приватизации жилья такой вид права регистрировался на всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении.

Внимание! Часто совместно нажитое в браке имущество обыватели считают за общую совместную собственность. Совместно нажитое имущество может быть зарегистрировано как в единоличную, так и общую долевую или общую совместную собственность.

Продажа квартиры в совместной собственности супругов

02.06.2016 года в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были внесены поправки, а с 02.01.2017 года вступил в силу ФЗ-218.
Теперь отчуждение(продажа, дарение, мена) недвижимости, находящейся в долевой собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

В связи с эти у владельцев совместной собственности возникают необоснованные опасения о больших расходах на удостоверение их сделки отчуждения у нотариуса.

Ваша сделка не нуждается в удостоверении нотариусом.
НО, если вы обратитесь за этой услугой — вам не откажут, порой даже предложат ее.

Определение долей в общей совместной собственности супругов( деление на доли) — признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению нотариусом.

• Продажа квартиры, находящейся в общей совместной собственности у супругов, оформляется договором купли-продажи в простой письменной форме и Актом приема-передачи.

• Переход прав к покупателю оформляется заявлением об этом, которое подается вместе с договором в Росреестр

• Заявление подписывается обоими супругами, в присутствии специалиста приема документов. То есть оба супруга должны присутствовать.

• Заявление можно подать непосредственно в Росреестр или через МФЦ. Читайте статью: Росреестр или МФЦ?

• Госпошлина за регистрацию перехода права не оплачивается

• Если произошла смена фамилии собственника, сначала об этом внесут изменения в ЕГРН. Госпошлина 350 рублей (лучше еще раз уточнить сумму, могут произойти изменения)

• Документы в Регистрационную палату — Росреестр

Этот же порядок применяется при продаже квартиры, находящейся в совместной собственности не супругов

Продажа доли квартиры в совместной собственности супругов

Иногда возникает необходимость продать( выделить долю детям) долю в квартире, находящейся в общей совместной собственности супругов.

Теперь такая сделка возможна в простой письменной форме.
Так как с о1.07.2018 года вступили в силу поправки в Порядок ведения ЕГРН. И теперь можно зарегистрировать общую совместную собственность на долю в праве и не делить совместно нажитое имущество супругов.

Продажа доли квартиры в совместной собственности не супругов

Общая совместная собственность лиц, не связанных супружеством, редкость. Тем не менее встречается.